導(dǎo)語(yǔ)：“三道紅線”再添新補(bǔ)丁，房地產(chǎn)調(diào)控再度升級(jí)，這次監(jiān)管層又將目光瞄準(zhǔn)到了土地端。

7月26日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過(guò)年銷售金額的40%（即拿地銷售比）。這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

若嚴(yán)格執(zhí)行此“定量政策”，對(duì)于行業(yè)而言，無(wú)疑是一項(xiàng)重大利空，以往憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展的房企們的“七寸”將被摁住。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地產(chǎn)觀

土拍過(guò)熱后的“冷靜”

大部分熱點(diǎn)城市的盈利空間較窄，在部分城市企業(yè)低利潤(rùn)甚至虧損拿地，但上海的盈利空間目前較為理想。

目前，已有房企為激進(jìn)拿地付出巨額代價(jià)，土地市場(chǎng)掀起“退地潮”。

7月20日，宋都股份發(fā)布公告稱，5月在杭州首批集中供地中獲得一宗地塊的土地使用權(quán)，經(jīng)與杭州市規(guī)劃和資源局溝通后，決定放棄該地塊的競(jìng)得資格。為此，宋都股份將損失5000萬(wàn)元保證金。

7月26日，由中交地產(chǎn)聯(lián)合體以12.57億元拍下的邕寧龍崗商務(wù)區(qū)地塊突然宣告“取消成交結(jié)果”。這意味著該地塊將被退回，擇期再次招拍掛出讓。

退地后所得或止損資金，一定程度上將有助于企業(yè)快速回籠資金、拓展其他項(xiàng)目。

“三道紅線”再添新補(bǔ)丁

2020年8月底，住建部、央行在京召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”。參與此次座談會(huì)的12家房企成為首批試點(diǎn)企業(yè)，分別是碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利發(fā)展、新城控股、中海地產(chǎn)、華僑城、綠地控股、華潤(rùn)置地和陽(yáng)光城。

房企投銷比不得超過(guò)40%，這則新規(guī)，雖然僅針對(duì)被納入監(jiān)測(cè)的幾十家重點(diǎn)房企，但是對(duì)于整體行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一記警鐘，未被納入監(jiān)管的房企也隨時(shí)可能面臨調(diào)控，被動(dòng)收緊投資。同樣也側(cè)面提醒房企，應(yīng)在第二批集中供地時(shí)保持拿地節(jié)奏。

7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正指出，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)'三線四檔’融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。” 當(dāng)日，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)亦表態(tài)，“下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則”“加強(qiáng)住房、土地和金融信貸政策協(xié)調(diào)”。

今年監(jiān)管部門對(duì)于“三道紅線”試點(diǎn)房企重點(diǎn)盯上了三個(gè)維度，一是當(dāng)年累計(jì)權(quán)益拿地金額不能超過(guò)累計(jì)權(quán)益銷售額的40%；二是過(guò)去3年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~不能連續(xù)為負(fù)；三是每月上報(bào)商票數(shù)據(jù)。

總之，保證房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

誰(shuí)開(kāi)始降速了？

這或是對(duì)房企們的一次集體“限速”。最先嗅到政策變動(dòng)的是房企，房企拿地銷售比在上半年已經(jīng)發(fā)生了變化。

從克而瑞統(tǒng)計(jì)的2021年1-6月房企拿地情況來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企在雙集中供地帶動(dòng)下投資積極性雖然顯著回升，平均拿地銷售比達(dá)到0.3，但各梯隊(duì)的平均拿地銷售比仍均低于0.4。尤其31-50強(qiáng)、后50強(qiáng)的平均拿地銷售比甚至未到0.3，而拿地積極性最高的21-30強(qiáng)房企平均拿地銷售比僅為0.37。

回顧2018-2020年，百?gòu)?qiáng)房企的平均拿地銷售比分別為0.38、0.34和0.3，均未達(dá)到0.4，新規(guī)留給大部分房企拿地的空間仍較充裕。

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究

根據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計(jì)的2021H1主流房企拿地銷售比數(shù)據(jù)，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地銷售比超過(guò)40%。

卓越集團(tuán)以640.6億的拿地金額、683.2億的銷售金額，比率94%位列第一；越秀地產(chǎn)則以436億拿地、485億銷售排在第二，比率超過(guò)了90%。建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國(guó)、中駿集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、中交房地產(chǎn)、招商蛇口和華潤(rùn)置地等7家房企，拿地銷售比均超過(guò)50%；龍光集團(tuán)、融信集團(tuán)、雅居樂(lè)、中國(guó)鐵建等4家房企，則徘徊在40%~50%；

另有濱江集團(tuán)、正榮集團(tuán)等11家房企，拿地銷售比在30%~40%之間。

而在首批12家試點(diǎn)房企中，目前也有3家房企的拿地銷售比略高于40%的紅線，分別為保利發(fā)展、華潤(rùn)置地和華僑城。

公開(kāi)資料顯示，上半年拿地激進(jìn)的卓越集團(tuán)、越秀地產(chǎn)均為“三道紅線”要求中的“綠檔”房企。

而拿地銷售比超過(guò)40%的華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、華僑城等企業(yè)，共同點(diǎn)不僅是“三道紅線”均處于“綠檔”，此類房企融資能力強(qiáng)、現(xiàn)金流實(shí)力雄厚，在首輪22個(gè)城市集中供地中表現(xiàn)突出，在核心城市競(jìng)得不少高總價(jià)地塊導(dǎo)致拿地銷售比較高。

拿地銷售比40%紅線影響幾何？

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，銷售額高低是拿地主要因素，房企將在拿地過(guò)程中持謹(jǐn)慎態(tài)度，更注重盈利空間，這或?qū)⑴まD(zhuǎn)部分房企冒險(xiǎn)拿地現(xiàn)狀。

對(duì)行業(yè)格局來(lái)說(shuō)，控制投銷比或會(huì)在一定程度上加劇分化，導(dǎo)致部分房企擴(kuò)張速度降低。此外，此項(xiàng)指標(biāo)將在一定程度上提高房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)及去化質(zhì)量。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年至少已有十幾家房企賣地金額“超標(biāo)”了。如果他們下半年想要“合規(guī)”，必將降低拿地的強(qiáng)度甚至放棄拿地。這樣土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力就會(huì)小很多，地價(jià)也會(huì)得到控制。

房企要想獲得拿地額度，就趕緊去化。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，快速銷售、快速回款的重要性會(huì)被提到更高的位置上去。

在“地價(jià)降低”和“加快賣房”的雙重作用下，新房的質(zhì)量問(wèn)題可能會(huì)得到緩解。若地價(jià)得到了控制，利潤(rùn)空間或?qū)U(kuò)大，自然而然，房子品質(zhì)就會(huì)有所提升。

此次新政，是在為房企“限購(gòu)”加碼，最終目的是降杠桿，防止“炒地”，為的是要保持房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展趨勢(shì)。

未來(lái)行業(yè)格局進(jìn)一步穩(wěn)定，規(guī)模房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小房企的“逆襲”難度更大。

要更加依賴銷售端，堅(jiān)持量入為出、審慎拿地、加大營(yíng)銷、緊抓回款。房企需以行業(yè)中低速增長(zhǎng)為起點(diǎn)，做好新調(diào)整，重新鋪排和調(diào)整經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，保持良好的經(jīng)營(yíng)局面是爭(zhēng)取資金支持和穿越地產(chǎn)周期的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

要豐富獲取土地資源的渠道。加大合作力度，尤其是與金融機(jī)構(gòu)合作，借資本力量保持可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。此外，舊改、城市更新將成為政策新風(fēng)口，通過(guò)舊改盤活城市老城區(qū)地塊將為房企開(kāi)辟新的發(fā)展賽道。

小結(jié)

避免盲目擴(kuò)張，理性拿地成為趨勢(shì)，房企在拿地的時(shí)候不僅要考慮成本，還需要控制投資力度。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久平穩(wěn)運(yùn)行大有益處。