這要從2010年開(kāi)始，城市的規(guī)模畢竟是有限的，一二線(xiàn)的中心城市的土地資源供應(yīng)由此日漸稀缺。對(duì)城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求開(kāi)始無(wú)法滿(mǎn)足。

如我國(guó)的廣州、深圳等大城市在土地利用上已從“增量”步入了“存量”的發(fā)展階段。依靠傳統(tǒng)的招拍掛方式獲取土地資源，明顯已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商陷入狼多肉少，難以為繼的狀態(tài)。為解決土地供應(yīng)問(wèn)題和推動(dòng)城市發(fā)展，ZF不斷推出舊改政策。讓開(kāi)發(fā)商看到了契機(jī)，因此開(kāi)發(fā)商將目標(biāo)轉(zhuǎn)向城市更新，以求生存 。城市更新也由此成為開(kāi)發(fā)商解決土地供應(yīng)問(wèn)題的重要渠道 。

相比傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以招拍掛形式獲取項(xiàng)目，城市更新則可由政府收儲(chǔ)或協(xié)議出讓方式獲取，同時(shí)城市更新也被認(rèn)為是塊硬骨頭，項(xiàng)目一般有權(quán)力人眾多，時(shí)間長(zhǎng)，搬遷成本高等難題，但相對(duì)當(dāng)下拿地普遍的成本情況看，總體回報(bào)收益相對(duì)高。加之部分城市也陸續(xù)出臺(tái)城市更新的實(shí)施計(jì)劃，促使城市更新吸引了越來(lái)越多的房企參與。

市場(chǎng)機(jī)遇與發(fā)展趨勢(shì)！

對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，隨著1998年福利分房制度的取消，樓市迎來(lái)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。自2017年新拐點(diǎn)的到來(lái)開(kāi)始，二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市空置率分別高達(dá)22.2%和21.8%，遠(yuǎn)高于一線(xiàn)城市的 16.8%，且商品房的空置率達(dá)到了26.6%。這意味著住房的需求已基本得到了滿(mǎn)足，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了一定程度的過(guò)剩，中國(guó)樓市正在逐步進(jìn)入存量時(shí)代。

同時(shí)在“房住不炒”的總基調(diào)下，銀保監(jiān)23號(hào)文的發(fā)布，限制了房地產(chǎn)的前端拿地融資，銀行方面，除了滿(mǎn)足“422”要求的開(kāi)發(fā)貸之外，銀行資金已基本淡出前融市場(chǎng)。房地產(chǎn)融資 “拿地”資金受限 ，而城市更新依然有可行空間 。 據(jù)小編得到的可靠消息，建行正在打算投資4千億支持舊改。

但是廣東大灣區(qū)的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)家資源的傾斜，廣東每年對(duì)全國(guó)人口的虹吸效應(yīng)，廣東的住房需求依然強(qiáng)勁。根據(jù)貝殼研究院在其發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書(shū)》中表示，近三年，大灣區(qū)平均每年增加150萬(wàn)人口，深圳、廣州常住人口分別增長(zhǎng)165萬(wàn)和140萬(wàn)。

大量人口涌入使大灣區(qū)住房缺口擴(kuò)大， 灣區(qū)11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳僅為23.7%。白皮書(shū)引述聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)稱(chēng)，未來(lái)10年大灣區(qū)城市人口增量將超1000萬(wàn)，其中廣州增加338萬(wàn)人，深圳增加263萬(wàn)人，佛山、東莞增加100萬(wàn)人左右。

今年《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)出通知，中央政府希望把粵港澳灣區(qū)建成未來(lái)的世界第四大灣區(qū)，高度繁榮發(fā)達(dá)的世界級(jí)城市群以及中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。著力推進(jìn)“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造，即城市更新。眾多開(kāi)發(fā)商為此積極布局大灣區(qū)搶占市場(chǎng)份額。

粵港澳大灣區(qū)是熱門(mén)

隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的重磅出臺(tái)，眾多房企紛紛南下大灣區(qū)?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)表明，在大灣區(qū)內(nèi)拿地規(guī)模排名前 30 名的企業(yè)新增土地儲(chǔ)備總量占比達(dá) 48.7%，包攬了近一半的成交土地。其中碧桂園土儲(chǔ)建面，均位列榜首。位居第二的恒大16年開(kāi)啟總部搬遷深圳，目前已經(jīng)把深圳作為自己發(fā)展的新主場(chǎng)。

作為本土企業(yè)的越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展更是將策略定為“深耕”粵港澳大灣區(qū)。據(jù)了解2018年越秀地產(chǎn)90%以上的投資都在粵港澳大灣。總部遷入廣州的升龍集團(tuán)在2017年布局廣州舊改，目前已經(jīng)在廣州拿下5個(gè)舊改項(xiàng)目。

過(guò)去一向在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)拿地的旭輝，更是表示要以舊改切入大灣區(qū)，目前已進(jìn)入包括惠州、東莞、中山等8個(gè)城市，共鎖定了30余個(gè)項(xiàng)目。和昌集團(tuán)南下遷入深圳，拿下了深圳、廣州在內(nèi)一共4個(gè)項(xiàng)目。深圳“舊改之王”佳兆業(yè)更是有著大量的舊改土儲(chǔ)，且100%集中在大灣區(qū)。

結(jié)尾

有人說(shuō)”城市更新是城鎮(zhèn)化進(jìn)入高級(jí)發(fā)展階段調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，調(diào)整存量資源，提升城市發(fā)展質(zhì)量的一個(gè)必然之路”。如同許多發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷過(guò)的城市更新一樣，今天中國(guó)也有很多城市也在開(kāi)始為“大都市病”的問(wèn)題進(jìn)入同樣的一個(gè)歷程。城市更新是城市化的必然結(jié)果，同時(shí)它也將為城市的發(fā)展帶來(lái)新的活力。

城市更新從2009年開(kāi)始，已有整整10年時(shí)間，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題，使得舊改項(xiàng)目存在很多不確定性，曾讓很多開(kāi)發(fā)商萬(wàn)分苦惱 。

為擺脫匆忙應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)的不利局面，9月4日 的71號(hào)文和三年行動(dòng)計(jì)劃，更是透露著廣東省將全面推動(dòng)全省“三舊”改造。但是針對(duì)政策的不確定性，拆遷時(shí)間成本的不可控等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。我們有必要透 過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，擺脫匆忙應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)的不利局面，從其本質(zhì)和內(nèi)在邏輯出發(fā)，以不變應(yīng)萬(wàn)變的思維模式去解讀政策。

不少開(kāi)發(fā)商或跨行業(yè)的新開(kāi)發(fā)商紛紛涌入灣區(qū)開(kāi)拓城市更新市場(chǎng)，不少村集體都在待價(jià)而沽，僧多肉少。我們有必要深入了解村集體，如何與他們打交 道，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，更高效的推進(jìn)項(xiàng)目。