對(duì)于買(mǎi)過(guò)、看過(guò)很多小產(chǎn)權(quán)房的朋友來(lái)說(shuō)，肯定都有聽(tīng)說(shuō)過(guò)“兩證一書(shū)”或者是“歷史遺留”，但是對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的這兩樣產(chǎn)權(quán)證明的了解，我相信大部分人都是不懂的，可能心里只認(rèn)為，有這些證明材料這個(gè)房子就可以買(mǎi)有保障。為了讓您對(duì)小產(chǎn)權(quán)有更深入的了解，下面小編就全面的解析一下。

首選簡(jiǎn)單的說(shuō)一下深圳小產(chǎn)權(quán)房的由來(lái)，這樣就能知道“兩證一書(shū)”和“歷史遺留”是怎么來(lái)的了。在深圳原戶籍村民有35.8萬(wàn)人,擁有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%，深圳從1978年的小漁村，到目前擁有常住人口846萬(wàn)的國(guó)內(nèi)一線城市，一直以來(lái)幾乎沒(méi)有“老城區(qū)”，所有的城區(qū)都是“農(nóng)村城市化”的結(jié)果。

正是因?yàn)樯钲诖蟛糠侄际寝r(nóng)村發(fā)展而來(lái)的城市，所以在早期的房屋建設(shè)中就出現(xiàn)了一些有報(bào)批的（有兩證一書(shū)的房子）和一部分直接建起來(lái)房子（后來(lái)經(jīng)過(guò)普查登記的歷史遺留建筑）。

那么什么是兩證一書(shū)呢？

兩證一書(shū)指的是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《寶安縣居民（私人）興建住宅用地批準(zhǔn)通知書(shū)》

“兩證一書(shū)”在1993年寶安撤縣改區(qū)以前，以村鎮(zhèn)建設(shè)辦為審批主體審批過(guò)的宅基地，發(fā)放了此“兩證一書(shū)”。在宅基地建成后由寶安縣房管部門(mén)核發(fā)《房屋所有權(quán)證》（豬肝本）。后來(lái)由于房本的改革，和一些特定的歷史背景，很多的兩證一書(shū)建成后并沒(méi)有到驗(yàn)收換成房本。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》如下圖：

《建筑工程規(guī)劃許可證》如下圖：

《寶安縣居民（私人）興建住宅用地批準(zhǔn)通知書(shū)》如下圖：

目前市場(chǎng)上所說(shuō)的有“兩證一書(shū)”的房子，很多都不是原始的了，基本上都是已經(jīng)推倒重新建過(guò)。這“兩證一書(shū)”能證明的，只是這個(gè)宅基地曾經(jīng)有過(guò)審批報(bào)建。證明這個(gè)土地屬性上面是合法的，是正規(guī)的居住用地。從這個(gè)點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，至少這個(gè)房子不會(huì)因?yàn)榉欠ㄓ玫囟粡?qiáng)拆，或產(chǎn)生占地糾紛而已！另外，在以后的城市更新確權(quán)中，這個(gè)“兩證一書(shū)”也是一個(gè)重要的確權(quán)材料！

那什么又是歷史遺留呢？

在深圳市發(fā)展之初，中國(guó)房地產(chǎn)制度還不健全之時(shí)，遺留下數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的“違章建筑”，也就是沒(méi)有取得房產(chǎn)證的“小產(chǎn)權(quán)房”。但小產(chǎn)權(quán)在深圳是一直不被承認(rèn)的，只是一種通俗的叫法，深圳所有的小產(chǎn)權(quán)都是屬于城市發(fā)展過(guò)快遺留下來(lái)的問(wèn)題，所以在深圳，小產(chǎn)權(quán)房被稱作歷史遺留建筑。

2009年5月21日舉行的深圳市人大常委會(huì)通過(guò)了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。小產(chǎn)權(quán)房作為深圳這座城市的歷史“欠賬”，被提上了解決的議事日程。一方面，歷史上大面積小產(chǎn)權(quán)房的積壓使得當(dāng)?shù)卣仨氄曔@個(gè)問(wèn)題；另一方面，深圳被選為物業(yè)稅試點(diǎn)城市，也讓政府看到了增加稅收的可能。

這是深圳市處理城市化歷史遺留違法建筑的法規(guī)性文件，就是所有深圳城市化歷史遺留違法建筑，將不同時(shí)期、不同類型的違法建筑全部納入處理范疇，進(jìn)行信息采集、錄入信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并進(jìn)行規(guī)范化管理，為歷史遺留違法建筑的處理提供依據(jù)。這也是為什么在深圳小產(chǎn)權(quán)房會(huì)被稱作“歷史遺留”的由來(lái)。

《歷史遺留違法建筑普查申報(bào)回執(zhí)》如下圖：

有著'歷史遺留'和“兩證一書(shū)”的深圳小產(chǎn)權(quán)房本身不是違法的，但是買(mǎi)賣(mài)了就屬于違法銷(xiāo)售。深圳政府不公開(kāi)承認(rèn)，但是也不強(qiáng)制執(zhí)行。所以在很多小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中簽的都不是買(mǎi)賣(mài)合同，一般都是簽轉(zhuǎn)讓合同、集資建房合同、合作建房合同等，都會(huì)避開(kāi)買(mǎi)賣(mài)這一層次，所以只要拆遷或者舊改，購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主都會(huì)得到相對(duì)應(yīng)的賠償。