吐血整理！廣州高價(jià)小區(qū)漲幅榜出爐！買二手房，看這篇文章就夠了

廣州樓市情報(bào) 2021-07-03

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廣州的樓市行情，正在走著“反季節(jié)”路線。

此前我們統(tǒng)計(jì)過，廣州即將面世的新盤里，預(yù)計(jì)有17個(gè)會(huì)賣10萬+。結(jié)果一踏進(jìn)酷夏，限價(jià)令開始發(fā)威，廣州大批樓盤“降價(jià)”賣起了毛坯房。

但比起開發(fā)商的各式招數(shù)，二手房業(yè)主才是最令市場(chǎng)捉摸不透的。

原本屬于二手房淡季的年初，行情卻持續(xù)火熱。

來到6月，限貸停貸、二手免征增值稅2改5雙管齊下，給樓市服了兩劑“降溫”藥。

結(jié)果呢，一邊是美林海岸降價(jià)1255萬成交，一邊是美林湖畔花園成交單價(jià)突破8.9萬。

二手房，真是迷霧重重。現(xiàn)在買二手房，需要更加慎重。

我試圖撥開迷霧，整理二手房漲幅的榜單，給大家還原一個(gè)廣州二手房全景圖。

哪些高價(jià)二手房小區(qū)漲得最高？每個(gè)區(qū)的二手房“天花板”，有何不同？

這篇先從各區(qū)的“成交單價(jià)天花板”聊起。

你猜，各區(qū)二手房在鏈家上的最高網(wǎng)簽單價(jià)是多少？

結(jié)果可能讓你大吃一驚：

番禺最高成交單價(jià)逼近10萬！黃埔賣出8萬，增城5萬成交，南沙已經(jīng)去到6萬……

穿越了嗎？沒有，這些都是實(shí)打?qū)嵉某山患o(jì)錄。

廣州從2019年至今，1400+套二手房的成交價(jià)超過7萬/平！

但，記不記得我半年前說過，通常中介銷售發(fā)朋友圈說的“XX小區(qū)成交一套房子，價(jià)格破紀(jì)錄”，多半是賣復(fù)式。

復(fù)式的價(jià)格一般比普通大平層價(jià)格要高，自帶特殊性。

比如去年底，僑鑫匯悅臺(tái)29萬/平高價(jià)成交的就是一套頂層復(fù)式單位，廣鋼新城賣出7萬/平的保利堂悅，也是復(fù)式。

因此公平起見，我把別墅、復(fù)式這類“開掛”房源全都剔除掉，得出下面這張圖。仔細(xì)看，信息量不少。

先看越秀、天河、海珠、荔灣、白云，中心五區(qū)的最高成交單價(jià)，無一不是今年刷新的。

介于中心跟郊區(qū)之間的黃埔、番禺、南沙，最高成交價(jià)同樣是今年刷新。

反之，增城、花都、從化，外郊三區(qū)通通保持著去年甚至前年的記錄。

如何解釋這個(gè)現(xiàn)象？

沒買房的朋友會(huì)說：太可怕了，中心區(qū)的房子越漲越貴，買不起啊。

換個(gè)角度想，這也證明中心區(qū)的價(jià)值所在——持續(xù)有動(dòng)力突破房?jī)r(jià)“天花板”。

用差不多的價(jià)格買新房，四年過去，高價(jià)二手房的價(jià)格差距可以達(dá)到多大？

我給你舉個(gè)栗子，就明白了。

同樣是高價(jià)樓盤，海珠的保利天悅，2016年新房均價(jià)6萬/平，比當(dāng)時(shí)荔灣賣7萬/平的珠光御景壹號(hào)要低。

結(jié)果四年過去，現(xiàn)在保利天悅已經(jīng)找不到10萬/平以下的二手住宅。

反之，御景壹號(hào)在售時(shí)，定價(jià)一度高達(dá)11萬/平，但二手最高成交單價(jià)只有一套9.3萬，其余都是7、8萬。

不過，御景壹號(hào)已經(jīng)是表現(xiàn)不錯(cuò)的小區(qū)了，近一年的成交漲幅為17.5%，排在中游位置。

下面這張高價(jià)房源對(duì)應(yīng)的二手樓盤成交均價(jià)漲幅前20名榜單，能更明顯地看出廣州各個(gè)區(qū)域間的差異。

至于荔灣其他偏豪宅的樓盤，比如金眾西關(guān)海，同樣沒能上升到更高的層級(jí)。一手售價(jià)從6.8萬/平上升到8萬/平，二手成交均價(jià)仍停留在5萬+。

這邊荔灣缺乏豪宅氛圍，那頭坐擁一眾山畔豪宅的白云區(qū)，也有點(diǎn)尷尬。

二手價(jià)格掉不下來，但也沖不上去。

0.2%、7.2%、15.2%的成交漲幅，低于海珠、天河、越秀甚至番禺、黃埔的樓盤。

而且，在賣大平層這件事上，白云的成交難度要高很多。

白云成交單價(jià)最貴的10套二手房，平均成交周期167天，在11區(qū)排名幾乎墊底，只比從化好一點(diǎn)點(diǎn)。

白云的豪宅，似乎更適合不太考慮流動(dòng)性的千萬富豪。

從高價(jià)二手房來看，中心五區(qū)，也有一道明顯分水嶺。

二手成交單價(jià)破10萬的房子，被天河、海珠、越秀“三巨頭”包攬。

而荔灣、白云跟“三巨頭”之間的二手最高成交單價(jià)，還差了一個(gè)增城。

這是荔灣、白云高價(jià)二手盤的窘境——高不成，低不就，跟番禺、黃埔的價(jià)格差距越縮越小。

比如荔灣，成交單價(jià)最貴的10套二手房，9套都是珠光御景壹號(hào)，完全是“一家獨(dú)大”。

但凡出現(xiàn)壟斷勢(shì)頭，多多少少說明這個(gè)市場(chǎng)存在著問題。

荔灣的問題，是缺乏10萬+的一手盤。

御景壹號(hào)撐起荔灣二手“天花板”的前提在于，它是荔灣唯一售價(jià)突破10萬/平的一手盤。

荔灣高價(jià)盤一家獨(dú)大，南沙則是雙寡頭對(duì)打。

南沙成交最貴的前十名榜單，準(zhǔn)確說只有兩名玩家：星河山海灣，南沙金茂灣。

剔除一套6.4萬/平成交的濱?；▓@別墅后，南沙二手房“天花板”，是由南沙金茂灣創(chuàng)造的4.7萬/平紀(jì)錄。

這價(jià)格，比橫瀝島的新盤還要貴。

一如去年土拍市場(chǎng)上，南沙灣跟明珠灣靈山島尖爭(zhēng)得你死我活，今年的二手市場(chǎng)，這兩個(gè)板塊依然是“死對(duì)頭”，價(jià)格咬得很緊。

由于靈山島尖去年才正式有新項(xiàng)目入市，南沙金茂灣自然成了二手房的種子選手，代表明珠灣“出戰(zhàn)”。

從比分來看，金茂灣登上成交單價(jià)榜的次數(shù)更多，稍勝一籌。

不過，大家留意到?jīng)]有，南沙的榜單上，毛坯跟精裝幾乎各占一半。

推測(cè)不少買家是證滿兩年就立馬拿出來出售。

既然有一家獨(dú)大，當(dāng)然也有百家爭(zhēng)鳴。

成交價(jià)最貴的前10名榜單中，樓盤名字最多樣的，要數(shù)黃埔跟番禺。

這兩個(gè)區(qū)，不僅最高成交單價(jià)直追中心區(qū)，漲幅也一度趕超珠江新城的樓盤。

像老黃埔的萬科金色悅府，近一年成交均價(jià)漲幅高達(dá)55%，稱得上是“創(chuàng)造各區(qū)房?jī)r(jià)天花板”的二手盤里頭最牛逼的，比珠江新城的保利心語花園（38.6%）還要高。

老黃埔跟科學(xué)城作為黃埔的佼佼者，不少樓盤成交均價(jià)比去年漲了超過1萬/平。

這里說明一下，可能有朋友問，黃埔成交價(jià)最高的房源，難道不是在萬科山景城嗎？

如果只按成交單價(jià)排行，黃埔最貴的10套房源，確實(shí)有7套來自萬科山景城。

但仔細(xì)看，萬科山景城的成交價(jià)格差異非常大：從2、3萬到7、8萬都有。

原因就在于，當(dāng)中包含了70-80平的復(fù)式或者三層洋房產(chǎn)品，繼而誕生了8萬+/平的成交價(jià)。

當(dāng)然，山景城的住宅漲幅也還不錯(cuò)，達(dá)到26.7%。

老黃埔跟科學(xué)城兩大板塊的較量，就像南沙灣跟明珠灣在南沙“稱霸”，很大程度上給各位買房者指明了該區(qū)的價(jià)值高地。

增城的高地也基本定了。成交最貴的二手房，都集中在新塘-白江板塊。

二手掛牌量向來很大的番禺，表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。

除去華南碧桂園幾套8-9萬/平成交的別墅外，番禺的最高成交價(jià)誕生大學(xué)城——星匯文華，價(jià)格已逼近7萬。

此外，高價(jià)成交房源對(duì)應(yīng)的樓盤，升值表現(xiàn)最好的不是萬博“網(wǎng)紅盤”萬科歐泊，而是星河灣半島一號(hào)園，今年的成交均價(jià)比去年漲了28%。

放眼整個(gè)番禺，高價(jià)成交房源其實(shí)集中在三個(gè)板塊：泛萬博、廈滘跟大學(xué)城。

對(duì)應(yīng)我們之前的人口數(shù)據(jù)，洛浦、南村、大石，正好就是番禺常住人口增長(zhǎng)前三的街道。

這再次說明，人口興旺，對(duì)樓市發(fā)揮著很重要的支撐作用。

縱觀這些突破當(dāng)?shù)囟址俊疤旎ò濉钡臉潜P，唯獨(dú)花都、從化的情況跟中心區(qū)截然相反。

花都、從化不少曾經(jīng)創(chuàng)造單價(jià)成交記錄的樓盤，均價(jià)比去年跌了。

所以，買郊區(qū)，一定要謹(jǐn)慎。

樓市強(qiáng)者恒強(qiáng)，在核心區(qū)域選擇“領(lǐng)頭羊”樓盤，是一個(gè)不錯(cuò)的策略。

記住，買房之前，要再問自己一句：

今天看中的房子，以后好賣嗎？

在沒搞懂之前，不要亂買房。

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