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▎專題分析丨By：世聯(lián)評(píng)估  2021 背景：評(píng)估項(xiàng)目位于成都市某保稅區(qū)內(nèi)的物業(yè)，物業(yè)用途分別為冷庫(kù)、汽車整車進(jìn)口口岸檢測(cè)線及集裝箱堆場(chǎng)，估價(jià)委托人擬在特定條件下收回投資成本涉及該保稅區(qū)范圍內(nèi)的冷庫(kù)、汽車整車進(jìn)口口岸檢測(cè)線、堆場(chǎng)房地產(chǎn)首年凈租金評(píng)估。 項(xiàng)目難點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象位于保稅區(qū)內(nèi)，實(shí)際作為公共服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)使用，且現(xiàn)有資料不完整等特殊情況導(dǎo)致評(píng)估存在以下難點(diǎn)： 1、具體評(píng)估范圍只能依據(jù)估價(jià)委托人提供的現(xiàn)有資料及介紹確定； 2、建筑物實(shí)際體量確定依據(jù)不充分，致使物業(yè)價(jià)值較難確定； 3、估價(jià)對(duì)象為保稅區(qū)內(nèi)的物業(yè)，同類物業(yè)租賃市場(chǎng)不活躍，可比案例不足，無(wú)法采用比較法確定擬出租物業(yè)的租金。 鑒于以上問(wèn)題，估價(jià)師與估價(jià)委托人多次深度溝通，了解到估價(jià)委托人主要目的是確定在期望年限內(nèi)和期望報(bào)酬率下收回其投入成本。 結(jié)合估價(jià)委托人的訴求，調(diào)查分析項(xiàng)目的自身情況及市場(chǎng)狀況，鑒于項(xiàng)目特殊性，最終與估價(jià)委托人溝通確定技術(shù)思路，采用收益法倒算方式確定物業(yè)首年凈租金。 技術(shù)思路：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，房地產(chǎn)評(píng)估常用方法有比較法、收益法、成本法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法。因同類物業(yè)租賃市場(chǎng)不活躍，市場(chǎng)可比案例不足，無(wú)法采用比較法確定首年凈租金；結(jié)合估價(jià)目的和物業(yè)實(shí)際狀況，假設(shè)開(kāi)發(fā)法不適用，考慮到委托方的訴求，成本法適用性差。故本次評(píng)估考慮采用收益法倒算進(jìn)行評(píng)估，可通過(guò)公式轉(zhuǎn)換及測(cè)算求得租金。公式如下：  式中： V一 現(xiàn)值 A一 每年凈收益 Y一 報(bào)酬率 g一 凈收益每年遞增率 n一 獲取收益的持續(xù)年限 一、現(xiàn)值V 根據(jù)客戶訴求，本次評(píng)估目的是要收回投資，故現(xiàn)值根據(jù)項(xiàng)目重置成本確定。根據(jù)估價(jià)委托人提供的已有資料，其成本為估價(jià)委托人的實(shí)際投入，即該成本為項(xiàng)目的直接成本，通過(guò)溝通考慮增加了管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)等確定物業(yè)重置成本，在重置成本的基礎(chǔ)上扣除折舊確定物業(yè)現(xiàn)值，故本次采用成本法確定物業(yè)現(xiàn)值。 成本法測(cè)算時(shí)有房地合估及房地分估兩個(gè)路徑，因本次確定的是物業(yè)整體價(jià)值，故選擇房地合估路徑。公式如下： 房地產(chǎn)價(jià)值（現(xiàn)值）V=重置成本-建筑物折舊 其中重置成本＝A+B+C+D+E+F+G 式中： A—土地成本 B—建設(shè)成本 C—管理費(fèi)用 D—銷售費(fèi)用 E—投資利息 F—銷售稅費(fèi) G—開(kāi)發(fā)利潤(rùn) （一）確定重置成本 1）確定土地成本A 因本次評(píng)估目的是為估價(jià)委托人擬在特定條件下收回投資成本而評(píng)估物業(yè)的首年凈租金，估價(jià)委托人提供了實(shí)際取得土地成本資料，根據(jù)估價(jià)委托人要求，本次土地成本根據(jù)實(shí)際取得成本并考慮取地稅費(fèi)確定。 2）確定建設(shè)成本B 建設(shè)成本=勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)+建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用 a)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：包括市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、項(xiàng)目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要支出。 b) 建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)：如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、文物勘探發(fā)掘費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定。 c)建筑安裝工程費(fèi)：為配套設(shè)施、土建、內(nèi)外裝飾及水電安裝之和；根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋結(jié)構(gòu)依據(jù)并參照《工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2013）及當(dāng)?shù)毓こ塘壳鍐斡?jì)價(jià)定額確定。 d)區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)：包括道路、供水供電、排水排污、圍墻、園林綠化、建筑小品和等附屬物。 e)專業(yè)費(fèi)用：包括工程監(jiān)理、招標(biāo)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。 考慮到本次評(píng)估目的及物業(yè)的特殊性，建設(shè)成本根據(jù)估價(jià)委托人的要求及提供的成本資料確定。 3）確定管理費(fèi)C 管理費(fèi)用是指建設(shè)單位用于管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員工資、旅差費(fèi)等，一般為土地成本和建設(shè)成本之和的一定比例測(cè)算。 4) 確定銷售費(fèi)用D 銷售費(fèi)用指建設(shè)單位在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷售人員的工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)等，一般按重置成本的一定比例測(cè)算。 5) 確定投資利息E 包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的利息，并根據(jù)建筑物體量及市場(chǎng)平均建設(shè)周期確定建設(shè)周期，投資利息根據(jù)LPR加點(diǎn)確定。 6）確定銷售稅費(fèi)F 是指銷售房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和印花稅。 7）確定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)G 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率按計(jì)算基數(shù)的不同可分為直接成本利潤(rùn)率（以土地取得成本及建設(shè)成本為基數(shù)）、投資利潤(rùn)率（以土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為基數(shù)）、成本利潤(rùn)率（以土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及投資利息為基數(shù)）、銷售利潤(rùn)率（以開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)），本次評(píng)估結(jié)合估價(jià)對(duì)象情況，選擇成本利潤(rùn)率進(jìn)行測(cè)算。 （二）確定建筑物折舊H 折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損。由于因起折舊的原因不同，建筑物折舊包括： 物質(zhì)折舊：是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損損壞造成的建筑物價(jià)值減損。 功能折舊：是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。 外部折舊：是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。 目前估價(jià)對(duì)象正常使用，不存在明顯的功能不足或過(guò)剩，也不存在不利的經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素等外部折舊造成的對(duì)建筑物價(jià)值的減損，故僅考慮物質(zhì)折舊，本次評(píng)估采用打分法確定物質(zhì)折舊。 （三）確定房地產(chǎn)價(jià)值（現(xiàn)值）V 房地產(chǎn)價(jià)值（現(xiàn)值）V=重置成本-建筑物折舊 二、確定報(bào)酬率Y 報(bào)酬率的確定方法一般有市場(chǎng)提取法、累加法、投資收益率排序插入法等方法。因本項(xiàng)目為估價(jià)委托人擬在期望報(bào)酬率下收回投資成本，故確定估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率為估價(jià)委托人期望報(bào)酬率。 三、確定收益年期N 收益年期一般為獲取收益的持續(xù)年限，因本項(xiàng)目為估價(jià)委托人擬在特定年期內(nèi)收回投資成本而委托評(píng)估，故本次評(píng)估收益年期依據(jù)估價(jià)委托人要求的年期（該收益年期短于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命及土地剩余使用年期）確定。 四、確定凈收益每年遞增率g 因估價(jià)對(duì)象存在一定的特殊性，同類物業(yè)租賃市場(chǎng)不活躍，遞增率較難確定，本次評(píng)估通過(guò)調(diào)查正常市場(chǎng)上的凍庫(kù)、堆場(chǎng)等物業(yè)的遞增率，考慮估價(jià)對(duì)象自身物業(yè)特殊性綜合確定估價(jià)對(duì)象遞增率。 五、確定估價(jià)對(duì)象年凈收益A 綜上，根據(jù)公式，確定估價(jià)對(duì)象的首年凈租金。  小結(jié)  本案例因物業(yè)具有特殊性采用收益法倒算的方式確定租金，在實(shí)際操作中，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況采用比較法、成本法、剩余法等其他擴(kuò)展方法進(jìn)行評(píng)估。 世聯(lián)-價(jià)值評(píng)估 世聯(lián)于1993年取得深圳市政府頒發(fā)的第?張正式批?，獲準(zhǔn)開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。憑借?期的專業(yè)積累，世聯(lián)評(píng)估建?了強(qiáng)?的估價(jià)信息數(shù)據(jù)平臺(tái)和資深專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，為政府、?融與投資機(jī)構(gòu)、?商、企業(yè)、法院及私?業(yè)主提供物業(yè)評(píng)估、項(xiàng)?評(píng)估、可?性研究、?地招投標(biāo)和房地產(chǎn)投資咨詢、評(píng)估審核等多元化的專業(yè)評(píng)估服務(wù)。 問(wèn)卷調(diào)查 為了進(jìn)一步優(yōu)化提升價(jià)值領(lǐng)地的內(nèi)容，全面了解大家對(duì)價(jià)值領(lǐng)地的評(píng)價(jià)以及意見(jiàn)建議，請(qǐng)大家填寫以下問(wèn)卷調(diào)查，感謝您的寶貴意見(jiàn)。 |
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來(lái)自： 樹(shù)悲風(fēng) > 《資產(chǎn)觀》
