文章來(lái)源：佑成律師

文章作者：韋巨偉

買(mǎi)賣(mài)，是我們?nèi)粘Ｉ钪凶畛０l(fā)生的事情。它既可以是幾塊錢(qián)的事，也可以是數(shù)以萬(wàn)億的采購(gòu)，但無(wú)論標(biāo)的額的大小，買(mǎi)賣(mài)合同都是雙方有效憑證。筆者通過(guò)解讀最高法審結(jié)的“買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”案例，總結(jié)了發(fā)生在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中常見(jiàn)的四大風(fēng)險(xiǎn)——

合同具有相對(duì)性，簽訂合同的雙方主體是否“有資格”，是防控合同風(fēng)險(xiǎn)的第一步。只有合同雙方當(dāng)事人“有權(quán)”簽訂合同，那么相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)才有意義。是否“有權(quán)”簽訂，需要從當(dāng)事人的身份、資格、物權(quán)、債權(quán)等多方綜合考慮。例如，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的一方當(dāng)事人并不享有標(biāo)的房屋的所有權(quán)，而是假冒所有權(quán)人的身份出售特定房屋，在這種情況下，這位合同當(dāng)事方就不是適格的主體，也就必然沒(méi)有簽訂合同的主體資格，直接后果就是這份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》效力的不確定。因此，我們?cè)谟喠⒑贤耙欢ㄒ榍鍖?duì)方是否具有簽訂合同的資格，同時(shí)也要確保對(duì)方具有履行能力，才能盡可能保證交易安全。

《合同法》第五十二條規(guī)定了法定合同無(wú)效的情形，其中一款規(guī)定“合同中存在‘惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益情形’的合同無(wú)效”。此條規(guī)定意在保護(hù)交易的公平性、合法性，如果存在一方當(dāng)事人惡意串通他人，損害他人合法權(quán)益的情形，那么該合同就應(yīng)自始無(wú)效不能發(fā)生法律效力。

“惡意串通”強(qiáng)調(diào)的是惡意串通人之間的主觀(guān)惡意，具體的表現(xiàn)為事前串通掩蓋事實(shí)真相，故意隱瞞重要事實(shí)，故意欺騙他人損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。下面列舉三種性質(zhì)合同的“惡意串通”供各位理解——

第一種是在《保證合同》中，合同三方中任意兩方故意合謀，相互串通實(shí)施損害國(guó)家、集體或者第三人的行為；

第二種在《房屋租賃合同》中有些房屋出租人為了將房屋賣(mài)給第三人，事先與第三人惡意串通，將房?jī)r(jià)提得很高，或者由第三人假意出很高的價(jià)格，使得承租人無(wú)力競(jìng)爭(zhēng)，只好放棄。而事后，出租人卻以低價(jià)賣(mài)給第三人，侵害了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；

第三種招投標(biāo)活動(dòng)中，投標(biāo)者之間或者是投標(biāo)者與招標(biāo)人之間惡意串通以達(dá)到太高價(jià)格或是壓低價(jià)格的行為。

根據(jù)我國(guó)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、定約金、押金或者定金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”在買(mǎi)賣(mài)合同中，一般當(dāng)事人都會(huì)約定一個(gè)定金以確保合同的順利進(jìn)行，但是在實(shí)踐中許多當(dāng)事人在擬定合同時(shí)忽略約定定金性質(zhì)，如果當(dāng)交易出現(xiàn)意外時(shí)就會(huì)因?yàn)闆](méi)有約定定金性質(zhì)導(dǎo)致受損方無(wú)法請(qǐng)求定金賠償。所以，如果在合同中約定了定金，那么就一定明確“定金性質(zhì)”。

定金按性質(zhì)可以分為：

 * 訂約定金——以訂立合同而支付的一定數(shù)額金錢(qián)的定金；

 * 成約定金——以合同成立而支付的一定數(shù)額金錢(qián)的定金；

 * 解約定金——以一方解除合同為條件而需要支付的定金，但必須在合同中事先約定；

 * 違約定金——以一方違約而需要支付的金錢(qián)為條件的定金；

 * 證約定金——以證明當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系而需要支付的定金；

定金的性質(zhì)可以按照實(shí)際的需要來(lái)選擇。其次，筆者提示各位在轉(zhuǎn)賬交易中也需要注意寫(xiě)明轉(zhuǎn)賬的定金用途，以保證發(fā)生交易意外時(shí)可以主張定金權(quán)利。

訂立合同的目的就是為了保證交易順利完成，如果因一方當(dāng)事人的某些行為導(dǎo)致合同不能履行合同，合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，就屬于“根本違約”。

 我國(guó)《合同法》定義的根本違約是指違約方有違約行為并且違約行為嚴(yán)重侵害了相對(duì)方的期待目的，不存在阻卻事由的情形。

發(fā)生了根本違約，合同另一方當(dāng)事人可以依據(jù)《合同法》第94條第3項(xiàng)之規(guī)定依法解除合同。

雖然法律定義的根本違約“唯目的論”，在實(shí)踐中根本違約的情況是多種多樣的：

 此處的遲延履行不是嚴(yán)格意義上的遲延，合理的遲延不導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的并不會(huì)構(gòu)成根本違約。如果合同雙方對(duì)履行期限有明確約定，一方未在合理期限內(nèi)履行義務(wù)致使合同目的不能達(dá)到的則違約一方就構(gòu)成根本違約，另一方當(dāng)事人可以以對(duì)方根本違約解除合同。

當(dāng)事人履行了一部分合同義務(wù)，但沒(méi)有完全履行完成的，或者是當(dāng)事人完成了主合同義務(wù)，附隨性義務(wù)沒(méi)有履行，而附隨性義務(wù)會(huì)影響到主合同義務(wù)最終影響合同目的實(shí)現(xiàn)的都屬于不完全履行的情形。如果存在合同一方不完全履行合同義務(wù)，經(jīng)合同相對(duì)方催告仍不履行致使合同目的落空的，相對(duì)方可以以此解除合同。

在先期違約場(chǎng)合，如債務(wù)人已先期明確表示屆時(shí)不履行合同，此時(shí)即可以不待履行期的到來(lái)，以其拒絕履行作為根本違約，可以因此解除合同。如果債務(wù)人沒(méi)有明示拒絕履行，但由于債務(wù)人的信用狀況惡化而致履行不可期待，此時(shí)的合同目的也就無(wú)法期待能夠?qū)崿F(xiàn)，自然也應(yīng)作為根本違約，允許債權(quán)人解除合同并請(qǐng)求損害賠償。

履行不能又稱(chēng)“給付不能”，是指?jìng)鶆?wù)人由于某種原因，事實(shí)上已不可能履行債務(wù)。履行不能又分為自始不能和嗣后不能。當(dāng)發(fā)生了履行不能的情形，由于合同目的已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)達(dá)到，非違約方可以解除合同并請(qǐng)求損害賠償。