中信資本程驍遠(yuǎn)：市場有很多噪音把控風(fēng)險(xiǎn)至為關(guān)鍵

金磚財(cái)經(jīng) 2021-03-18

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中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部門執(zhí)行合伙人程驍:“投資如履薄冰，回報(bào)要與風(fēng)險(xiǎn)匹配。我們的核心策略是，降低所投項(xiàng)目在經(jīng)營過程中帶來的風(fēng)險(xiǎn)。”

記者丨李珍上海報(bào)道

來源丨中國房地產(chǎn)金融

“做投資要有沃倫·巴菲特的堅(jiān)持，埃隆·馬斯克的敢想敢做?！?/span>近日在中信資本上海辦公室，中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部門執(zhí)行合伙人程驍遠(yuǎn)接受了《中國房地產(chǎn)金融》的專訪。

在私募基金領(lǐng)域東征西戰(zhàn)近20年，程驍遠(yuǎn)對投資依然充滿敬畏。“堅(jiān)持將風(fēng)險(xiǎn)放在第一位，不要被市場短暫的變化影響，這個(gè)很關(guān)鍵，因?yàn)槭袌鲇泻芏嘣胍簟！?/span>

在程驍遠(yuǎn)看來，房地產(chǎn)投資的成敗不單單是與市場博弈，還有來自對政經(jīng)環(huán)境的洞察、對團(tuán)隊(duì)員工的錘煉和合作伙伴的信任。

程驍遠(yuǎn)任職的中信資本控股有限公司(簡稱“中信資本”)，是一家另類投資管理和顧問公司，管理資本超過260億美元，公司核心業(yè)務(wù)包括私募股權(quán)投資、不動(dòng)產(chǎn)投資、結(jié)構(gòu)融資及資產(chǎn)管理。程驍遠(yuǎn)一手建立起不動(dòng)產(chǎn)投資部門，并成長為大中華地區(qū)極具風(fēng)格的房地產(chǎn)私募基金。

熟稔資本市場、房地產(chǎn)市場，對中國市場充滿熱情。程驍遠(yuǎn)說:“中國是一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的市場，給我們帶來了不同的機(jī)會(huì)，如果有一個(gè)好的平臺(tái)可以讓員工去自由發(fā)揮，有相當(dāng)大的靈活性和自主性，對整個(gè)團(tuán)隊(duì)來說非常關(guān)鍵。我覺得自己非常幸運(yùn)，有機(jī)會(huì)在這個(gè)平臺(tái)里面工作這么長的時(shí)間。”

風(fēng)險(xiǎn)第一要位

在中信資本就職的20年當(dāng)中，從最初的房地產(chǎn)融資到房地產(chǎn)股權(quán)投資，從單一的項(xiàng)目到更多更復(fù)雜的私募基金產(chǎn)品。程驍遠(yuǎn)在這些工作變化中，讓他對待投資有著更深判斷和洞察力。

程驍遠(yuǎn)帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)打造了多個(gè)明星項(xiàng)目，收獲各項(xiàng)殊榮，其中最為典型的項(xiàng)目是中信資本長沙悅方IDMall項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于長沙市中心最為繁華的五一商圈，總建筑面積約12萬平方米，目前入駐率高達(dá)98%，長沙IDMall項(xiàng)目從2013年至2017年的五年間銷售額增長77.6%，年化復(fù)合增長率為15.4%;項(xiàng)目NOI同期增長193.6%，年化復(fù)合增長率為30.9%。

“長沙悅方IDMall項(xiàng)目是我們當(dāng)時(shí)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，比之前所投的很多項(xiàng)目要復(fù)雜得多。當(dāng)時(shí)接手的時(shí)候是一個(gè)爛尾項(xiàng)目，在工程上帶來很大的挑戰(zhàn)，再加上是不良資產(chǎn)，要防止風(fēng)險(xiǎn)，而且在財(cái)務(wù)和法律上要做很多的投入。此外，這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)購物中心，要在比較短的時(shí)間內(nèi)完成，當(dāng)時(shí)可謂是咬著牙把這個(gè)項(xiàng)目做了下來?！背舔斶h(yuǎn)表示，這個(gè)項(xiàng)目后來取得非常成功的業(yè)績，對投資者帶來了不錯(cuò)的回報(bào)。

程驍遠(yuǎn)說:“這個(gè)項(xiàng)目對中信資本受益最大的是團(tuán)隊(duì)。對我們團(tuán)隊(duì)來說這是一個(gè)非常重要的機(jī)會(huì)，無論從管理上還是團(tuán)隊(duì)間的合作上，讓大家有一個(gè)更高層次的提升。經(jīng)過了這次錘煉之后，團(tuán)隊(duì)的凝聚力和各部門之間配合度得到提升，更懂得換位思考、理解對方的處境?！?/span>

中信資本在長沙悅方IDMall項(xiàng)目的成功，2017年以此發(fā)起“渤海匯金-中信資本悅方IDMall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”于深交所成功發(fā)行，規(guī)模27.7億元。憑借項(xiàng)目強(qiáng)勁穩(wěn)定的現(xiàn)金流，成為國內(nèi)首單脫離企業(yè)主體增信的市場化創(chuàng)新嘗試，開創(chuàng)了中國首單美元基金“類REITs”先河。

次年再下一城，2018年中信資本作為基金管理人的物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第一號”在深交所成功發(fā)行，規(guī)模18.46億元，成為了“中國首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs”。

在程驍遠(yuǎn)的帶領(lǐng)下，中信資本房地產(chǎn)部成功發(fā)行上述兩個(gè)首單美元基金“類REITs”，在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域進(jìn)行試水布局，打通“投資-資產(chǎn)管理-類REITs”運(yùn)作全鏈條，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)基金的管理升級與戰(zhàn)略突破。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境，中信資本在業(yè)務(wù)開展過程中，也在嘗試新的投資方式:Co-GP。Co-GP(雙合伙人，聯(lián)合投資管理模式)，采取共同設(shè)立基金模式，由兩個(gè)普通合伙人共同分擔(dān)責(zé)任，往往由基金管理公司負(fù)責(zé)資本管理、投資管理以及投資者關(guān)系維護(hù);開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、改造與后期運(yùn)營。

中信資本與萬科印力、朗詩的合作中有采用這一方式。程驍遠(yuǎn)表示，這是一種“1+1>2”的合作模式，比較符合GP雙方的需求。開發(fā)商能夠發(fā)揮他們的開發(fā)能力、商業(yè)地產(chǎn)管理能力，基金管理人發(fā)揮好投資管理上的長處，并能為投資人將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

“我們的核心策略，降低項(xiàng)目投資在經(jīng)營過程中所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。所有的投資最后還是要看風(fēng)險(xiǎn)跟回報(bào)匹配，表面看中信從基金管理上犧牲50%經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)際上可以為投資人可能帶來更高的回報(bào)、更低的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)我們管理規(guī)模也在壯大?！背舔斶h(yuǎn)表示，實(shí)際上沒有把蛋糕做小而是做大，與此同時(shí)還能控制“利益沖突”的問題，“能夠?qū)崿F(xiàn)在所投項(xiàng)目中把風(fēng)險(xiǎn)降低的原則。”

而在中信資本如何選取合作伙伴時(shí)，程驍遠(yuǎn)表示，并不是說必須是行業(yè)的前三，或者具備非常大的規(guī)模。他強(qiáng)調(diào)三點(diǎn):合作伙伴需要誠信，這個(gè)是合作的基礎(chǔ);其次是在某一方面具備專業(yè)能力，以及團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢;第三，雙方投資的理念較為一致。“我們認(rèn)為一種關(guān)系的建立，往往比選對一個(gè)項(xiàng)目更重要。”程驍遠(yuǎn)說，有上面的幾點(diǎn)要求，在市場環(huán)境不好的時(shí)候，這種合作關(guān)系體現(xiàn)出來的優(yōu)勢就會(huì)讓合作變得牢固和持久。

趨勢與機(jī)會(huì)

1998年房改以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過快速的發(fā)展，目前正在從增量向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變。

程驍遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，從新增開發(fā)的量來看，已經(jīng)到了一個(gè)比較高的位置，這也預(yù)示著高杠桿快速發(fā)展時(shí)代將要過去，大量儲(chǔ)備土地的開發(fā)模式很難再繼續(xù)下去，在向存量時(shí)代切換之后，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式和盈利模式將會(huì)發(fā)生一些變化。

程驍遠(yuǎn)認(rèn)為，未來一些城市的房產(chǎn)供應(yīng)量可能會(huì)過剩，會(huì)帶來兩種風(fēng)險(xiǎn)，一是，開發(fā)商拿地建了房子賣不掉，二是，一部分房子在老百姓手上，如果是高負(fù)債高杠桿，會(huì)成為一種回報(bào)率較低的投資產(chǎn)品。

從長遠(yuǎn)來看，住宅市場正在進(jìn)入下一階段。“中國目前的城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，寬松的融資環(huán)境雖然短期受到一定影響，但是房地產(chǎn)行業(yè)的根本趨勢還是平穩(wěn)向前，不會(huì)有一個(gè)特別大的變化，是一個(gè)慢慢調(diào)節(jié)的過程?！背舔斶h(yuǎn)說。

伴隨房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的存量逐年遞增，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年商業(yè)營運(yùn)房銷售面積11971萬平方米，如果累計(jì)近20年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，存量商業(yè)地產(chǎn)面積會(huì)超過1億平方米。中國的商業(yè)地產(chǎn)自2000年之后得到了一定程度的發(fā)展，但是發(fā)展成熟度與發(fā)達(dá)國家相比，還有一定的差距。

程驍遠(yuǎn)認(rèn)為，中國的商業(yè)地產(chǎn)還處于一個(gè)比較初級的階段。“發(fā)達(dá)國家成熟的商業(yè)地產(chǎn)，基本上是談好商戶再去建一個(gè)購物中心，在沒有租戶簽約的情況下，建筑商是不會(huì)動(dòng)工的。在中國是房子建好了再去招租，這就帶來一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對于商業(yè)地產(chǎn)來說最大問題是資源和土地的浪費(fèi)?！背舔斶h(yuǎn)表示，發(fā)達(dá)國家的辦公樓大多也是要先簽租戶再建造，如德國的辦公樓租金可預(yù)測性很高，包括管理費(fèi)用、租約的調(diào)整等均可預(yù)測，而中國的租約調(diào)整是屬于市場隨機(jī)的。

“此外，商業(yè)地產(chǎn)本身還存在一些空置沒有盤活的問題，空間需要使用，繼而產(chǎn)生價(jià)值，沒有人使用是對資源的巨大浪費(fèi)?！背舔斶h(yuǎn)認(rèn)為，政府出臺(tái)一些“商改住”的政策，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以做長租公寓和養(yǎng)老公寓，這是一個(gè)好的方向，對已建成的商業(yè)物業(yè)而言，如果沒有實(shí)現(xiàn)真正的用途，對社會(huì)來說是資源浪費(fèi)。

在程驍遠(yuǎn)看來，商業(yè)地產(chǎn)雖然體量龐大也有一些空置問題，但是購物中心是長期看好的。“中信資本會(huì)選擇在一線城市、二線城市布局，三線城市會(huì)比較謹(jǐn)慎的對待。”他認(rèn)為有人的地方就有消費(fèi)增長潛力，如果在適合的城市有對的項(xiàng)目，四線城市都有機(jī)會(huì)。中國商業(yè)地產(chǎn)可以遍地開花，只是呈現(xiàn)不同的形態(tài)。

從房地產(chǎn)基金角度來看，程驍遠(yuǎn)認(rèn)為未來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)依然存在，在資金收緊的情況下，對基金管理機(jī)構(gòu)來說可能是機(jī)會(huì)，對開發(fā)商和投資者來說，在風(fēng)險(xiǎn)偏好上面可以接受更多種類的投資項(xiàng)目。

中信資本目前布局的重點(diǎn)領(lǐng)域是增值型項(xiàng)目。程驍遠(yuǎn)說:“商業(yè)地產(chǎn)未來依然有很大的機(jī)會(huì)，包括商業(yè)綜合體，偏遠(yuǎn)城市的城市綜合體，未來投資量需求量依然很大;在住宅方面，也會(huì)探尋一些新的投資機(jī)會(huì)?！?/span>

此外，涉及到物流地產(chǎn)的投資，中信資本目前已有一些資產(chǎn)包在管理，程驍遠(yuǎn)告訴記者，物流地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)中科技含量很高的行業(yè)，行業(yè)的現(xiàn)狀是物流資產(chǎn)比較短缺，而行業(yè)競爭對手越來越強(qiáng)。“希望未來與合作伙伴，把雙方的優(yōu)勢發(fā)揮出來之后，做到一個(gè)更大的市場份額?！背舔斶h(yuǎn)說。

“長遠(yuǎn)來看，我們還會(huì)投資一些長租公寓、養(yǎng)老公寓?！背舔斶h(yuǎn)表示，這兩個(gè)行業(yè)未來將有非常大的潛力，市場的規(guī)模相當(dāng)大。因?yàn)槟壳皟蓚€(gè)行業(yè)還是比較初級的階段，沒有一個(gè)特別完善的商業(yè)模式，中信會(huì)在兩個(gè)方面做更多的嘗試，但不是特別大的規(guī)模。

中國房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的發(fā)展至今，和美國同行相比還有著一定差距，從中國房地產(chǎn)私募基金的現(xiàn)狀來看，程驍遠(yuǎn)表示，中國和美國最大的不同是投資者差異。“中國大部分的私募基金以散戶在投，機(jī)構(gòu)投資者占少數(shù);投資項(xiàng)目類別來看，大部分是住宅為主，商業(yè)項(xiàng)目很少;投資年限來看，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金年限較短，一般為2-3年，海外的基本上是7-10年?！?/span>

但是，程驍遠(yuǎn)發(fā)現(xiàn)國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者開始關(guān)注房地產(chǎn)私募基金，一些保險(xiǎn)資金從自己投資辦公樓向基金開始轉(zhuǎn)向?！皬娜ツ甑浆F(xiàn)在，機(jī)構(gòu)投資人興趣在增加。首先，險(xiǎn)資投資的方向限制比較大，很多項(xiàng)目不能投;其次，市場上投資產(chǎn)品的回報(bào)率不是特別理想，而且需要險(xiǎn)資花費(fèi)很多精力去管理。因此，對風(fēng)險(xiǎn)偏好各方面也越來越能夠接受，能夠去承擔(dān)一些風(fēng)險(xiǎn)，來做一些投資?！?/span>

“所以說未來我們的機(jī)會(huì)還是很多的，因?yàn)闄C(jī)構(gòu)手上還是有大量的資金需要投出去，大部分是投地產(chǎn)公司的和投融資型的?！?/span>程驍遠(yuǎn)認(rèn)為，未來越來越多機(jī)構(gòu)可能會(huì)交給一些專業(yè)的基金經(jīng)理，或者與基金經(jīng)理合作做一些投資。

目前，在中信資本投資的超過四百萬平方米、總資產(chǎn)價(jià)值近百億美元的資產(chǎn)組合中，投資資產(chǎn)類別涉及住宅、辦公、商業(yè)、物流、不良資產(chǎn)及公司股權(quán)等多個(gè)領(lǐng)域。（完）

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