【條文內(nèi)容】
第三百六十六條【居住權(quán)的定義】
居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條【居住權(quán)合同】
設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：
?。ㄒ唬┊?dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
?。ㄈ┚幼〉臈l件和要求；
?。ㄋ模┚幼?quán)期限；
?。ㄎ澹┙鉀Q爭(zhēng)議的方法。
第三百六十八條【居住權(quán)的設(shè)立】
居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
第三百六十九條【居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承和設(shè)立居住權(quán)的住宅出租】
居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
第三百七十條【居住權(quán)的消滅】
居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。
第三百七十一條【以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的參照適用】
以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
【條文釋義】
第三百六十六條【居住權(quán)的定義】居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。 居住權(quán)是大陸法系傳統(tǒng)的物權(quán)形態(tài)，是指居住權(quán)人對(duì)他人住宅的全部或者部分及其附屬設(shè)施，享有占有、使用的權(quán)利。 居住權(quán)制度起源于羅馬法，最早產(chǎn)生于古羅馬的婚姻家庭關(guān)系中，作為人役權(quán)的一種形式，其產(chǎn)生與當(dāng)時(shí)羅馬社會(huì)家庭狀況及概括繼承制有密切聯(lián)系，是社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。該制度的設(shè)立初衷，是解決家庭成員的居住和供養(yǎng)。 本條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。根據(jù)本條的規(guī)定，居住權(quán)有以下法律特征： ?。ㄒ唬┚幼?quán)是在他人住宅上設(shè)立的物權(quán) 居住權(quán)是在他人所有的住宅上設(shè)立的物權(quán)。設(shè)立居住權(quán)是住宅所有權(quán)人處分自己財(cái)產(chǎn)的一種方式，住宅所有權(quán)人根據(jù)自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分為他人設(shè)立居住權(quán)。此外，根據(jù)本條的規(guī)定，居住權(quán)只能在他人所有的住宅上設(shè)立，其他類型的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。 （二）居住權(quán)是一種用益物權(quán) 用益物權(quán)是以支配標(biāo)的物的使用價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)。我國(guó)的用益物權(quán)主要包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)和地役權(quán)等。根據(jù)本法的規(guī)定，居住權(quán)是一種用益物權(quán)，是指居住權(quán)人對(duì)他人所有的住宅的全部或者部分及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住的需要。特別應(yīng)注意的是，并非所有居住他人住宅的權(quán)利均是本條規(guī)定的居住權(quán)。如果當(dāng)事人之間存在撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)、租賃、借用等關(guān)系，也同樣可能享有居住他人住宅的權(quán)利。但由此而享有的權(quán)利不具有物權(quán)的排他效力，不是本條所規(guī)定的居住權(quán)，不能適用本章的規(guī)定。 此外，2018年8月，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)五次會(huì)議審議的民法典各分編草案第159條第1款規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住的需要。在立法過(guò)程中，有的意見提出，居住權(quán)是一種新的用益物權(quán)，雖然作為用益物權(quán)的一種規(guī)定在用益物權(quán)部分，但大多數(shù)人對(duì)居住權(quán)不熟悉，居住權(quán)與其他居住的權(quán)利的區(qū)別不明顯。為強(qiáng)調(diào)居住權(quán)是一種用益物權(quán)，2019年4月，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)十次會(huì)議審議的民法典物權(quán)編草案二次審議稿第159條將“對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利”修改為“對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)”。 （三）居住權(quán)是為特定自然人設(shè)定的 居住權(quán)是住宅所有人為特定自然人的利益在自己所有的住宅上設(shè)定的權(quán)利，法人或其他組織不能享有居住權(quán)。享有居住權(quán)的主體范圍具有有限性，居住權(quán)人以外的人一般不能享有居住權(quán)，但有的國(guó)家允許居住權(quán)人的家庭成員居住，并詳細(xì)規(guī)定了可以居住的自然人的范圍。 （四）居住權(quán)是為特定自然人生活居住的需要而設(shè)定的權(quán)利 居住權(quán)人只能將享有居住權(quán)的住宅用于滿足其生活居住的需要，一般情況下，居住權(quán)人不能將其享有居住權(quán)的住宅出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)本法第369條的規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。 ?。ㄎ澹┚幼?quán)人按照合同約定對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利 一般情況下，當(dāng)事人通過(guò)訂立居住權(quán)合同并對(duì)居住權(quán)進(jìn)行登記后設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)人對(duì)他人的住宅享有的占有、使用的具體權(quán)利義務(wù)，根據(jù)所有權(quán)人和居住權(quán)人之間訂立的居住權(quán)合同確定。居住權(quán)人為充分地使用其居住的住宅，對(duì)住宅的各種附屬設(shè)施亦有使用權(quán)。 第三百六十七條【居住權(quán)合同】設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
?。ǘ┳≌奈恢?；
?。ㄈ┚幼〉臈l件和要求；
?。ㄋ模┚幼?quán)期限；
?。ㄎ澹┙鉀Q爭(zhēng)議的方法。 一、居住權(quán)合同的形式
本條是對(duì)通過(guò)居住權(quán)合同設(shè)立居住權(quán)的合同形式和內(nèi)容的規(guī)定。根據(jù)本條第1款的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。住宅所有權(quán)人為滿足他人生活居住的需要想在自己所有的住宅上為他人設(shè)立居住權(quán)的，途徑之一就是通過(guò)住宅所有權(quán)人與他人訂立居住權(quán)合同，再按照訂立的居住權(quán)合同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。因設(shè)立居住權(quán)需明確一些具體的權(quán)利義務(wù)，本條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
二、居住權(quán)合同的內(nèi)容
本條第2款規(guī)定是2019年4月民法典物權(quán)編草案二次審議稿增加規(guī)定的內(nèi)容。2019年12月民法典草案在二次審議稿的基礎(chǔ)上又作了修改完善。根據(jù)本條第2款的規(guī)定，居住權(quán)合同一般包括下列條款：
?。ㄒ唬┊?dāng)事人的姓名或者名稱和住所
當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所，是合同中最基本的要件。如果不寫明當(dāng)事人，合同由誰(shuí)履行就不明確，當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)更無(wú)從談起。居住權(quán)合同的當(dāng)事人一般為住宅的所有權(quán)人和居住權(quán)人。2019年4月審議的民法典物權(quán)編草案二次審議稿本項(xiàng)規(guī)定的是“當(dāng)事人的姓名和住所”，有的意見提出，存在有的老年人以房養(yǎng)老，可能將住宅出售給法人或者非法人組織，購(gòu)買住宅的法人或者非法人組織在住宅上給老年人設(shè)立居住權(quán)的情況，建議增加當(dāng)事人的名稱的規(guī)定，2019年12月審議的民法典草案將本項(xiàng)修改為“當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所”。
?。ǘ┳≌奈恢?/span>
居住權(quán)合同中應(yīng)當(dāng)明確住宅的具體位置，以確定當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)的住宅。一般情況下，合同中明確的住宅的位置應(yīng)與住宅房屋產(chǎn)權(quán)證上的位置一致。
（三）居住的條件和要求
居住權(quán)合同中可以約定居住的條件和要求，主要包括當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。設(shè)立居住權(quán)的合同應(yīng)當(dāng)盡可能清晰地確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，避免糾紛的發(fā)生，或者在發(fā)生糾紛時(shí)有明確的規(guī)則可供遵循。在權(quán)利方面，當(dāng)事人可以協(xié)商約定居住權(quán)人占有使用的具體權(quán)利，如是否可以與其家屬共同居住，是否可以讓其所雇傭的保姆等為其生活所需的服務(wù)、護(hù)理人員居住。在義務(wù)方面，當(dāng)事人可以協(xié)商約定雙方的義務(wù)，如不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途，保管房屋的義務(wù)，承擔(dān)房屋的日常負(fù)擔(dān)及返還房屋等。
（四）居住權(quán)期限
民法典物權(quán)編草案二次審議稿未規(guī)定本項(xiàng)，這是2019年12月審議的民法典草案增加規(guī)定的內(nèi)容。有的意見提出，為擴(kuò)大居住權(quán)的適用范圍，應(yīng)該允許當(dāng)事人對(duì)居住權(quán)期限進(jìn)行約定。居住權(quán)制度創(chuàng)設(shè)初始，為達(dá)到保護(hù)居住權(quán)人的目的，賦予居住權(quán)長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，一般持續(xù)至居住權(quán)人終生。為保障當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)的意思自由，擴(kuò)大居住權(quán)制度的適用性，根據(jù)本法的規(guī)定，當(dāng)事人可以就居住權(quán)的存續(xù)期限作出約定。當(dāng)事人可以根據(jù)不同情況、不同需求在居住權(quán)合同中約定居住權(quán)的期限。例如，給未成年人設(shè)立居住權(quán)的，可以約定居住權(quán)期限存續(xù)至未成年人成年之時(shí)。如果當(dāng)事人未對(duì)居住權(quán)期限作出約定，根據(jù)本法的規(guī)定，居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。
?。ㄎ澹┙鉀Q爭(zhēng)議的方法
居住權(quán)合同可以就合同履行發(fā)生爭(zhēng)議的解決方法作出約定。因履行居住權(quán)合同發(fā)生爭(zhēng)議的，所有權(quán)人和居住權(quán)人可以雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交雙方當(dāng)事人指定的仲裁委員會(huì)仲裁，或者依法向人民法院起訴。
需要注意的是，本條第2款所規(guī)定的內(nèi)容并非全部都是居住權(quán)合同必須約定的內(nèi)容。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)第1項(xiàng)“當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所”、第2項(xiàng)“住宅的位置”作出明確約定，如果欠缺這兩項(xiàng)內(nèi)容將導(dǎo)致居住權(quán)的主體和客體不明，不可能設(shè)立居住權(quán)。其他各項(xiàng)均非合同必須約定的內(nèi)容，如果當(dāng)事人未作約定，不影響居住權(quán)的設(shè)立。
第三百六十八條【居住權(quán)的設(shè)立】居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。 本條是關(guān)于居住權(quán)設(shè)立的規(guī)定，本條規(guī)定在立法過(guò)程中不斷修改完善。2018年8月審議的民法典各分編草案僅規(guī)定了一款，即“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。在征求意見過(guò)程中，有的地方、法學(xué)教學(xué)研究機(jī)構(gòu)和社會(huì)公眾建議進(jìn)一步完善居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定，明確居住權(quán)是無(wú)償設(shè)立的用益物權(quán)，并對(duì)居住權(quán)合同的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范。2019年4月審議的民法典物權(quán)編草案二次審議稿將該款單列一條，并在下一條中增加規(guī)定“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立”。有的意見提出，居住權(quán)應(yīng)以無(wú)償設(shè)立為原則，但應(yīng)允許當(dāng)事人作例外約定。2019年12月審議的民法典草案將“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立”移至本條并修改為“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外”。根據(jù)本條規(guī)定：
一、居住權(quán)一般情況下無(wú)償設(shè)立
居住權(quán)制度產(chǎn)生初始，是房屋所有權(quán)人為與其有特定人身關(guān)系的人設(shè)立，無(wú)償性是居住權(quán)制度的特征之一。設(shè)立居住權(quán)一般情況下帶有扶助、友善、幫助的性質(zhì)。按照本條的規(guī)定，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，即居住權(quán)人無(wú)需向房屋的所有人支付對(duì)價(jià)。
居住權(quán)是用益物權(quán)的一種，一般情況下具有無(wú)償性，其與房屋租賃存在本質(zhì)區(qū)別。主要表現(xiàn)在：一是保護(hù)方式存在區(qū)別。居住權(quán)是一種支配權(quán)，租賃權(quán)是一種請(qǐng)求權(quán)。居住權(quán)為一種獨(dú)立的用益物權(quán)，具有物權(quán)的所有特征：對(duì)世性、絕對(duì)性、直接支配性等。租賃法律關(guān)系屬于債權(quán)，具有相對(duì)性，租賃權(quán)人只能對(duì)抗特定的債務(wù)人。盡管房屋租賃權(quán)的效力強(qiáng)化后，租賃權(quán)人也具有對(duì)抗第三人的效力，但與作為物權(quán)的居住權(quán)對(duì)抗效力和對(duì)抗范圍存在區(qū)別。二是設(shè)立方式存在區(qū)別。居住權(quán)需要經(jīng)過(guò)登記才發(fā)生物權(quán)的效力，租賃權(quán)只需要雙方的合意就發(fā)生法律效力，其設(shè)立不以登記為條件。三是期限存在區(qū)別。租賃權(quán)的租期由合同雙方當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的部分無(wú)效，如果雙方未約定租期，為不定期租賃，對(duì)于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人都可以隨時(shí)解除合同。居住權(quán)的期限具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，除當(dāng)事人另有約定外，通常至居住權(quán)人死亡時(shí)居住權(quán)消滅。四是取得權(quán)利支付的對(duì)價(jià)存在區(qū)別。取得居住權(quán)一般是無(wú)償?shù)?，帶有扶助、友善、幫助的性質(zhì)。居住權(quán)人即便在特殊情況下需要向房屋的所有人支付費(fèi)用，費(fèi)用也是很少的。而租賃合同則是一種雙務(wù)、有償合同，取得租賃權(quán)，以支付租金為條件。
但是，本條規(guī)定，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)本條的規(guī)定，居住權(quán)以無(wú)償設(shè)立為原則，當(dāng)事人可以就是否無(wú)償設(shè)立作出約定。
二、設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記
我國(guó)物權(quán)制度有“登記生效”與“登記對(duì)抗”兩種物權(quán)變動(dòng)模式。對(duì)居住權(quán)的設(shè)立，采用登記生效的物權(quán)變動(dòng)模式。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是確定居住權(quán)的根本依據(jù)。居住權(quán)的設(shè)立登記，是指將設(shè)立居住權(quán)的事實(shí)依法記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。本條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。根據(jù)本條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂居住權(quán)合同后，居住權(quán)并未設(shè)立，當(dāng)事人需持居住權(quán)合同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將設(shè)立居住權(quán)的情況登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。如果僅就住宅的部分設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)在居住權(quán)合同中予以明確，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以明確。
第三百六十九條【居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承和設(shè)立居住權(quán)的住宅出租】居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。 居住權(quán)一般為滿足特定自然人生活居住的需要設(shè)立，通常只具有占有、使用的權(quán)能，一般情況下居住權(quán)人不得利用房屋進(jìn)行收益。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不能出租是居住權(quán)的權(quán)利特征之一。因此，本條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
一是居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。居住權(quán)人對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，但只能由居住權(quán)人本人享有，居住權(quán)人不得將其享有的居住權(quán)轉(zhuǎn)讓。
二是居住權(quán)不得繼承。居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅，居住權(quán)人的繼承人不能繼承居住權(quán)人對(duì)住宅享有的居住權(quán)。
三是設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租。居住權(quán)是占有、使用他人住宅的權(quán)利，其目的是滿足權(quán)利人生活居住的需要。因此，一般情況下，居住權(quán)人對(duì)設(shè)立居住權(quán)的住宅不享有收益權(quán)。本條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。一般情形下，居住權(quán)人不能將住宅出租給他人以收取租金，但如果當(dāng)事人根據(jù)需要達(dá)成協(xié)議，也可以將設(shè)立居住權(quán)的住宅出租。
第三百七十條【居住權(quán)的消滅】居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。 由于居住權(quán)制度設(shè)計(jì)的目的是保障居住權(quán)人的生活居住的需要，其期限一般具有長(zhǎng)期性、終生性。本條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。
根據(jù)本條規(guī)定，居住權(quán)消滅主要包括兩種情形：
一是居住權(quán)期限屆滿。當(dāng)事人可以根據(jù)自己的意思自由在居住權(quán)合同中約定居住權(quán)期限，居住權(quán)期限屆滿的，居住權(quán)消滅。例如，住宅所有權(quán)人給未成年人設(shè)立居住權(quán)的，可以約定居住權(quán)至居住權(quán)人成年時(shí)消滅，作出如此約定的，居住權(quán)人成年時(shí)，居住權(quán)即消滅。再如，當(dāng)事人可以約定自合同簽訂之日起20年，居住權(quán)消滅，作出如此約定的，約定期限屆滿的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)因期限屆滿消滅的，居住權(quán)人有返還房屋的義務(wù)。
2018年8月的民法典各分編草案和2019年4月審議的民法典物權(quán)編草案二次審議稿未規(guī)定“居住權(quán)期限屆滿”。物權(quán)編草案二次審議后征求意見過(guò)程中，有的常委委員、社會(huì)公眾建議對(duì)居住權(quán)合同的內(nèi)容、居住權(quán)的設(shè)立和期間等規(guī)定予以進(jìn)一步完善，以使這一制度在實(shí)踐中發(fā)揮更大的作用。2019年12月審議的民法典草案在居住權(quán)合同條款中增加規(guī)定“居住權(quán)期間”，同時(shí)在本條中增加規(guī)定“居住權(quán)期間屆滿的，居住權(quán)消滅”，當(dāng)事人可以根據(jù)意思自由約定居住權(quán)期間。后文字統(tǒng)一為“居住權(quán)期限”。
二是居住權(quán)人死亡。當(dāng)事人可以根據(jù)意思自由約定居住權(quán)期限，如果沒有約定，居住權(quán)一般至居住權(quán)人死亡時(shí)消滅。
根據(jù)本條的規(guī)定，居住權(quán)消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記，將登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的居住權(quán)信息注銷。
第三百七十一條【以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的參照適用】以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
一、關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立方式
根據(jù)本法的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，有以下幾種方式，不同的設(shè)立方式，居住權(quán)設(shè)立的時(shí)間不同。
一是合同。當(dāng)事人訂立居住權(quán)合同是設(shè)立居住權(quán)最主要的形式。通過(guò)訂立居住權(quán)合同設(shè)立居住權(quán)的，必須到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
二是遺囑。住宅所有權(quán)人可以以遺囑的方式為他人設(shè)立居住權(quán)，即住宅所有權(quán)人在自己的遺囑里明確為他人設(shè)立居住權(quán)。
三是法院判決。除本章規(guī)定的以合同和遺囑方式設(shè)立居住權(quán)外，居住權(quán)還可以通過(guò)法院判決的形式設(shè)立。本法第229條規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第27條第3款規(guī)定，離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。司法實(shí)踐中，如離婚判決時(shí)，法官可以依法將居住權(quán)判給一些有特殊需要的人，這也是依法律規(guī)定設(shè)定居住權(quán)的一種方式。
二、以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定
本章第366條至370條對(duì)居住權(quán)概念、居住權(quán)合同內(nèi)容、居住權(quán)的設(shè)立、居住權(quán)的限制、居住權(quán)的消滅作了規(guī)定。當(dāng)事人以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，本章的相關(guān)規(guī)定如居住權(quán)的限制和消滅等都參照適用。
