作者/ 小博君

出品/ 博志成地產(chǎn)觀

盈利能力成重要指標
下半年物管行業(yè)或迎來“遞表潮”

今年以來，中小型物企占據(jù)了這波上市潮的C位。

7月16日，融信服務(wù)和康橋悅生活兩家物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同在港交所掛牌上市。從7月初開始到16日，短短半個月時間已有中駿商管、朗詩綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)等6家物企陸續(xù)赴港上市，至此，在港上市物業(yè)企業(yè)達到48家，與2020年同期的24家相比，數(shù)量翻倍。

近三年來，港股新增的上市物企數(shù)量不斷跳漲。從2018年的6家上升到2019年的9家，再到2020年的18家。而截至7月中旬，今年已有10家物企上市、超過20家物企交表。

爭先恐后的上市潮背后，是一大批小型物企要抓住資本市場門檻抬升前的最后窗口期。

今年5月20日，港交所對上市門檻作出調(diào)整，將主板上市的年度溢利門檻上調(diào)了60%，要求最后一個財政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬港元，三年累計盈利不低于8000萬港元，該標準將于2022年1月1日起生效。

此次港交所的新規(guī)背后的政策導(dǎo)向也更加明確，即更加關(guān)注盈利，而非高估值的概念炒作。尤其是隨著近期物業(yè)股的大量上市，這一概念股的稀缺性消失，不少物業(yè)股開盤就迎來了破發(fā)。

在此之前，港交所曾在2019年修訂《上市規(guī)則》，對“借殼上市”做了嚴格的規(guī)定，判定標準大幅收緊。對于內(nèi)陸企業(yè)而言，赴港借殼上市整體時間拉長，借殼交易不確定性增加，更多只能通過IPO，接受上市審核。

在市場逐漸回歸冷靜，物業(yè)股重新受到審視的當下，迫使物管企業(yè)們更加關(guān)注未來的經(jīng)營及盈利空間。

2021年7月1日之前是企業(yè)交表的黃金窗口期，如果錯過，物企或許只能尋求在GEM（香港創(chuàng)業(yè)板）的IPO，甚至推遲或無法上市。

除了受到新規(guī)影響，中小企業(yè)上市難度不斷加大也是促使它們趕場上市的原因。

在此背景下，物業(yè)企業(yè)赴港上市依然保持快節(jié)奏，下半年或?qū)⒗^續(xù)迎來物企上市高峰。中指研究院報告亦顯示，預(yù)計到2021年末，物業(yè)板塊上市公司總數(shù)量有望達70家，較2019年底的24家增長超150%。

并購潮來襲
誰將是最后贏家

進入2021年，各大物管公司仍然積極地遞交上市申請，許多物管公司在成功上市后補充了企業(yè)的流動資金，在行業(yè)內(nèi)部催生了更加激烈的收并購。

億達服務(wù)被龍湖旗下物業(yè)公司競得。資本與品牌優(yōu)勢是碧桂園和龍湖所屬物業(yè)公司成為贏家的原因之一。

從行業(yè)來看，收并購力度最大的物管企業(yè)基本是龍頭企業(yè)，如碧桂園、融創(chuàng)、恒大、龍湖等。他們則依靠其強大的資金實力通過收并購擴大規(guī)模，也提高了行業(yè)集中度。

今年上半年，物業(yè)企業(yè)一邊上市，一邊忙著收并購。既有上市物業(yè)公司之間的“鯨吞”，也有“大魚吃小魚”。中小物管企業(yè)的處境變得越發(fā)艱難，物管企業(yè)開始分化。

近年來，龍頭物企加快了第三方外拓步伐，市場競爭更加激烈，中小物企很難在各類投招標中勝出，進一步限制了規(guī)模的擴張。

另外，港交所近期宣布將在2022年上調(diào)IPO企業(yè)盈利門檻，若沒能趕在年內(nèi)上市以享受資本市場帶來的紅利，部分沒有上市的中小物企未來可能更難上市翻身，也將會倒逼一部分短期上市無望的中小物管企業(yè)進行整合，使自身業(yè)績能夠滿足港交所的要求。

在物管企業(yè)之間的兼并收購也越發(fā)激烈情況下，龍頭物管企業(yè)的收購是為了謀求規(guī)模效應(yīng)，整合優(yōu)質(zhì)資源。而中小型物管企業(yè)謀求合并是為了求活，如果能夠保持較高的服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主口碑，或許能夠獲得更多投資者的青睞，從而獲取更大的發(fā)展空間。

大物業(yè)時代
認清形勢至關(guān)重要

契科夫說，當一把槍在故事開頭出現(xiàn)，那么你終將會聽見射擊聲。當物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自我進化積蓄了足夠力量，開始頻繁現(xiàn)身新聞，那么新時代到來已不可避免。

縱觀大型房企物業(yè)轉(zhuǎn)型之路，布局城市公服市場成為共識。城市服務(wù)本質(zhì)是將公共空間和公共資源當作一個整體，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行統(tǒng)籌管理。從一個社區(qū)到一座城市，城市服務(wù)顯然包括含著更多內(nèi)容，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動拓展業(yè)務(wù)邊界，挑戰(zhàn)更復(fù)雜業(yè)態(tài)的結(jié)果，也是政府需求與企業(yè)能力匹配的結(jié)果。

而對于熟悉以社區(qū)為基本單元的物管企業(yè)來說，城市服務(wù)更大的空間以及更繁復(fù)的內(nèi)容，無疑是一場巨大的考驗。

新興城市服務(wù)市場存在前期投入高、管理內(nèi)容繁復(fù)等挑戰(zhàn)，倒逼物業(yè)企業(yè)加速商業(yè)模式創(chuàng)新和服務(wù)能力升級。搶抓機遇轉(zhuǎn)型蝶變，央企物業(yè)企業(yè)競跑萬億新藍海，創(chuàng)意變革，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)滿足人民群眾的美好生活需求。

國有控股作為保利物業(yè)拓展發(fā)展的強有力背書，保利物業(yè)推行的“大物業(yè)”戰(zhàn)略，加快了在公共服務(wù)領(lǐng)域的布局步伐，發(fā)展勢頭強勁。

2021年3月24日，保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司發(fā)布2020年度業(yè)績。公告指出，保利物業(yè)錄得收入約為人民幣80.37億元，較2019年同期增長約34.7%。

大型物業(yè)企業(yè)，在尋求新的增長點時，向內(nèi)進行智能化轉(zhuǎn)型，在硬件上探索以智能設(shè)備代替人工，在軟件上多采用開發(fā)app的形式集成業(yè)主需求，通過數(shù)據(jù)的收集分析實現(xiàn)預(yù)判和預(yù)警，以減少溝通成本；向外拓展新的增值服務(wù)領(lǐng)域，打造社區(qū)空間的一站式服務(wù)平臺。圍繞房產(chǎn)上下游的消費生態(tài)，從家政清潔到二手房買賣租賃等，物業(yè)作為空間的直接管理者，開展起來都擁有最為顯著的便利優(yōu)勢。

為達成發(fā)展目標實現(xiàn)戰(zhàn)略落地，物業(yè)企業(yè)首要思考的就是“去哪里、做什么”的問題，選對“賽道”才能事半功倍。

1、區(qū)域深耕與適度擴張，平衡風險與持續(xù)發(fā)展

物業(yè)企業(yè)一定要在現(xiàn)有項目區(qū)域或者根據(jù)地持續(xù)深耕，除了有利于集約化管理之外，更重要的是能積累口碑做強公司品牌。但畢竟單個區(qū)域市場容量有限，從平衡風險及持續(xù)發(fā)展的角度考慮，物業(yè)企業(yè)也要適當進行外區(qū)域拓展。

Y物業(yè)公司是近年來物業(yè)行業(yè)發(fā)展速度較為迅猛的一家企業(yè)，自2015年開始市場化外拓以來，在江蘇區(qū)域通過“品質(zhì)標桿項目打造→深耕核心城市→輻射次核心城市”的模式成功扎根，2018年通過收購青島本土兩家房企成功異地復(fù)制深耕策略并迅速進入當?shù)嘏琶笆?，而公?020年的營業(yè)收入為36.3億元，同比增長93.1%。

2、新業(yè)態(tài)開發(fā)，進行差異化競爭

除了商業(yè)、住宅，物業(yè)還有各類業(yè)態(tài)都存在巨大發(fā)展空間，尤其是在整個物業(yè)行業(yè)還處成長期階段，率先進入其他企業(yè)還未涉足的領(lǐng)域?qū)⒖赡苁蛊髽I(yè)進入一個快速發(fā)展通道。

小結(jié)

物企扎推上市后，公司之間的較量亦會愈演愈烈，比拼規(guī)模擴張速度進一步加快。物管行業(yè)勢必將在整合吞并之后迎來新局面。最終誰會逆境突圍讓人期待。

部分參考資料：

[1]《物業(yè)“黃金”大幕拉起背后：幾家歡喜幾家愁？》，潮汐商業(yè)評論

[2]《物管行業(yè)收并購加速，房企物管前途分化》，克而瑞地產(chǎn)研究

[3]《上市物企轉(zhuǎn)身看向利潤》，地產(chǎn)雜志