據(jù)日本總務(wù)省的資料顯示，日本人口自2014年12月以約12784萬人達(dá)到頂峰后轉(zhuǎn)向減少，慢慢轉(zhuǎn)向真正的人口減少型社會。另一方面，出租房屋的數(shù)量依然維持在原來的高水平，各界也開始出現(xiàn)了對供給過剩的擔(dān)憂。

在這種情況下，應(yīng)該如何制定租賃房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略呢?今天這篇文章想要關(guān)注的是家庭數(shù)量的變遷，本文將針對今后的人口動態(tài)、家庭數(shù)量進(jìn)行考察，以便在租賃投資中占據(jù)優(yōu)勢。

一個現(xiàn)實(shí)是日本人口減少的同時，租房的供給也仍有增加的趨勢。過去10年來，房屋的開工戶數(shù)呈遞減趨勢，這幾年下降到略低于30萬戶的水平。另一方面，租賃住宅從2009年的32萬戶增加到2017年的42萬戶，增加了30%。2018年雖然稍微平靜下來了，但還是保持著大約40萬戶的水平。

這是因?yàn)槭艿搅?015年強(qiáng)化繼承稅的影響。如果建了公寓的話，遺產(chǎn)稅評價額會大幅度下降，因此被用于節(jié)稅目的。此外，日本銀行的負(fù)利率政策也順風(fēng)而至。 特別是三個主要大都市區(qū)的郊區(qū)和地方城市的出租公寓正在增加。以前一直經(jīng)營農(nóng)業(yè)，但是由于高齡化、后繼無人的人手不足等問題而導(dǎo)致停業(yè)的情況也越來越多。

公寓的供給增加已經(jīng)導(dǎo)致空室率的增加，特別是地方城市達(dá)到接近2成的水平。在這種情況下，租賃投資的商機(jī)在哪里呢？

然而這些情況并不悲觀。相反，我們看到了單戶住宅的商機(jī)在不斷擴(kuò)大。隨著小家庭化的發(fā)展，日本的家庭人員不斷減少。從1986年的平均3.22人/戶減少到2017年的2.47人/戶。這種下降趨勢暫時不會發(fā)生變化，預(yù)計(jì)將在2040年降至2.08人/戶。

結(jié)果是盡管人口不斷減少，但家庭人口仍有增加的趨勢。2000年日本有4678萬戶的家庭，到2015年增加了5333萬名，增長了14%。特別是單身家庭從2000年的1291萬戶到2015年的1842萬戶，增加了43%。10年后的2030年，預(yù)計(jì)有可能增加到2025萬戶家庭。

大都市圈有很多地方的人口從外市流入，在進(jìn)行房產(chǎn)投資時應(yīng)該注意到這樣的信息。例如，東京都中央?yún)^(qū)的單身家庭人口占66%，北區(qū)的單身家庭人口占62%。

8月最新公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示了截至6月1日，東京都中心5區(qū)的人口變動情況：中央?yún)^(qū)、港區(qū)、澀谷區(qū)以及千代田區(qū)增加，新宿區(qū)則呈下降趨勢。同時，家庭戶數(shù)在中央?yún)^(qū)、港區(qū)以及澀谷區(qū)增加，新宿區(qū)、千代田區(qū)持續(xù)下降。