車位購買一直被忽略,很多細(xì)節(jié)問題大多數(shù)購房者都不太清楚,車位的產(chǎn)權(quán)問題和房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)年限問題有什么聯(lián)系,什么樣的產(chǎn)權(quán)車位最有購買和持有價(jià)值。

今天跟你說說車位產(chǎn)權(quán)那點(diǎn)事。

01

小區(qū)車位分類

1、建筑面積為分?jǐn)偟牡叵萝囄?/strong>

如果地下車位（庫）建筑面積未分?jǐn)?，?span>開發(fā)商單獨(dú)取得車庫產(chǎn)權(quán)的（不能辦產(chǎn)權(quán)的當(dāng)然還是禁止銷售，屬于全體業(yè)主的），則開發(fā)商可以對(duì)購房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。

即如果業(yè)主和開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有對(duì)開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車庫進(jìn)行特別約定，車庫也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

2、建筑面積已分?jǐn)偟牡叵萝囄?/strong>

如果地下車位（庫）面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?，那?span>開發(fā)商就無權(quán)出售。這類的地下車位（庫）屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格的說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，只能由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

3、屬于人防工程的地下車位

人防工程是國家強(qiáng)制配套，禁止開發(fā)商銷售。如果人防工程的建筑成本已經(jīng)分?jǐn)偟降孛嫔唐贩康馁彿靠钪?，那么人防工程的建筑成本隨著商品房的銷售、業(yè)主購房的完成，實(shí)際已經(jīng)轉(zhuǎn)化為全體業(yè)主承擔(dān)，收益應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，否則就屬于開發(fā)商。

4、敞開式的地上車位

我們經(jīng)常能看到地面上有很多車是停在一些用線劃分的車位上的，這類車位屬于全體業(yè)主，由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上車位。這類車位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。

5、改造車位

這算是現(xiàn)在比較嚴(yán)重的一種違規(guī)操作，有的開發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫），這種停車位沒有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無法取得產(chǎn)權(quán)證。

02

車位產(chǎn)權(quán)年限

車位年限與車位所在的土地使用權(quán)年限一樣長，因此,你可以查看開發(fā)商的《土地使用權(quán)證書》,確認(rèn)開發(fā)商拿到的土地使用期限。但根據(jù)物權(quán)法規(guī)定住宅使用土地使用期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期,所以不需要為車位使用年限的問題擔(dān)憂。

但是,沒有產(chǎn)權(quán)的車位買賣,其實(shí)是一種租賃的行為。這種買賣合同,本質(zhì)上是停車位的租賃合同,而根據(jù)《合同法》規(guī)定:消費(fèi)者租賃車位(庫),最長得期限只能是20年,20年之后不受法律保護(hù)。業(yè)主在簽合同時(shí)最重要考慮的問題就是要問清“年限”。

03

車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理

如果車位是有預(yù)售許可證的，跟開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同并辦理備案手續(xù)后,可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，一手及二手車位產(chǎn)權(quán)的辦證程序跟辦理房屋的房地產(chǎn)權(quán)證是一樣的。

按照相關(guān)規(guī)定,只要是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車位,如果是一手的,可以通過按揭貸款的方式從開發(fā)商手中購買,只不過,和普通房貸相比,其按揭門檻要高一些罷了。目前,二手車位是不能辦理按揭的。但是,各大銀行在開展和推進(jìn)一手車位貸款業(yè)務(wù)上并不積極,幾乎沒有銀行愿意接手受理。

04

車位產(chǎn)權(quán)是否能買賣?

車位可以銷售的最直接的標(biāo)準(zhǔn)是：具備產(chǎn)權(quán)證或者預(yù)售許可證，如果沒有,那么,車位出售是不被允許的。

如果開發(fā)商把沒有產(chǎn)權(quán)證或者預(yù)售許可證的車位賣給購房者,那么,購房者最后拿到的只是一份合同,而不是權(quán)屬證書。這是種交易是不受法律保護(hù)的。