目前，太原市各住宅小區(qū)內(nèi)的車(chē)位均無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。那開(kāi)發(fā)商到底可不可以賣(mài)車(chē)位？車(chē)位該不該賣(mài)這么高的價(jià)格？如果業(yè)主買(mǎi)了車(chē)位，權(quán)益能不能得到有效保障呢？

　　現(xiàn)狀大多數(shù)車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證

　　雖然花高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了停車(chē)位，但業(yè)主卻拿不到任何產(chǎn)權(quán)證明。“目前為止，還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)買(mǎi)車(chē)位能拿到產(chǎn)權(quán)證的案例，多數(shù)只能拿到一個(gè)《車(chē)位占用（租用）協(xié)議》。”做過(guò)多家樓盤(pán)銷(xiāo)售代理的某房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司賈總說(shuō)。

　　按照法律規(guī)定，一個(gè)能夠擁有產(chǎn)權(quán)的位置或空間必須符合“有明確的界址點(diǎn)和獨(dú)立通道”的條件，地下車(chē)位不具備“有明確的界址點(diǎn)”，所以核發(fā)產(chǎn)權(quán)證非常難。太原市房管局工作人員告訴記者，由于車(chē)位達(dá)不到產(chǎn)權(quán)登記條件，所以不能辦理產(chǎn)權(quán)證明。此外，要辦理產(chǎn)權(quán)證，前提是繳納土地出讓金。尤其是地下停車(chē)位，目前政策方面并未對(duì)地下空間收取土地出讓金，也不符合辦理產(chǎn)權(quán)證的條件。

　　值得注意的是，在住宅小區(qū)內(nèi)有一種停車(chē)設(shè)施可以辦理產(chǎn)權(quán)證，那就是車(chē)庫(kù)。由于車(chē)庫(kù)是在小區(qū)內(nèi)建造的專(zhuān)門(mén)的停車(chē)設(shè)施，其相互間由墻壁隔開(kāi)，四周范圍明確，具有獨(dú)立的入口，已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物，所以其權(quán)屬可以登記。

　　調(diào)查車(chē)位到底可不可以出售

　　住宅小區(qū)按要求建的人防工程，是可以做停車(chē)位使用的，但只能出租不能出售。由于此部分產(chǎn)權(quán)不明晰，這部分車(chē)位從來(lái)沒(méi)有辦理過(guò)產(chǎn)權(quán)證。那么，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，車(chē)位到底可不可以出售呢？

　　太原市人防辦工作人員表示，住宅小區(qū)內(nèi)車(chē)位分為人防工程和非人防工程兩類(lèi)。住宅小區(qū)按要求建的人防工程，是可以做停車(chē)位使用的，但只能出租不能出售。據(jù)相關(guān)部門(mén)人士介紹，由于此部分產(chǎn)權(quán)不明晰，這部分車(chē)位從來(lái)沒(méi)有辦過(guò)產(chǎn)權(quán)證。

　　而對(duì)于非人防工程車(chē)位（包括占用小區(qū)道路、占用公共設(shè)施、首層架空層、地下車(chē)庫(kù)等），情況則有所不同。對(duì)于不算在建筑物容積率里、計(jì)入公攤的非人防工程車(chē)位，屬業(yè)主共有的（如小區(qū)道路、公共設(shè)施等），法律上不允許出售；其余的則可以出售，如首層架空層、地下停車(chē)位等。

　　同時(shí)，對(duì)于建筑面積不計(jì)算容積率、計(jì)入公攤的地下停車(chē)位，其產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車(chē)位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況相同，地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車(chē)位樓房的全體業(yè)主。

　　原因開(kāi)發(fā)商打了產(chǎn)權(quán)不明確的“擦邊球”

　　現(xiàn)在高額的停車(chē)位費(fèi)用之所以歸開(kāi)發(fā)商所有，正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商打了“產(chǎn)權(quán)不明確”的擦邊球。停車(chē)位存在巨大的利益空間，但是政府監(jiān)管卻成了空白。

　　省住建廳辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果小區(qū)的地下停車(chē)位是經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批的，并且辦有預(yù)售許可證，則可以辦理產(chǎn)權(quán)證。但目前相關(guān)部門(mén)對(duì)停車(chē)位暫無(wú)法定標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，針對(duì)居民小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)的地下車(chē)位使用權(quán)出售、出租的價(jià)格，物價(jià)部門(mén)暫無(wú)相關(guān)規(guī)定，目前由開(kāi)發(fā)單位定價(jià)。

　　太原市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在全國(guó)對(duì)地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題都沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，太原也沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的政策，這給管理造成了困難。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在高額的停車(chē)位費(fèi)用之所以歸開(kāi)發(fā)商所有，正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商打了產(chǎn)權(quán)不明確的擦邊球。

　　由此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種特殊職業(yè)——“倒車(chē)位”。有些業(yè)主或非業(yè)主，一次性在小區(qū)內(nèi)購(gòu)置多個(gè)車(chē)位，在車(chē)位價(jià)格被炒至最高時(shí)出手，賺取差價(jià)。而目前，是否允許這部分人在小區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位，在政策方面也還是空白，這樣就給炒家留有操作空間，炒高了停車(chē)位的價(jià)格。不少市民呼吁，我省應(yīng)盡快出臺(tái)配套政策，明確地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，以解決產(chǎn)權(quán)不明晰、租售轉(zhuǎn)讓秩序混亂等問(wèn)題。

　　分析已“出售”的車(chē)位其實(shí)只為“租用”

　　據(jù)記者了解，目前，太原市大多數(shù)已“出售”的車(chē)位，其實(shí)在法律意義上為“租用”。根據(jù)《合同法》中關(guān)于“租賃合同”的相關(guān)規(guī)定，租用的年限最高為20年。但是在購(gòu)買(mǎi)車(chē)位時(shí)，銷(xiāo)售人員往往會(huì)這樣告訴消費(fèi)者：“車(chē)位買(mǎi)了就是終身制，永遠(yuǎn)都是你的?！被颉败?chē)位使用權(quán)和房子年限相同?！?/p>

　　山西德為律師事務(wù)所一位律師告訴記者，這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的，車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)質(zhì)上是車(chē)位租賃合同，期限不能超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。所以業(yè)主在簽合同時(shí)首先要問(wèn)清“年限”，如果開(kāi)發(fā)商把不能辦理產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位賣(mài)掉，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是權(quán)屬證書(shū)，這樣的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)不受物權(quán)法保護(hù)。

　　市民在買(mǎi)房先看物業(yè)，小區(qū)的停車(chē)位是開(kāi)發(fā)商在建小區(qū)前規(guī)劃好的，車(chē)位配比明顯供不應(yīng)求，出現(xiàn)這種現(xiàn)象應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商來(lái)解決。建議購(gòu)房者在選房前看好規(guī)劃圖，了解樓盤(pán)及相關(guān)物業(yè)情況，避免入住后遇到不必要的麻煩。如果是擁有1輛以上私家車(chē)的家庭，購(gòu)房之前更需要對(duì)車(chē)位配比進(jìn)行仔細(xì)考量。

　　同時(shí)，簽訂購(gòu)房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商應(yīng)就車(chē)位的范圍、車(chē)位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款等情況在預(yù)售合同的補(bǔ)充條款中約定清楚，最好配有平面圖。