最近看了很多市場(chǎng)數(shù)據(jù)，把它們串在一起之后，驚覺(jué)剛需今年在重慶買房的第一大威脅，也許根本不是正在緩漲的房?jī)r(jià)（它只能排第二）。
我梳理了今年第一周截至上一周，主城區(qū)商品住宅每一周的供應(yīng)面積、成交面積。
過(guò)去16周時(shí)間里，有15周都是供不應(yīng)求。而從2月份第一周開(kāi)始到上一周，已經(jīng)連續(xù)11周供小于求。
市場(chǎng)回暖期是開(kāi)發(fā)商多賣房子、多賺錢的好時(shí)機(jī)。結(jié)果這16周的周均供應(yīng)量與周均成交量的缺口，達(dá)到15萬(wàn)方（約等于1500套房子）。
是開(kāi)發(fā)商不愿意加大供應(yīng)嗎？有錢不賺是傻子。說(shuō)明短期供應(yīng)量是真的跟不上了。首先市場(chǎng)存量已經(jīng)創(chuàng)了新低。截至3月份，主城區(qū)商品住宅的存銷比降到3.8個(gè)月，是最近18個(gè)月的最低記錄。高層2.4個(gè)月、洋房4.5個(gè)月、別墅10.7個(gè)月，都是連續(xù)4個(gè)月下降。相當(dāng)于這四個(gè)月開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有新貨供出來(lái)，一直靠消耗存量來(lái)維持前端的房源供應(yīng)。主城區(qū)高層存銷比，數(shù)據(jù)來(lái)自銘騰主城區(qū)洋房存銷比，數(shù)據(jù)來(lái)自銘騰這種局面的出現(xiàn)，還是因?yàn)檫^(guò)去三年的土地成交量對(duì)比從前大幅縮減。與此同時(shí)，2018年到2020年每一年的商品房成交量又遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年的土地成交量。2020年的商品房成交量是土地成交量的1.75倍、2019年是2.24倍、2018年是2.27倍。也就是說(shuō)，這幾年的土地成交量沒(méi)有滿足商品房的消耗速度，每一年都在大量消耗之前的存量。今年又突然冒出一個(gè)“土地兩集中”的新政策。開(kāi)發(fā)商要等到4月28日才進(jìn)行第一次集中土拍，而一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)，一般要半年的周期。這意味著，在今年11月份之前開(kāi)發(fā)商都很難大批量上新。信息來(lái)自重慶市公共資源交易網(wǎng)
前三年土地成交量大幅縮減的影響逐步顯現(xiàn)、土地兩集中又導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)補(bǔ)貨……種種因素下，「供不應(yīng)求」會(huì)成為重慶樓市今年的常態(tài)。
持續(xù)供不應(yīng)求，一定會(huì)給市場(chǎng)傳導(dǎo)緊張情緒。
買房子的人看到樓市這么火熱，必然擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，然后趕緊買房。買房子的人一多，成交量就跟上去了。在短期供應(yīng)本就不足的情況下，加劇供不應(yīng)求。
這么循環(huán)一圈，必然推高市場(chǎng)熱度。
市場(chǎng)熱起來(lái)后，又會(huì)推動(dòng)存銷比繼續(xù)降低。參照往年的數(shù)據(jù)，當(dāng)存銷比低于3個(gè)月時(shí)，重慶樓市基本就進(jìn)入了行情火熱期。2016年到2021年主城區(qū)商品住宅存銷比變化，數(shù)據(jù)來(lái)自銘騰此時(shí)最先承接熱度的，一定是市場(chǎng)中相對(duì)便宜的低價(jià)盤(pán)和限價(jià)盤(pán)。市場(chǎng)越熱，它們消失的速度就越快。等“筍盤(pán)”越來(lái)越少直到消失，剛需將別無(wú)選擇，只能去買地價(jià)更貴、房?jī)r(jià)更貴的那些新房。而且也沒(méi)有多少“平易近人”的高層可以選。因?yàn)橹鞒菂^(qū)的容積率一直在降，去年是1.6左右。越來(lái)越多的小高層和洋房會(huì)取代高層，成為剛需的最低門檻。重慶主城區(qū)的土地平均容積率變化，來(lái)自銘騰所以，市場(chǎng)中相對(duì)便宜的房子會(huì)加速消失，才是剛需今年在重慶買房的第一大威脅。
這種形勢(shì)下，哪怕房?jī)r(jià)不因?yàn)樾星槎蠞q，也會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)和產(chǎn)品“升級(jí)”而結(jié)構(gòu)性上漲。購(gòu)房門檻步步升高，是必然。
剛需今年在重慶買房，還要警惕心機(jī)深重的房?jī)r(jià)——重慶房?jī)r(jià)的穩(wěn)步緩漲趨勢(shì)，已經(jīng)基本形成。
1、2月份時(shí)主城區(qū)的房?jī)r(jià)實(shí)際上沒(méi)怎么動(dòng)，也沒(méi)什么漲勢(shì)。3月份重慶樓市正式進(jìn)入回暖期后，房?jī)r(jià)走出了一條小步上揚(yáng)的曲線，每周小漲幾十到一兩百元。
到上一周時(shí)，主城區(qū)商品住宅的建面均價(jià)突破14000元/㎡。對(duì)比3月第一周，漲了773元/㎡、漲幅約5.8%。千萬(wàn)不要小看了穩(wěn)步緩漲的威力。它看起來(lái)很弱，猶如隔靴搔癢。但我認(rèn)為，對(duì)剛需而言，穩(wěn)步緩漲比跳漲更可怕。現(xiàn)在全國(guó)嚴(yán)打房?jī)r(jià)過(guò)熱，跳漲必被抓典型，持續(xù)性很弱。調(diào)控之后必回調(diào)，按照慣例還會(huì)有兩年房?jī)r(jià)蹦不起來(lái)、市場(chǎng)冷冷靜靜的橫盤(pán)期。這種時(shí)期對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，其實(shí)是很友好的。而重慶把房?jī)r(jià)漲幅摁在安全線內(nèi)，但樓市又在持續(xù)回暖，這種情況下穩(wěn)步緩漲的續(xù)航能力是很強(qiáng)的。如果房?jī)r(jià)每一周、每個(gè)月都在上一周、上個(gè)月的基礎(chǔ)上小漲一點(diǎn)，長(zhǎng)期累積下來(lái)的復(fù)合漲幅一點(diǎn)都不弱。
要是你拖到年底再買房，然后回看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)再做個(gè)對(duì)比，可能會(huì)產(chǎn)生一種“早知道……當(dāng)時(shí)就該……”的情緒。今天講了這么多，就是想今年必須買房、必須換房、以自住為主要目的的朋友們看清現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)。
你說(shuō)它友好吧，好像也對(duì)。至少有調(diào)控這面大旗立著、新房限價(jià)壓著，重慶房?jī)r(jià)不至于跳漲。
你說(shuō)它暗戳戳地挖坑吧，好像更對(duì)。低價(jià)盤(pán)加速出清、地價(jià)緩漲、房?jī)r(jià)緩漲，疊加在一起搞了一枚看似沒(méi)有傷害的煙霧彈。
所以，要是有人告訴你今年也就那樣了，繼續(xù)觀望又何妨。讓他閉嘴，你只管好好看房、買定離手。
