壹

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)純投資角度，純看兩三年的幅度，是不是武昌濱江或光谷東淘筍二手房最合適，請(qǐng)問(wèn)各推薦哪幾個(gè)盤(pán)啊？可以買(mǎi)兩房嗎？

回答：你好，我們房產(chǎn)投資的底層邏輯是：

1、周期 投資就是跟時(shí)間做朋友，你必須得具備長(zhǎng)期思維，必須得有握緊一項(xiàng)資產(chǎn)的眼界和跨越周期的耐心 2、場(chǎng)外賺錢(qián)能力 買(mǎi)房投資，最終決定你成敗或者存活的就是你的絕對(duì)硬實(shí)力，說(shuō)白了就是場(chǎng)外賺錢(qián)能力，投資活動(dòng)只不過(guò)是把場(chǎng)外賺錢(qián)能力放大了而已 3、選籌的毒辣眼力 后續(xù)隨便買(mǎi)房隨便賺錢(qián)的時(shí)代一去不復(fù)返了，原因不贅述，那么就對(duì)選籌提出了更高的要求和執(zhí)行力，選好籌了才能有持有的耐心 4、投資自己才是你一生最終的歸宿 房產(chǎn)投資不是歸宿，股票也不是，投資自己才是一生的命題，只要我們把自己投資好，把自己投資成一個(gè)“值錢(qián)”的人，那么我們就永遠(yuǎn)是投資界的勝者 中國(guó)現(xiàn)在都是政策市，現(xiàn)在無(wú)法判斷，短期預(yù)測(cè)看交易量，看政策刺激扶持，看市場(chǎng)人群心理逾期。我們只判斷長(zhǎng)線大趨勢(shì)，如果哪個(gè)磚家能精準(zhǔn)判斷短期的樓市走向，那他一定是江湖騙子。

現(xiàn)在除了超級(jí)筍盤(pán)能走周轉(zhuǎn)流，短線賺錢(qián)，其他的流派都需要長(zhǎng)線持有的。但是很多人希望很快就見(jiàn)到利潤(rùn)，半年一年或者更短就賺到錢(qián)。我們把這種人叫做“急富青年”。這個(gè)世界成功路上并不擁擠，因?yàn)闆](méi)人愿意慢慢變富。

光谷東目前有些過(guò)熱，搶新盤(pán)，優(yōu)先知識(shí)星球內(nèi)推薦的樓盤(pán)。

二手有一些淘筍的機(jī)會(huì)，但是光谷東的業(yè)主們心態(tài)相對(duì)膨脹，注意入手價(jià)格，超過(guò)2.2的放棄。

武昌濱江還有機(jī)會(huì)淘筍，但是選籌上需要特別注意。優(yōu)先標(biāo)桿次新，要么小區(qū)環(huán)境物業(yè)好的，要么一線江景的，不要夾生。

光谷東和武昌濱江，板塊選擇上，更推薦光谷東，優(yōu)先三房。

貳

提問(wèn)：新人首問(wèn)，房姐，看了武昌、洪山和東湖高新的學(xué)區(qū)。上班地點(diǎn)，我老公在徐東，我在光谷東。目前洪山對(duì)口洪山實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)的學(xué)區(qū)房，城投瀚城、保利拉菲，目前價(jià)格還在2w5左右 不到3w，可以入手嗎？急急急！

回答：你好，目前比較推薦的中建大公館的新盤(pán)。洪山實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)是九年一貫制，教育水平還行，未來(lái)生源逐漸向好，有爆發(fā)力。

城投瀚城和保利拉菲的缺點(diǎn)是：有殯儀館，腫瘤醫(yī)院，交通不便。

但是該板塊未來(lái)還是有期待的：

1.殯儀館搬遷

2.可能有地鐵24號(hào)線

3.騰訊第二總部，華中科學(xué)生態(tài)城。

4.湖景稀缺

目前該板塊的價(jià)格并沒(méi)有大漲，還可以淘到單價(jià)2.2左右的筍盤(pán)，可以考慮入手。重點(diǎn)關(guān)注知識(shí)星球內(nèi)推薦的樓盤(pán)。

叁

提問(wèn)：睿智的房姐您好！我目前情況是我名下有一套房武昌名邸公館151.23平，我弟弟名下有一套房復(fù)地133平，目前我們住在復(fù)地，名邸公館暫時(shí)空置，我準(zhǔn)備把我弟弟名下復(fù)地過(guò)戶(hù)到我名下，然后再賣(mài)掉名邸公館，大概可以賣(mài)440多萬(wàn)，除去之前貸款到手250個(gè)，再加上復(fù)地抵押貸款資金，大概可以湊800個(gè)左右，然后買(mǎi)光谷東！1，目前賣(mài)掉名邸公館是否劃算？151平單價(jià)28700賣(mài)掉，435萬(wàn)。2，光谷東之前星河匯，南山府都沒(méi)有搶到，準(zhǔn)備用我弟弟首套房資格買(mǎi)龍山湖，是否可以？3，目前龍山湖剩余房源不多，純投資角度該如何選：(1)4號(hào)樓4樓230平單價(jià)19000，前面有3號(hào)樓視野不開(kāi)闊；(2)5號(hào)樓2樓230平單價(jià)19000，前面沒(méi)有樓棟視野好但是基本是底樓了；(3)9號(hào)樓4樓270平單價(jià)22600前面沒(méi)遮擋東邊能看湖，就是價(jià)格比較高。(4)等后期678號(hào)樓開(kāi)盤(pán)，價(jià)格會(huì)比9號(hào)樓還要高，但是有可能拿到中高樓層。純投資角度該如何選擇。（龍山湖已經(jīng)交了五萬(wàn)定金） 4，有沒(méi)有其他更好的組合方案？目前不考慮其他城市，因?yàn)闆](méi)有房票也比較麻煩，想先在光谷東建倉(cāng)，以后有多余資金再慢慢開(kāi)發(fā)一線城市房票。麻煩房姐一定幫忙分析一下，謝謝！

回答：你好，感謝大額付費(fèi)！

如果月供能力不錯(cuò)，建議保留名邸公館。武昌濱江的次新盤(pán)，只要品質(zhì)不是太差，都可以長(zhǎng)線持有。最佳方案是截?cái)嗟盅好」^或者復(fù)地，開(kāi)發(fā)老人票 做接力貸買(mǎi)入龍山湖。

總的來(lái)說(shuō)，在光谷東，單價(jià)2萬(wàn)是個(gè)分水嶺。選籌差異非常大。過(guò)去5年，光谷東的產(chǎn)業(yè)和人口迅速導(dǎo)入，屬于快速擴(kuò)張的新區(qū)，均價(jià)還沒(méi)有破2萬(wàn)，剛需盤(pán)的單價(jià)能逼近甚至超越改善盤(pán)。而在人口導(dǎo)入放緩、改善需求占主導(dǎo)的市場(chǎng)，越是高端的產(chǎn)品，會(huì)慢慢和普通產(chǎn)品在價(jià)位上拉開(kāi)越大的差距。大平層如果戶(hù)型不錯(cuò)，地段或景觀有稀缺性，未來(lái)也會(huì)很堅(jiān)挺，很熱捧。

正常大眾客群我更建議買(mǎi)入80-120平的高贈(zèng)送率3/4房，這種產(chǎn)品平衡了流動(dòng)性和收益性，比較好賣(mài)又有做改造溢價(jià)的空間。

如果房票充足，入手2套高性?xún)r(jià)比的剛需盤(pán)，比如知識(shí)星球內(nèi)推薦的樓盤(pán)。當(dāng)然如果只剩一張房票，可以入手龍山湖最合適買(mǎi)的面積是160和190，230平勉強(qiáng)可以買(mǎi)，單價(jià)1.9還不錯(cuò)，適合長(zhǎng)持。

另外，最近龍山湖有一些160和190的房源出來(lái)，可以多關(guān)注下。

肆

提問(wèn)：續(xù)費(fèi)首問(wèn)，房姐你好，急急急，盼回復(fù)，純投資，中建光谷之星2.65萬(wàn)，滿(mǎn)二，中間樓層，144平邊戶(hù)，值不值的買(mǎi)？或有其它更好投資樓盤(pán)，什么價(jià)位買(mǎi)入合適。另星河繪25csf值得入嗎？成都高新區(qū)已漲了很多了，能入嗎？天府新區(qū)是否值得投資，有什么具體區(qū)位樓盤(pán)什么價(jià)位適合買(mǎi)入？北京酒仙橋麗都壹號(hào)3居135平南北通透2樓，1050萬(wàn)，值得買(mǎi)入嗎？謝謝！

回答：你好，感謝付費(fèi)！

1.光谷東目前適合投資的樓盤(pán)詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

2.天府新區(qū)只看倒掛盤(pán)。

3.麗都壹號(hào)最大優(yōu)勢(shì)是新，這一點(diǎn)就比那邊早期的一些標(biāo)桿樓盤(pán)譬如麗都水岸、濱河一號(hào)、卡布奇諾、乃至陽(yáng)光上東強(qiáng)。新小區(qū)在板塊內(nèi)有稀缺性。電子城區(qū)域未來(lái)發(fā)展并不是特別看好，酒仙橋是個(gè)獨(dú)立板塊，道路歪斜、城中村太多，改造難度太大，雖然有企業(yè)入駐，但是板塊比較割裂，自己和自己玩的。未來(lái)酒仙橋也會(huì)不溫不火，因?yàn)橛衅髽I(yè)，所以一直有固定需求，但也很難吸引板塊外的人來(lái)這里看房。

北京是一個(gè)好地段極度稀缺的城市，綜合商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、配套、交通地段都好的地段，只有望京，中關(guān)村等幾個(gè)地塊。

北京總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)看望京。望京是優(yōu)質(zhì)板塊，優(yōu)質(zhì)板塊，80%以上的樓盤(pán)不適合買(mǎi)；

不優(yōu)質(zhì)板塊，95%以上的樓盤(pán)是不適合買(mǎi)。

伍

提問(wèn)：房姐，能講講售樓部的套路嗎？

回答：你好，當(dāng)你走進(jìn)一個(gè)售樓部，立即就會(huì)被音樂(lè)、茶水、軟沙發(fā)、青春靚麗的服務(wù)人員、熱情洋溢的置業(yè)顧問(wèn)環(huán)繞，從第一步邁進(jìn)去，你就進(jìn)入到一個(gè)被模式化、被套路化的環(huán)境當(dāng)中，周邊的人、物、事都是劇本，都是事先安排好的。

這是中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展出來(lái)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和精華，標(biāo)準(zhǔn)化的體現(xiàn)，你去中國(guó)一二線城市幾乎所有的一手樓售樓部看看，就知道，大差不差
舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，無(wú)論你什么時(shí)間去到某一個(gè)售樓部，任何一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)給你講解項(xiàng)目的信息都是有范本的，講解的內(nèi)容都是銷(xiāo)售經(jīng)理和總監(jiān)們整理出來(lái)、打印出來(lái)，并讓置業(yè)顧問(wèn)死記、硬背下來(lái)，好一點(diǎn)的可以靈活運(yùn)用，差一點(diǎn)的就是一個(gè)播放器。

甚至，你是第幾次到訪，都會(huì)有不同的說(shuō)辭版本，精細(xì)化管理一定是要到這個(gè)程度的 如果你得到的信息只是銷(xiāo)售信息，比如現(xiàn)在賣(mài)的是哪幾棟，戶(hù)型產(chǎn)品如何，目前價(jià)格去到多少，樓層差是多少，每棟的余貨是多少，現(xiàn)在買(mǎi)的折扣是多少，今天不買(mǎi)價(jià)格就會(huì)上浮多少，如果你進(jìn)到一個(gè)售樓部，接受的全部是這些信息，那么我建議你掉頭就走，這個(gè)盤(pán)沒(méi)有什么價(jià)值值得你投資，或者說(shuō)這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售跟本就不懂的銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)。

相反，如果一個(gè)銷(xiāo)售跟你講，項(xiàng)目周邊的生活配套有哪些以及什么時(shí)間兌現(xiàn)，項(xiàng)目自身的設(shè)計(jì)和配套是什么，項(xiàng)目所在區(qū)域的政府規(guī)劃是什么以及目前的進(jìn)展如何，以及這個(gè)片區(qū)未來(lái)有多少人可導(dǎo)入，甚至這個(gè)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)是如何規(guī)劃和落地的。

如果你碰巧聽(tīng)到了這些信息，那么請(qǐng)你放慢腳步仔細(xì)聆聽(tīng)和進(jìn)行下一步的溝通，因?yàn)檫@些信息才是你投資房產(chǎn)最最關(guān)心的地方和價(jià)值所在，那些“你明天買(mǎi)的話單價(jià)要貴300元的信息”都是垃圾。

銷(xiāo)售信息是“面子”，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、配套才是這個(gè)片區(qū)和項(xiàng)目的“里子”，里子沒(méi)問(wèn)題了，面子上有啥問(wèn)題呢，或者說(shuō)你的里子本來(lái)就有問(wèn)題，你的面子上做的惟妙惟肖，包裝的滴水不漏，有什么用的，照樣是坑二手市場(chǎng)的信息更是混亂不堪和沒(méi)有一絲絲價(jià)值。

陸

提問(wèn)：房姐，坐標(biāo)南京。親戚由于年紀(jì)大了，老伴和孫子需要照顧，想把經(jīng)營(yíng)近20年的煙酒店轉(zhuǎn)讓。父親即將退休，父母想盤(pán)下這個(gè)店，找點(diǎn)事做做。前期預(yù)計(jì)要投入幾十萬(wàn)，小店在市區(qū)大學(xué)門(mén)口附近，地鐵口邊上，一年純利20-30w。由于我是死工資、父親快退休，收入將斷崖式減少，變成負(fù)現(xiàn)金流(一年負(fù)將近15-20萬(wàn))。下步換車(chē)、我結(jié)婚都需要錢(qián)。現(xiàn)在手上還有150萬(wàn)。方案一:盤(pán)店經(jīng)營(yíng)。方案二:家里還有一套全款房，想抵押出來(lái)250萬(wàn)左右(預(yù)計(jì)利率6-7%)，投資cq或者nj。問(wèn)題: 1.盤(pán)店的話需要注意什么風(fēng)險(xiǎn)？2.哪個(gè)方案穩(wěn)妥一些？3.個(gè)人打算，先方案一?，F(xiàn)金流回正以后再考慮方案二。這樣是否合適？

回答：煙酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力是： 

柒

提問(wèn)：新人首問(wèn)，房姐你好坐標(biāo)武漢，婚前買(mǎi)了加州香山美術(shù)的160平的復(fù)試洋房自住，商貸還有80萬(wàn)，之前做生意虧了，到現(xiàn)在還有欠債20萬(wàn)，目前上班年收入30w，公積金賬戶(hù)每月有4000沒(méi)用過(guò)，信用卡可擼50w子彈，借唄有30W額度. 目前準(zhǔn)備用老婆名字買(mǎi)一套可操作sfsd，但是稅費(fèi)還是得按二套交。我看了你推薦的關(guān)山大道的次新盤(pán)，便宜點(diǎn)的都頂天立地，中高層都很難淘到有性?xún)r(jià)比的，關(guān)注的人實(shí)在太多了 1.對(duì)我的資產(chǎn)配置你有什么建議嗎？計(jì)劃再買(mǎi)一套200w的是不是負(fù)債太高了 2.老房子是完全不能買(mǎi)嗎，正在談一套藍(lán)巢逸品的房子，中層，如果單價(jià)能砍到1.6 值得買(mǎi)入嗎？而且還可以低首付買(mǎi)入.

回答：你好，很多人問(wèn)我市區(qū)的老破小 老破大以后會(huì)不會(huì)賣(mài)不上價(jià)。這個(gè)事你得分城市來(lái)看，房子的價(jià)值主要由土地價(jià)值+房子品質(zhì)構(gòu)成，房子越老肯定品質(zhì)越差，所以隨著時(shí)間的推移房子的價(jià)值主要由土地價(jià)值決定，比如北京好多老破小十多萬(wàn)一平米主要是土地值錢(qián)。

像一線城市，有強(qiáng)大的造血能力，市區(qū)概念在逐步擴(kuò)大，但老城區(qū)永遠(yuǎn)還是核心位置，比如北京不管擴(kuò)大成什么樣?xùn)|西城永遠(yuǎn)是最核心的地段，土地價(jià)值會(huì)不斷上漲，房?jī)r(jià)就會(huì)隨著上漲，而且永遠(yuǎn)是最貴的地段。

但很多其他城市，哪怕是一些二線城市，沒(méi)有能力逐步擴(kuò)大市區(qū)，只能造新城，然后把人口尤其高端人口逐漸吸引或者遷移到新城，甚至把教育和醫(yī)療資源都搬遷過(guò)去，這樣你就要注意了，因?yàn)樵瓉?lái)老城的土地價(jià)值降低了，那么老城的老破小 老破大價(jià)格就會(huì)受影響，買(mǎi)這樣的老破大就有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以，市區(qū)老破小 老破大的風(fēng)險(xiǎn)或者對(duì)手，是那些正在建或者已經(jīng)建好的新城，這些新城可能會(huì)成為新的市中心。

等拆改的城市面貌更新，也不能使老破大的漲幅變好。武漢目前老房子流動(dòng)性不強(qiáng)，特別是沒(méi)有學(xué)區(qū)的老房子，價(jià)格還沒(méi)有壓迫性上漲。

但是藍(lán)巢逸品并不算我們定義的老房子，屬于老次新的范疇。

光谷的發(fā)展，從光谷廣場(chǎng)1.0版本，到關(guān)山大道2.0版本，現(xiàn)在轉(zhuǎn)移到光谷東3.0版本。藍(lán)巢逸品并不在風(fēng)口，但是未來(lái)會(huì)隨大盤(pán)跟漲，需要長(zhǎng)持，等下一輪漲幅走完后出手。單價(jià)1.6可以考慮入手，性?xún)r(jià)比還行，入手價(jià)低才能保證你立于不敗之地。

捌

提問(wèn)：房姐，我今天跟一個(gè)親戚聊天，她孩子在深圳四大名校之一讀小學(xué)3年級(jí)，她說(shuō)小學(xué)其實(shí)不要去名校，名校就是犧牲其它時(shí)間把更多時(shí)間投入到應(yīng)試考高分上（典型案例就是作業(yè)多）。1.她這樣說(shuō)對(duì)嗎？2.我也有孩子馬上上幼兒園，以后大概率也是繼續(xù)劃入名校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，是不在小學(xué)階段就上個(gè)相對(duì)輕松的學(xué)校就行，不要去名校，這樣可以讓孩子多能有點(diǎn)自主時(shí)間，去玩運(yùn)動(dòng)去玩五花八門(mén)的？多些開(kāi)放性的，而不是小學(xué)就一味追求考高分呢？3.我記得我們讀小學(xué)時(shí)作業(yè)很少的（我90年的），也沒(méi)耽誤大家考好的大學(xué)呀。4.您認(rèn)為小學(xué)階段孩子們最重要的是什么？謝謝

回答：你好，名校當(dāng)然有一定優(yōu)勢(shì)，這也是很多家長(zhǎng)奮斗半生，犧牲居住體驗(yàn)，依然為孩子買(mǎi)老破小的學(xué)區(qū)房的原因。孩子如果有條件上名校，當(dāng)然上。很多家長(zhǎng)想上都上不了。上了名校，孩子未來(lái)的成才概率更大些。你說(shuō)你小學(xué)時(shí)作業(yè)很少，但沒(méi)耽誤大家考上好大學(xué)。這種觀點(diǎn)其實(shí)很片面。你對(duì)比當(dāng)年一二線城市畢業(yè)的學(xué)生和四五線畢業(yè)的。會(huì)發(fā)現(xiàn)，四五線的學(xué)生考個(gè)大學(xué)，是件多么不容易的事情，他們需要在初中、高中挑燈夜戰(zhàn)，吃很多很多苦，淘汰一批又一批人。