近年來，二手房市場迅速發(fā)展，受房價波動所帶來巨額差價利益驅(qū)動，買賣一方停止或者拒絕繼續(xù)履行合同，中介機(jī)構(gòu)為賺取中介費(fèi)用違規(guī)操作等導(dǎo)致的糾紛并不鮮見。

今天（11.20），北京三中院召開了涉二手房買賣合同糾紛類案件情況新聞通報會，希望能提升社會公眾相關(guān)風(fēng)險防范意識，使每個家庭買房、賣房都能踏實(shí)放心，促進(jìn)房產(chǎn)交易秩序日趨規(guī)范，共同維護(hù)整個房產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展。

一是共有人稱房屋買賣合同未經(jīng)其同意，主張房屋買賣合同無效。目前，我國的房屋所有權(quán)證對于共有人的記載不全面，雖屬家庭共有房產(chǎn)，但大多僅登記在一人名下，簽訂合同時，共有人并未簽字，就容易發(fā)生共有人明知房屋買賣仍主張合同無效的情況。

二是案外人主張行使優(yōu)先購買權(quán)，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。主要分為兩種情況，一種是涉案房屋的實(shí)際承租人以承租人的應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)為由，要求確認(rèn)合同無效或者撤銷合同;一種是售房人與第三人惡意串通，偽造與第三人存在承租關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)，由第三人訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

三是簽訂房屋買賣合同時，如果售房人尚未取得房屋所有權(quán)，就可能采取多種方式違約。比如第三人主張房屋的所有權(quán)歸其所有，售房人僅是名義購房人，雙方屬于借名買房關(guān)系，且實(shí)際占有空置房屋，導(dǎo)致售房人根本無法交付房屋，進(jìn)而出現(xiàn)爭議，甚至解除合同。

四是售房人以各種理由違約，要求解除合同。有的售房人以房屋存在抵押，房屋買賣未告知抵押權(quán)人為由主張房屋買賣合同無效;還有的稱所售房屋是央產(chǎn)權(quán)，政策規(guī)定不允許出售;還有的以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認(rèn)定買賣合同無效等等，不一而足。

1、準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息

在房屋購買前，除了查看房屋的基本信息，更要認(rèn)真審查房屋的法律信息，一般而言基本的審查可以分三步：第一步，看房產(chǎn)證。看房產(chǎn)證是否是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是否一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為售房人單獨(dú)所有。第二步，看戶口本。看售房人的戶口本，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子。看房子里的實(shí)際居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門詢問是否有欠費(fèi)情況等等。除了以上三步，如果需要進(jìn)一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。

2、妥善簽訂購房合同

簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會提供一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項(xiàng)。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補(bǔ)充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要特別注意以下三個方面內(nèi)容：一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。房屋交易情況復(fù)雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。二是時間節(jié)點(diǎn)。視實(shí)際情況對交易過程中的時間進(jìn)行合理規(guī)劃，對時間節(jié)點(diǎn)要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責(zé)任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理貸款、過戶、騰房時間等等。三是違約責(zé)任。沒有違約責(zé)任就沒有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期遷戶的違約責(zé)任、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任等等。防止責(zé)任不清，發(fā)生糾紛無法維護(hù)自身合法權(quán)益。

3、注意證據(jù)固定留存

房屋買賣因涉及到諸多環(huán)節(jié)，耗時少則數(shù)月多則數(shù)年，在交易的各個環(huán)節(jié)，購房者都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，比如對房款的轉(zhuǎn)賬記錄、微信聊天記錄、短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時，要保留溝通證據(jù)，必要時可以訴至法院。對雙方在實(shí)際履行過程中達(dá)成的新的約定，要及時作為補(bǔ)充協(xié)議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產(chǎn)生糾紛后無法查實(shí)。

案例一、出賣人違約拒絕賣房，法院判令繼續(xù)履行案

(本案主要揭示了不誠信的售房夫妻，一方以不知情為由請求確認(rèn)合同無效被駁，并被判令承擔(dān)違約責(zé)任。)

基本案情

本案的當(dāng)事人主要有買房人張某，賣房人楊某(其妻王某)、某地產(chǎn)中介公司。2015年10月14日，張某與楊某的委托代理人王某、居間人某地產(chǎn)中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同簽訂后，楊某在該合同中補(bǔ)簽了簽名。合同約定張某購買楊某位于密云區(qū)云秀花園牡丹園XX房屋一套，房屋總價為92萬元，簽訂本合同時支付定金1萬元，首付款60萬元、擬貸款32萬元，首付款支付時間為2015年11月16日，楊某于2015年10月20日前辦理抵押注銷手續(xù)。合同還約定了楊某存在拒絕履行本合同或?qū)⒎课莩鍪劢o他人等行為的，張某可以要求楊某承擔(dān)違約責(zé)任及賠償其他損失，違約責(zé)任為房屋總價的20%，并有權(quán)選擇繼續(xù)履行房屋買賣合同或解除合同。簽訂合同當(dāng)日張某按合同約定將定金10000元交予王某，王某為張某出具了定金收條。另，楊某、張某與某地產(chǎn)中介公司簽訂的《居間服務(wù)合同》約定，房屋買賣合同簽訂后，因楊某原因致使房屋未能在規(guī)定期限過戶的或?qū)嶋H上無法完成過戶的(原因包括但不限于楊某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有權(quán)人不同意出售房屋、房屋所有權(quán)人認(rèn)為合同簽訂人屬于無權(quán)代理等)某地產(chǎn)中介公司所收取張某的居間服務(wù)費(fèi)用不予退還，張某可以直接向楊某追償。后張某將中介服務(wù)費(fèi)1.3萬元交予某地產(chǎn)中介公司。

同年11月初，張某從某地產(chǎn)中介公司得知楊某提出終止合同。中介公司工作人員作證稱，其亦證實(shí)楊某在合同簽訂后半個月左右提出不賣房了，存在違約行為。楊某提出提出是因?yàn)閺埬澄聪蚱渲Ц抖ń?萬元，構(gòu)成違約，故其可以解除合同。原審審理中，經(jīng)法院詢問，楊某明確表示不同意繼續(xù)履行合同;同時，楊某未申請法院對合同約定違約金予以酌減。雙方均認(rèn)可，因密云區(qū)房價上漲，涉案房屋亦增值。本案審理中，王某以確認(rèn)合同無效糾紛為由，向原審法院起訴要求確認(rèn)楊某、張某就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。原審法院審理后，于2016年2月26日判決駁回王某的訴訟請求。上述判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。張某起訴至原審法院要求楊某支付違約金184 000元，居間服務(wù)費(fèi)13 000元。一審法院按照合同的約定判令楊某支付違約金184 000元，賠償居間服務(wù)費(fèi)13 000元。楊某不服提出上訴，二審法院予以維持。

法官說法

本案主要涉及合同效力和違約責(zé)任兩個關(guān)鍵問題。對于此類案件的處理，法院一般根據(jù)買房人的訴訟請求分類處理：

一是在買房人請求繼續(xù)履行的情況下，只要買房人能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，據(jù)此主張繼續(xù)履行的，存在以下情形之一時，法院可以支持買受人要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求，判令出賣人及其配偶共同辦理過戶手續(xù)：1、買受人舉證證明出賣方配偶知道或應(yīng)當(dāng)知道買賣事宜而未表示反對的;2、買受人已經(jīng)按照合同約定支付價款,并占有使用房屋,出賣方配偶未在合理期間提出異議的;3、出賣方配偶有主動配合騰退、交付房屋等參與履行或接受履行行為的。以上事實(shí)，除當(dāng)事人簽署的相關(guān)書面文件之外，也應(yīng)結(jié)合微信記錄、電話記錄、錄音文件以及中介證言等證據(jù)材料綜合考量。

二是在買房人請求解除合同，要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，亦要根據(jù)其具體訴訟請求予以處理，一般有以下兩種情況：1、要求根據(jù)合同約定支付一定數(shù)額的違約金，對此法院還需釋明是否請求對違約金進(jìn)行調(diào)整，而后根據(jù)案件具體情況確定違約金數(shù)額;2、除要求支付違約金外，還請求賠償相應(yīng)的房屋差價損失，對此法院參照評估報告或者同等地段的房屋價格確定應(yīng)予賠償?shù)木唧w數(shù)額。

溫馨提示

買房人在購買房屋時，一定要核實(shí)詢問是否屬于夫妻或者家庭共有房屋，對于上述房屋一定要其配偶或者共有人簽字或者出具書面意見，以免在履行過程中出現(xiàn)糾紛，能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，是可以請求繼續(xù)履行的。當(dāng)然也可以請求解除合同，而后根據(jù)合同的約定和案件實(shí)際情況來主張相應(yīng)的違約金或者差價賠償，上述情形亦可以在雙方的合同中予以約定。

案例二：房屋賣出后，因房屋內(nèi)的戶口未按照合同約定全部遷出，被判違約賠償案。

(此案主要揭示在房屋買賣合同過程中，因戶口遷移問題引發(fā)的相關(guān)糾紛。)

基本案情

本案的當(dāng)事人有兩方，一是買房人第某、翁某，另一方是賣房人劉某。2017年6月11日，第某、翁某與劉某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定劉某以370萬元將涉案房屋出售給第某、翁某。2017年6月17日，第某、翁某及北京某中介機(jī)構(gòu)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定劉某過戶后2月內(nèi)向房屋所在地戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)，并留存5萬房款在戶口遷出之日由第某、翁某以現(xiàn)金形式交付。如因劉某自身原因未如期或無法將相關(guān)戶口遷出，應(yīng)向第某、翁某支付房屋總價款10%的違約金并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。2017年7月7日，第某、翁某取得涉案房屋所有權(quán)。雙方均認(rèn)可訴爭房屋內(nèi)遺留有他人戶口，并非經(jīng)第某、翁某允許遷入。第某、翁某以劉某違約未遷出戶口為由，訴至法院請求劉某支付違約金37萬元，一審法院應(yīng)劉某申請，對于違約金調(diào)整為7 10萬元(自判決生效之日，以總房款370萬為基數(shù)，按照每日千分之一的利率計算至實(shí)際遷出之日，但總額不超過10萬);劉某不服提出上訴，二審法院維持了原判決。

法官說法

戶口遷移問題在房屋買賣合同糾紛案件中較為常見，法院對于此類問題的處理原則一般為：買受人起訴請求出賣人遷出戶籍的，不屬于人民法院民事案件的受理范圍。但是，對于房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)遷出戶籍的，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金或者賠償損失等違約責(zé)任。本案就是違反約定判令賠償違約金的一個案例。

溫馨提示

建議買房人在購買房屋之初，要詳細(xì)了解房屋內(nèi)的戶籍情況，是否屬于售房人，還有無其他的戶口，能否遷出，自己是否在意涉案房屋內(nèi)是否有戶口，而后在合同中明確加以約定，約定遷出的時間和違約責(zé)任;特別是購買學(xué)區(qū)房的更要查實(shí)涉案房屋的學(xué)區(qū)是否已經(jīng)使用，對此最好在合同中明確約定。

案例三：合同關(guān)鍵條款約定不明、當(dāng)庭又無法獲得一致意見，法院判決合同解除案

(本案主要揭示在合同條款約定存有歧義時對于合同履行可能產(chǎn)生的影響)

基本案情

賣方為郝某，買方為史某。北京市朝陽區(qū)磚角樓南里XX房屋(以下簡稱訴爭房屋)房產(chǎn)所有證系登記在郝某名下。2014年7月31日，高某作為郝某委托代理人與史某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定郝某將訴爭房屋以310萬元的價格出售給史某，當(dāng)日付定金10萬元，在網(wǎng)簽完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300萬元，但未約定辦理網(wǎng)簽的具體截止時間，其后，郝某將涉案房屋交付史某，但是史某一直未辦理網(wǎng)簽，亦未支付后續(xù)款項(xiàng)。郝某將史某訴至法院解除涉案合同、返還房屋并支付違約金。史某亦反訴要求繼續(xù)履行，并要求過戶至其名下，并要求郝某支付相應(yīng)的違約金。經(jīng)查，史某未辦理網(wǎng)簽的原因在于其正在出售其名下的其他房屋，準(zhǔn)備待出售后再辦理涉案房屋的網(wǎng)簽手續(xù)，故一直拖著未辦，目的是少繳稅款。

一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的涉案合同及補(bǔ)充協(xié)議均合法有效，但是鑒于史某確實(shí)存在延遲辦理網(wǎng)簽的情形，涉案協(xié)議簽訂不夠嚴(yán)謹(jǐn)，極易引發(fā)歧義，故將涉案協(xié)議解除，同時根據(jù)本案史某占有涉案房屋的情形，在定金中扣減了6萬元。史某不服上訴，二審維持原判。

法官說法

對于本案合同應(yīng)否解除，主要考慮以下三點(diǎn)：一是根據(jù)中介公司的陳述以及郝某向史某發(fā)函，表明史某確實(shí)存在拖延辦理網(wǎng)簽的情況。二是訴爭房屋的簽約過程不嚴(yán)謹(jǐn)，涉案房屋買賣合同及《補(bǔ)充協(xié)議》內(nèi)容亦極易讓人產(chǎn)生歧義，比如“在網(wǎng)簽完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300萬元”，該條款并沒有明確如在2015年1月31日后未辦理完網(wǎng)簽是否仍應(yīng)交付300萬元，極易引發(fā)爭議，對以后履行造成了障礙。三是爭議產(chǎn)生后，雖經(jīng)法院主持調(diào)解，但各方分歧極大，不具備重新達(dá)成新的協(xié)議的條件。

就違約責(zé)任承擔(dān)問題，法院認(rèn)為史某拖延不辦理網(wǎng)簽應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，某房產(chǎn)中介公司提供的合同存在多處矛盾不完備之處也應(yīng)負(fù)一定責(zé)任，郝某簽約當(dāng)天未帶齊售房的相關(guān)材料且未對合同進(jìn)行常識性審核也應(yīng)負(fù)一定責(zé)任。故判令解除合同、返還房屋，未支持其違約金請求，但是考慮到史某已實(shí)際占有訴爭房屋長達(dá)一年有余，且造成合同解除史某應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，故史某已交定金應(yīng)補(bǔ)償郝某的部分損失，法院根據(jù)責(zé)任比例酌定郝某退還定金4萬元給史某。

溫馨提示

本案爭議的焦點(diǎn)在于涉案房屋買賣合同是否應(yīng)予解除及違約責(zé)任承擔(dān)問題。根據(jù)庭審查明的有關(guān)事實(shí)和證據(jù)可以看出，雙方合同中關(guān)于付款條件的約定極易引發(fā)歧義，雙方在一、二審中對此無法達(dá)成一致意見，也無法達(dá)成新的協(xié)議。此種情形下，法院認(rèn)為該合同已不具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，應(yīng)予解除。法院據(jù)此依照本案具體情況確定的違約責(zé)任比例是適當(dāng)?shù)?。通過這個案例提醒大家，在簽訂協(xié)議時應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審閱合同條款，避免歧義發(fā)生，否則出現(xiàn)爭議后，無法按照合同條款處理，甚至出現(xiàn)合同不能履行的后果。

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