一了解房地產(chǎn)

1投資的角度：房地產(chǎn)就是財(cái)富再分配的工具。

按照使用功能可以分成以下幾類(lèi)：住宅、商鋪、購(gòu)物廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、工業(yè)地產(chǎn)，從實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的角度來(lái)說(shuō)，只投資住宅。

住宅可分成以下幾類(lèi)：普通住宅、公寓 、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅。

普通住宅——產(chǎn)權(quán)70年，面積小于140平，市場(chǎng)需求量大。

商業(yè)公寓——產(chǎn)權(quán)40、50年，商住兩用，貸款稅費(fèi)水電費(fèi)偏高。

別墅——產(chǎn)權(quán)70年，分為聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。

普通住宅和其他幾種類(lèi)型的住宅相比：1、是最容易出租和出售的；2、交易和持有稅費(fèi)是最低的；3、貸款比例是最高的；4、貸款利率是最低的。

綜合來(lái)看，普通住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)是最小的，只選擇普通住宅作為投資工具。

2房產(chǎn)投資的特點(diǎn)

1、 投資金額較大

2、 稅費(fèi)成本較高：由于各種稅費(fèi)成本較高，一旦買(mǎi)入，就意味著已經(jīng)虧損20%左右。

3、 投資期限長(zhǎng)：如果不打算持有房產(chǎn)10年以上，就不要進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

4、 融資能力強(qiáng)：按揭貸款，普通住宅可貸70%-80%，期限在20-30年。

5、 交易流程復(fù)雜：幾個(gè)月的時(shí)間。

3房產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)

1、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

2、 政策風(fēng)險(xiǎn)

3、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

4、 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：需要1-6個(gè)月的時(shí)間

5、 利率風(fēng)險(xiǎn)

6、 匯率風(fēng)險(xiǎn)

7、 自然風(fēng)險(xiǎn)

4主要收益來(lái)源：

1、 租金收益

2、 資本利得：房?jī)r(jià)增值收益。

二商品房投資方法

財(cái)務(wù)自由商品房投資方法可以分為六大步驟：

選擇好城市→選擇好房子→等待好價(jià)格→買(mǎi)入→長(zhǎng)期持有→賣(mài)出。

第一大步驟，選擇好城市：未來(lái)人口會(huì)越來(lái)越多的城市

北、上、深、廣，不方便的同學(xué)可以選擇自己所在省會(huì)或地級(jí)城市。

實(shí)操：調(diào)查自己所在的城市人口是呈流入還是流出

http://data.stats.gov.cn/【地區(qū)數(shù)據(jù)】→【主要城市年度數(shù)據(jù)】

主要選擇省會(huì)城市且人口逐年遞增的城市，人口逐年遞增，重點(diǎn)投資城市如下：北京、上海、南京，杭州，廈門(mén)，武漢，廣州，深圳，成都，西安。

第二大步驟，選出好房子。

好房子是指最容易出租和出售的房子

條件：1、好地段；2、好環(huán)境；3、好物管；4、好戶型；5、房齡?。?、空置低。

1市中心是好地段，但是好地段滿足以下3個(gè)條件即可：交通便利；吃飯便利；購(gòu)物便利；娛樂(lè)便利；上學(xué)便利；看要便利。

房子離地鐵站的距離步行小于10分鐘，就符合交通便利的標(biāo)準(zhǔn)。

房子周?chē)叫?5分鐘以內(nèi)的范圍內(nèi)有超市、高、中、低檔餐館，就符合吃飯做飯便利的標(biāo)準(zhǔn)。

房子周?chē)叫?0分鐘以內(nèi)的范圍內(nèi)有大型商場(chǎng)，大型超市，電影院，娛樂(lè)設(shè)施就符合購(gòu)物便利、娛樂(lè)便利的標(biāo)準(zhǔn)。

房子是好學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，就符合上學(xué)便利的標(biāo)準(zhǔn)。房子離醫(yī)院的距離在5公里以內(nèi)，就符合看病便利的標(biāo)準(zhǔn)。

2、 好環(huán)境：小區(qū)外部環(huán)境，是指環(huán)境沒(méi)有污染。

主要包括：1、噪音污染；2、空氣污染；3、電磁污染；4、水污染。房子要遠(yuǎn)離火車(chē)站、鐵道、高架橋、垃圾站、高壓線、變電站、電視塔、臭水坑等產(chǎn)生污染的源頭，距離至少要大于1000米。

3、 好物管：指小區(qū)的物業(yè)管理好，能讓房子增值。

小區(qū)內(nèi)房子的老化程度、衛(wèi)生情況、綠化情況、車(chē)輛擺放情況，只要小區(qū)的房子看起來(lái)像新的一樣，地面干凈，小區(qū)內(nèi)環(huán)境看作順眼，就可以認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理做的好。

4、 好戶型 ：好戶型指最容易出租和出售的戶型

城鎮(zhèn)居民二居室單元房占比為44.7%，最好投資兩居室的房子，面積在55-75平，首選。5、 房齡?。?span style="background-color: rgb(255, 255, 255); text-indent: 56px;">指自房屋竣工驗(yàn)收合格交付之日起到現(xiàn)在的年限。不是房產(chǎn)證上的日期。

從投資的角度考慮，投資精裝修的二手房，價(jià)格比新房要便宜，直接出租產(chǎn)生現(xiàn)金流。銀行一般對(duì)于房齡超過(guò)20-25年的房子就不提供貸款了，能貸款的房子要比不能貸款的房子更容易出售。房齡最好不要超過(guò)10年，如果房子其他條件特別好的，可以適當(dāng)延長(zhǎng)幾年，但是不能超過(guò)15年。

6、 空置低：是指沒(méi)有人居住的房屋比例低。

空置低指的是這個(gè)小區(qū)的房子空置的比率，空置越低，說(shuō)明該小區(qū)的房子越容易出租和出售，投資價(jià)值越大，在中國(guó)，10%以內(nèi)的空置率，就是表示空置低，房子比較搶手，10%-20%的空置率，就是合理空置率，25%以上的空置率，就表示房子比較難出租，我們不能投資這個(gè)小區(qū)的房子。

想了解小區(qū)的空置率，自己去調(diào)研，晚上9點(diǎn)的時(shí)候去數(shù)一下小區(qū)有多少家亮燈，多跑幾趟，心里有個(gè)大概數(shù)據(jù)就行。

第三大步，等待好價(jià)格。

房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)一樣，都有很強(qiáng)的周期性。

著名的哈里森房地產(chǎn)18年周期模型：房地產(chǎn)的周期是18年左右，通常前14年房?jī)r(jià)是上漲的，后4年房?jī)r(jià)是下跌的。

在前14年的上漲過(guò)程中，通常又分為3個(gè)階段。

第一階段是緩慢上漲階段，這個(gè)時(shí)間通常在7年左右。在第7年左右可能會(huì)有一個(gè)短暫的下跌過(guò)程，短暫的下跌過(guò)程結(jié)束之后，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入到第二個(gè)階段，快速上漲階段。這個(gè)時(shí)間通常在5年左右。快速上漲階段之后，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入到第三個(gè)階段，瘋狂上漲階段。這個(gè)時(shí)間通常在2年左右。 瘋狂上漲階段結(jié)束之后，房?jī)r(jià)進(jìn)入崩潰式下跌階段，這個(gè)時(shí)間通常在4年左右。在下跌階段結(jié)束之后，房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入新的上漲階段。

投資房子的收益來(lái)自兩部分： 凈租金收益和資本利得。資本利得是多少要在賣(mài)房子的時(shí)候才能知道，具有很大的不確定性，所以我們投資房子的時(shí)候不考慮。

用凈租金收益率來(lái)衡量

凈租金收益率=年租金凈額÷初始投資現(xiàn)金總額×100%=（年租金總額-年物業(yè)費(fèi)-年房屋保險(xiǎn)費(fèi)-年房產(chǎn)稅-年租金相關(guān)稅-年房屋維護(hù)費(fèi)-年房屋出租托管費(fèi)-年按揭貸款本息-其他費(fèi)用）÷（首付+購(gòu)房產(chǎn)生的稅費(fèi)）×100%

因?yàn)橐L(zhǎng)期持有，把10期國(guó)債收益率或者銀行3年定期利率看作機(jī)會(huì)成本。當(dāng)凈租金收益率大于10年期國(guó)債收益的中位數(shù)時(shí)，此時(shí)買(mǎi)入房子沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，就是好價(jià)格。

在中國(guó)，持有房子的成本一般為租金5%-15%，我們按10%估算。房貸月還款額，我們可以用房貸計(jì)算器計(jì)算得出。

房貸計(jì)算器的網(wǎng)址為：https://www./calculator/fangdai.html

打開(kāi)網(wǎng)址，輸入數(shù)字，我們可以看到這個(gè)房子每月需要還款xx元。

其實(shí)價(jià)格是能計(jì)算出來(lái)的。下面我們來(lái)計(jì)算一下。

舉例：如果買(mǎi)這套房子，首付為140萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)主要是契稅和中介傭金，因?yàn)槭嵌追浚醵悶?%，購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)我們按5%估算。我們假設(shè)房?jī)r(jià)等于X元時(shí)為“好價(jià)格”。

則：（4500×12×0.9-60%×70X×（4.9%+2%））÷（40%×70X+5%×70X）=3.8%

這里說(shuō)一下60%×70X×（4.9%+2%）為每年房貸還本付息金額，2%為估算值，與實(shí)際相差不大。在貸款利率為4.9%時(shí)，每年還本付息的金額大約為貸款額的6.9%。

以上等式求解，可以算出X=11853元。所以小白看上的這套房子，好價(jià)格為11853元。當(dāng)房?jī)r(jià)小于等于11853元時(shí)，投資這套房子沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。如果后期租金從4500漲到了6000，“好價(jià)格”也會(huì)由11853元上移到15804元。如果后期租金從4500漲到了20000呢，好價(jià)格”就會(huì)由11853元上移到52682元。50000元/平的價(jià)格就是“好價(jià)格”，值得投資。

第四大步驟，買(mǎi)入房產(chǎn)

買(mǎi)房注意事項(xiàng)：

1、 產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題的房子不買(mǎi)：只考慮70年產(chǎn)權(quán)的商品房

2、 房齡大于15年不買(mǎi)

3、 不是精裝修不買(mǎi)

4、 貸款比例低于50%不買(mǎi)

5、 空置率大于20%不買(mǎi)

6、 感覺(jué)不好不買(mǎi)

第五大步驟，長(zhǎng)期持有。

第六大步驟，賣(mài)出房子。

看售租比。

售租比=房?jī)r(jià)÷月租金

售租比大于700，賣(mài)出

比如，售價(jià)300萬(wàn)，月租金4000元，售租比=300萬(wàn)÷4000=750＞700