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11月20日，央行公布最新的LPR（貸款市場報價利率），主要針對居民房貸的5年期以上LPR同時下調(diào)0.5%。雖然屬于“迷你降息”，但背后傳遞的信號值得關(guān)注。 正好前幾天小編參加了一個行業(yè)閉門會，有幾家銀行房貸部的領(lǐng)導(dǎo)作了一些發(fā)言，下面就結(jié)合著這次降息來聊聊。 本輪調(diào)控以來，高層一直在說要構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，“穩(wěn)”的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？ 據(jù)某大行房貸部領(lǐng)導(dǎo)介紹，高層給房價“穩(wěn)”下的定義是“±5%”，超過這個漲跌幅，地方一把手就要承擔(dān)“調(diào)控的主體責(zé)任”。 但一年來房地產(chǎn)市場的真實(shí)運(yùn)行情況如何呢？ 從房價數(shù)據(jù)來看，11月15日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個大中城市10月份數(shù)據(jù)顯示：
而稍早前中國社科院發(fā)布的2019年10月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，相對抗跌的一線城市北京，近1年房價已累計(jì)下跌4.46%，廣州已累計(jì)下跌6.55%。 總體看，房地產(chǎn)市場目前下行壓力加大，專家們甚至預(yù)判會出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，無疑進(jìn)一步加劇了購房者對樓市的悲觀預(yù)期。 地產(chǎn)銳觀察認(rèn)為，此次5年期以上LPR下調(diào)，體現(xiàn)了高層對房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”的關(guān)注，有提振買房人信心的要義。接下來地方城市調(diào)控有松有緊會成為常態(tài)。 此次房貸利率下調(diào)雖然利好樓市，但也不能將其定性為“刺激”。因?yàn)槲覀兦懊嬲f了，“穩(wěn)”是有限度的。 據(jù)另一大行房貸部的領(lǐng)導(dǎo)介紹，目前監(jiān)管對個人購房按揭貸款的規(guī)模是有限制的，和其他行業(yè)貸款總量掛鉤。如果某個商業(yè)銀行給實(shí)體企業(yè)放貸規(guī)模小，那么該行個人購房按揭貸款的量也就上不來。這也是很多購房者感覺房貸審批慢的原因所在。 所以，要提醒的是，樓市依然沒有炒房人的土壤，且未來估計(jì)也不會再有。但是這并不影響買房自住和理性投資。 小編坐標(biāo)北京，前面中國社科院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示近1年來北京房價累計(jì)下跌4.46%，但實(shí)際上我們的感受遠(yuǎn)不止于此。 二手房的數(shù)據(jù)相對更能反映市場的真實(shí)情形。據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，自“2017.317新政”后，北京二手房均價較2017年3月的高點(diǎn)累計(jì)下跌了13.6%。 北京還有一個特點(diǎn)，連續(xù)兩年商品住宅土地成交面積同比大降，2018年同比下降36%，2019年至今商品住宅土地僅成交207萬平米（2018年成交624萬平米）。這意味著，2020-2021年，北京市面上新房供應(yīng)增量會減少。 綜合房價跌幅、供地數(shù)據(jù)看，目前北京已經(jīng)到了買房人該出手的時刻。近幾天有多位樓市大V發(fā)文，都非常直白的告訴大家：現(xiàn)在可以在北京看房了！ 問題是，面對高房價，很多年輕人想在北京買套房并不容易。按照最低35%的首付比例計(jì)算，即便在北京五環(huán)外買套“老破小”，至少也得手握近百萬現(xiàn)金。如果沒有父母支持，想在北京買套房真的是很難。 往外走走到環(huán)京，首付有個四五十萬就能買的到，問題是外地人要有“3年本地社?！钡南拶徴唠y破。前段時間，網(wǎng)上傳出三河住建局組織召開商品房銷售會議，部分機(jī)構(gòu)和企業(yè)引進(jìn)員工沒有本地戶口也可以買一套房的消息傳出，但最終不了了之。 盡管限購難破，但環(huán)京市場暖意明顯，世茂等品牌開發(fā)商陸續(xù)有新項(xiàng)目推出，而且京津冀協(xié)同規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的利好消息不斷。 在今年7月1日通州區(qū)發(fā)改委發(fā)布的十三五年規(guī)劃調(diào)整方案中，通州的發(fā)展定位由“市行政副中心”升級為“京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)”，這明顯利好北三縣。 特別是大廠，待2022年廠通橋建成通車后，大廠與北京市政府所在地通州區(qū)潞城鎮(zhèn)將直接跨河相接。 大廠目前產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和教育機(jī)構(gòu)落地上也是今非昔比，首鋼總部基地、康師傅食品工業(yè)園等知名企業(yè)已經(jīng)落戶，大廠不僅要打造產(chǎn)業(yè)新城，還要推進(jìn)大廠影視文化產(chǎn)業(yè)集群。 大廠影視小鎮(zhèn)實(shí)景 教育方面，大廠幸福學(xué)校（北京五中分校大廠分校，十二年一貫制寄宿學(xué)校）已于2015年掛牌招生，中國人民大學(xué)附中大廠學(xué)校正在建設(shè)中。 大廠相比于燕郊還有個優(yōu)勢，是先規(guī)劃后發(fā)展區(qū)域。在小編看來，雖然目前大廠的房價比燕郊每平米低數(shù)千元，但是差距會逐漸縮小，未來甚至可能反超燕郊。 對于首付夠不著北京、環(huán)京又被限購的年輕人來講，小編認(rèn)為不妨先看看不限購的產(chǎn)品，一可以有套房安家，二可以鎖定未來可見的增值。 打個比喻，現(xiàn)在的環(huán)京樓市，就猶如是被強(qiáng)制壓迫在巖石下的小樹苗，雖然不能快速長高，但卻不斷地在積蓄著“營養(yǎng)”，成長潛力是無限的，特別是北三縣的大廠。 據(jù)了解，大廠最近就有一個不限購的項(xiàng)目『世茂城市集合』吸引了很多年輕人的關(guān)注。小編近日特意去項(xiàng)目現(xiàn)場感受了一下。 占據(jù)地利，軌道進(jìn)城 『世茂城市集合』位于大廠新城核心板塊，距離通州城區(qū)僅20公里，距國貿(mào)約40公里。周邊不僅有通燕高速、京秦高速、京平高速、京哈高速四條高速，未來還將有兩廣路延長線，可以快速抵達(dá)北京中心城區(qū)。 區(qū)位圖 兩廣路延長線目前已連接至潮白河，2022年廠通大橋建成之后（計(jì)劃今年底動工）進(jìn)京會更加便捷。除了自駕，項(xiàng)目北側(cè)國道上設(shè)有公交817、816、930公交站點(diǎn)，其中817可8站直達(dá)國貿(mào)CBD。 京唐城際規(guī)劃站點(diǎn) 年輕人相對看重的軌道交通方面，目前規(guī)劃已確定北京地鐵22號線將在項(xiàng)目北側(cè)齊心莊設(shè)站，預(yù)計(jì)將在2022年通車；京唐城際高鐵也在大廠設(shè)有站點(diǎn)，兩站可直達(dá)通州副中心站。未來，這兩條軌道開通運(yùn)行后，從大廠到通州僅需約10分鐘。 自帶商圈，活力奔放 在項(xiàng)目沙盤旁，愛運(yùn)動的小編被項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的體育館吸粉了。 據(jù)銷售顧問介紹，『世茂城市集合』是世茂擇址大廠打造的約50萬m2城市綜合體，這也將是北三縣未來全新的更新城市封面的地標(biāo)。 項(xiàng)目規(guī)劃有五星級酒店，特邀世界知名酒店品牌喜達(dá)屋資本集團(tuán)攜手共建；項(xiàng)目還規(guī)劃有13萬平米的世茂廣場，將涵蓋餐飲、購物、影院、大型超市等多種業(yè)態(tài)。  規(guī)劃效果圖  體育館效果圖 此外，項(xiàng)目毗鄰約4萬方的風(fēng)景優(yōu)美的城市公園。未來身居『世茂城市集合』，可暢享5分鐘生活圈，體驗(yàn)家門口吃喝玩樂購一站式的配套服務(wù)。  城市公園實(shí)景 教育配套方面，除了前述優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)教育資源落地大廠外，已經(jīng)投入運(yùn)營的藍(lán)天幼兒園針對世茂業(yè)主享有專屬優(yōu)惠。在項(xiàng)目東側(cè)，還有一塊規(guī)劃的教育用地待入市。 其他生活配套方面，項(xiàng)目毗鄰世茂在大廠的首置項(xiàng)目『世茂薩拉曼卡』，已經(jīng)是非常成熟的小區(qū)，其社區(qū)現(xiàn)有配套可完全滿足業(yè)主的基本需求。 空間靈動，時尚多變 『世茂城市集合』主推建筑面積約40-50m2的小戶型產(chǎn)品。市面上同類產(chǎn)品層高在3.8米到4.2米之內(nèi)，而該項(xiàng)目層高約4.5米，站在室內(nèi)完全沒有局促的感覺，非常寬敞舒適。  示意圖 特別是48平米的產(chǎn)品，巧妙設(shè)計(jì)了樓梯的位置，雙層空間，帶來了超高的使用率。流行時尚的創(chuàng)意布局，可賦予辦公、會客、交友、休息等多種使用場景。 示意圖 據(jù)了解，大廠本地還流傳一個消息，伴隨著2019年《打造北京城市副中心后花園旅游合作機(jī)制框架協(xié)議》政策落位，大廠被定位為北京城市副中心后花園，將會有約20萬北京市公務(wù)員的家屬到大廠安居，如果成真，這將為大廠帶來不小的人口紅利。 與這條消息伴隨的是北京地鐵6號線的東延，將會在大廠設(shè)站，但具體位置尚不明確。如果未來成真，那么大廠的未來在北三縣的龍頭位置會更加凸顯。 『世茂城市集合』實(shí)景 小編真心覺得大廠的明天無限好。對于首付能力尚不足以支撐北京買房的年輕人來說，不妨考慮下『世茂城市集合』這個項(xiàng)目，不限購、不限貸、不占首套購房資質(zhì)，總價預(yù)估50萬起，首付大約15萬起，就能購置一套。 而且重要的是，從未來發(fā)展看，隨著世茂廣場、五星級酒店的建成運(yùn)營，商業(yè)氛圍會變得成熟而高大上，再加上軌道交通的開通，增值潛力也很大。無論是作為首套剛需置業(yè)還是投資，都是合適的。 還有一點(diǎn)，雖然北三縣限購政策堅(jiān)如磐石，但是距離2017年6月2日廊政辦【2017】61號文發(fā)布已經(jīng)過去了快2年半，這意味著有一批外地人快要滿足“3年本地社?！钡南拶彈l件了，小編覺得這也是環(huán)京區(qū)域目前暖意漸顯的原因之一。而這，同時意味著環(huán)京的房價的觸底反彈趨勢明顯。 總之地產(chǎn)銳觀察的建議是，能買得起北京房子的買北京，買不起北京的選環(huán)京（小編只看北三縣和南三縣，北三縣首選大廠），被限購沒房票的也不要干等著，周末可以去看看不限購的『世茂城市集合』。 |
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