文丨西部菌

　　成都土拍又有新動靜。

　　7月9日，成都三宗土地公開拍賣，其中三號宗地位于崇州市街子鎮(zhèn)，凈用地面積97.7879畝，容積率1.6，起拍樓面價1003元/㎡，最終被成都雅裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍下。

　　成都雅裕的兩大股東，分別為雅居樂和隴海集團。對總部位于廣州的雅居樂來說，成都其實不算是重鎮(zhèn)，不過近幾年不斷加倉，崇州拿地是一個縮影。

　　值得一提的是，本次拿下的地塊，和隴海三郎國際旅游度假區(qū)，都位于崇州三郎鎮(zhèn)。而今年5月底，雅居樂宣布，和隴海集團共同開發(fā)該文旅地產(chǎn)項目。

　　從入局文旅到拿地，雅居樂在成都“搞事情”的野心不斷凸顯，反過來也說明，它面臨的發(fā)展挑戰(zhàn)越來越大。

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　　這一地塊所在的崇州，是成都下轄縣級市，不在主城，所以樓面價不高。2019年崇州的GDP為381.1 億元，常住人口為66.67萬人。

　　不過，該地塊相關(guān)的隴海三郎國際旅游度假區(qū)，卻備受關(guān)注。

　　2016年崇州和隴海簽約，按照規(guī)劃，該文旅項目由云端動植物世界、大明寺禪修康養(yǎng)區(qū)等功能區(qū)構(gòu)成，投資金額約106億元，占地達到2.7萬畝。

　　來源：網(wǎng)絡(luò)

　　崇州所在的成都“西控”區(qū)域，發(fā)展定位就是偏向生態(tài)綠色產(chǎn)業(yè)。這一項目一旦落成，將和都江堰、青城山等景點形成互動，提升崇州的旅游地位，豐富川西旅游資源。

　　但是由于隴海集團的資金問題，三郎國際旅游度假區(qū)的建設(shè)，出現(xiàn)了不少問題，進度未跟上規(guī)劃預(yù)期。

　　比如有報道提到，2018年項目入市銷售，當(dāng)年前半年賣出470套。然而，之后的整整一年中，該項目的備案套數(shù)為0。

　　今年1到4月，該項目銷售備案約49套，和整個項目的投資體量相比，表現(xiàn)實在一般。

　　受困于資金問題的隴海，很早就傳出要轉(zhuǎn)手其中的地產(chǎn)板塊。去年年底，更是有成都房產(chǎn)自媒體報道，“住宅部分已整體被恒大集團收購”。

　　目前來看，這一消息并不屬實，當(dāng)然不排除二者有實質(zhì)性的接洽。而今年5月底，雅居樂正式宣布和隴海聯(lián)合開發(fā)。前面拿地的成都雅裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，就是雅居樂控股51%。

　　就整個文旅項目看，雅居樂和隴海的持股比例，以及是否僅僅接手其中的地產(chǎn)板塊，目前還未公布。

　　這次在該區(qū)域再出手，說明雅居樂確實準(zhǔn)備依托三郎國際旅游度假區(qū)大干一場了。而雅居樂在文旅上的經(jīng)驗以及IP，確實也能提升該項目的產(chǎn)業(yè)價值。

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　　在成都市場，雅居樂進入得早，市場份額卻不算很多。

　　2006年，雅居樂拿地2008畝，正式殺入成都，并推出了雅居樂花園項目。在很長一段時間內(nèi)都是單項目銷售，沒有推出其他產(chǎn)品。

　　來源：雅居樂年報

　　通過2019年的年報也可以看出，雅居樂的重心，主要在華東、華南，海南和云南的業(yè)務(wù)占比也突破了10%，達到11.7%，除開云南外的西部，占比只有5.9%。

　　不過隨著長、珠三角等核心城市群的業(yè)務(wù)飽和，以及西部地區(qū)的快速發(fā)展，近幾年的雅居樂開始加倉。

　　比如就在今年5月，雅居樂簽約貴陽清鎮(zhèn)毛栗山項目，首次進入貴陽。按雅居樂的說法，今后“將進一步拓展川渝貴版圖，深化全國布局”。

　　作為西部三大國家中心城市之一的成都，自然成了雅居樂擴張的重點。最直接的信號是，在成都土拍市場上，雅居樂頻頻出手。

　　比如2018年，雅居樂在新津新平鎮(zhèn)，花費7.35億元拿下了105畝地，時隔十年后再次布局成都。

　　來源：網(wǎng)絡(luò)

　　一個月后，新津五津街道再拿99畝地；同年7月，在青白江買下84畝地。去年5月，又以9320元每平的價格拿下溫江147畝土地，耗資22.8億元。

　　據(jù)“地產(chǎn)界”報道，剛剛過去的6月份，雅居樂聯(lián)手雪松控股旗下雪松產(chǎn)業(yè)投資集團，合作開發(fā)成都東客站TOD項目。繼新津、青白江、溫江拿地后，這是首次進入成都三環(huán)以內(nèi)。

　　這樣的拿地節(jié)奏，完全不同于早年雅居樂在成都的風(fēng)格，它說明成都這塊市場，雅居樂勢在必得。

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　　2016到2018年，是雅居樂的高速增長期，預(yù)售金額從528.2億元，躥升到1026.7億元，兩年實現(xiàn)翻番，直接躋身千億陣營。

　　眼下調(diào)整區(qū)域布局，開始重視以前忽視但有潛力的地區(qū)，反過來也說明，在房地產(chǎn)行業(yè)增長放緩的前提下，雅居樂確實感受到了擴張的壓力。

　　尤其是業(yè)務(wù)重鎮(zhèn)海南，因為突發(fā)限購的影響，一度讓雅居樂元氣大傷。而這種壓力，實實在在地體現(xiàn)在業(yè)績數(shù)據(jù)上：

　　來源：雅居樂年報

　　增速放緩。年報顯示，2019年，雅居樂全年預(yù)售金額1180億元，同比增長15%，較之前有明顯下降。今年前5月，預(yù)售金額402.1億元，只完成了全年的33.5%。

　　毛利下降。2019年，雅居樂毛利潤為183.6億元，同比下降25.6%，創(chuàng)近三年新低；毛利率30.5%，同比下降13.4%。

　　債務(wù)風(fēng)險提升。2018年，雅居樂凈負債率為79.1%，2019年提升到82.2%。而且手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有336億元，不足以覆蓋423億元的短債。

　　就這些數(shù)據(jù)來看，雅居樂明顯遭遇了規(guī)?；瘮U張的瓶頸。加倉成都，首入貴陽，拓疆川渝貴地區(qū)，其實也是尋找新增長點。

　　而成渝雙圈升級國家戰(zhàn)略的時期，成都的區(qū)域能級和投資價值進一步增強，這能夠給雅居樂提供施展拳腳的良好背景。

　　在文旅領(lǐng)域，雅居樂還有很豐富的經(jīng)驗。比如海南清水灣項目，已經(jīng)成為了深受市場認可的標(biāo)桿。它的成功經(jīng)驗，讓雅居樂在十多個城市進行復(fù)制。

　　但文旅項目，畢竟不同于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，周期長，回報慢，且考驗長期運營能力。雅居樂這次的崇州之“旅”，依然面臨著諸多的挑戰(zhàn)。

　　在開疆拓土的同時，降低戰(zhàn)線拉長引發(fā)的債務(wù)風(fēng)險；在復(fù)制文旅經(jīng)驗的同時，平衡投入和產(chǎn)出，這一切并不容易。

　　我們祝福雅居樂，也期待一個新的文旅地標(biāo)在成都西部拔地而起。