談到商鋪，就不得不說一個大家應(yīng)該都見過、說不定還被深深吸引過的銷售大法：

包租。

“總價50萬買臨街旺鋪！5年包租，年租金回報率10%！”

是不是很心動？

這么算下來，十年就回本了呀！到時候轉(zhuǎn)手一賣，還能再賺點。

美滋滋。

—— 恭喜恭喜，這么快就掉坑里了。

1.

先說“包租”的套路。

不客氣的說，99.9%的“返租商鋪”都是坑，天坑。

 這里面一個常用的套路就是：羊毛出在羊身上。

 返還的租金，那都是你在當(dāng)初買的時候多交的購房款（智商稅）…

 什么意思呢，舉個例子。

隔壁不包租的商鋪，單價10000元，50平的鋪子賣50萬；

 這邊承諾包租5年、每年10%的回報率的商鋪，單價12000元，50平賣60萬； 

多出來的這10萬塊錢，剛好分2年以“返租”的形式還給你，—— 吶，算下來，年租金回報率確實是10%。

然而，一旦這筆錢返完了，就開始按市場價支付租金，租不出去就沒有。

 哎，不是明明說好的10%包租五年嗎？

 這就是第二個陷阱了：直接跑路。

 對呀，合同上是寫的5年包租，但就是不往你賬戶里打錢，你能怎么辦？

遇上再坑一點的，人家還可以直接破產(chǎn)清算呢… 

想要收租金？只能自己拿出去往外租咯。

 而一旦進(jìn)入殘酷的市場你就會發(fā)現(xiàn)，10%的年化回報率，那是無論如何也達(dá)不到的。

2.

再說商鋪這類產(chǎn)品。

商鋪最大的特點是，脆弱。

因為它的價值特別容易被摧毀。

商鋪最大的價值是什么？

毫無疑問，是地段。

但此地段非彼地段，商鋪和住宅對地段的衡量標(biāo)準(zhǔn)是非常不同的，

住宅的地段，看重的是：

周邊產(chǎn)業(yè)如何，工作崗位多不多，高薪崗位多不多？有沒有地鐵，到地鐵有多遠(yuǎn)？學(xué)校好不好，離學(xué)校近不近？有沒有超市，買菜吃飯方不方便？

這些，基本都是買的時候有，以后就會一直有；

買的時候沒有，隨著入住率的提升、片區(qū)規(guī)劃的升級等，將來也可能有；

就算走下坡路，也是一個漫長的城市更新的過程，需要幾十年，甚至上百年的時間。

因此，是相對穩(wěn)定的。

而商鋪的地段，最重要的，是給這間鋪子帶來的流量。

流量受到的影響因素就多了去了，而且非常常見和普遍。比如，

馬路對面新開了一家商場，把客流吸引走了大半；

鋪子旁邊的公交站牌拆掉了，或者往旁邊移了200米，等車的人不會再來這里順手買東西；

旁邊加了一架過街天橋，擋住了一半招牌；

……

這些細(xì)微的、局部的小變動，足以給一間商鋪帶來滅頂之災(zāi)。

3.

更何況，互聯(lián)網(wǎng)的繁榮還搶走了商鋪很大一部分“流量”，進(jìn)一步拉平了地段價值：

當(dāng)你在淘寶上尋找漂亮的衣服，在餓了么、美團(tuán)上尋找好吃的飯店時，這家店具體開在什么位置，就沒那么重要了。

十年前租金3萬元/月的“臨街旺鋪”，如今可能連2萬都租不到，

因為許多“網(wǎng)紅店”哪怕是隱藏在月租1萬塊的公寓樓里，就可以做出差不多的營業(yè)額，

既然如此，商家為什么還要支付10000元+/月的溢價？

4.

基于這樣的價值體系，如果你問我商鋪應(yīng)該怎么買，我的建議是：

一刀切，不買。

如果一定要買（雖然我也想不明白為啥有人一定要買），就只選入住率高、人氣充足的社區(qū)商鋪。

  既然商鋪最容易受到的沖擊，是各種變動帶來的流量流失，

 那么，開在小區(qū)里的店鋪可以很大程度上避免或者減弱這一點，因為總能在小區(qū)的鄰居們中混個眼熟。

 但還是要提醒一句：

買商鋪，需要擺正對“升值”的心理預(yù)期，—— 那就是基本不會升值。

 商業(yè)類房產(chǎn)交易稅太高，指望靠升值賺錢太難太難了，

 賺的就是租金。 

因此，如果一間商鋪15年回不了本（也就是租金回報率低于6%），就不值得買。

 注意，這里說的租金回報率，是指親自去做調(diào)研得出來的回報率，而不是只開發(fā)商或賣家的告訴你的回報率。

5.

總之呢，商鋪坑多、肉少、脆弱、升值難。

買商鋪，堪稱沙里淘金。

那么問題來了，明明有大把的珍珠（住宅）可選，為什么非要從沙子里淘金呢？