在西城區(qū)菜市口西片區(qū)的共生院中，其中有16個共生院，均僅剩下1戶原住民。因為種種原因，這些住戶是想搬搬不走，想改又改不動。

今年6月，由西城區(qū)住建委搭臺，菜西片區(qū)項目實施方與中國建行子公司簽署協(xié)議，以保留未騰退房屋租賃權即“人走權留”為前提，采取一定期限內向該類住戶提供免費平移房源的方式，促成“共生院”原住戶的平移置換，成功打通申請式退租最后一公里。

共生院整體得到改造。

新聞背景

共生院緣起

2019年北京市兩會政府工作報告中明確提出，可“按照申請式改善、共生院改造的思路，推進核心區(qū)平房院落有機更新”。從此，申請式退租和共生院成為老城保護的熱詞。

借此東風，西城區(qū)菜市口西片區(qū)“火”了。在這片總面積6.5公頃的區(qū)域內，北京市首個申請式退租項目如火如荼地展開了。了解政策，比較房源，這些身居直管公房的居民按照個人意愿退還房屋使用權，并獲得補償及安置。留下來的老街坊，根據自身條件進行申請式改善。這道惠民、貼心的“多選題”讓275戶居民住上新居。騰出的平房院里住進了企業(yè)白領，變成了一個個共生院。

新聞解釋

共生院內涵

其內涵包括新老建筑共生、新老居民共生和文化共生。在共生院里，老建筑將進行保護性修繕，依據人們的需求建設共享廚房、新建污水處理設施、配建衛(wèi)生間；還可以青年公寓的形式吸引年輕人入住。

此外，圖書館、文創(chuàng)空間等文化產業(yè)也將來者不拒。

不僅如此，“共生院”概念還可擴大到“共生街區(qū)”層面，整院騰退后，不同功能、形態(tài)的院落之間也可以實現(xiàn)共生。

無奈

“無法兌現(xiàn)”的登記

出了地鐵四號線，沿著筆直大路前行，不到五分鐘就可以來到菜市口西南側的菜西片區(qū)。從西磚胡同進入，阡陌縱橫之感隨即撲面而來。醋章胡同、法源寺后街、蓮花胡同，隨便一條不起眼的小胡同，都有至少幾十年的歷史。

與申請式退租方興之時相比，這里“洋氣”了很多。以往曾經隨處可見的晾衣桿沒有了，很多斑駁的平房外立面被油飾一新。漫步片區(qū)中，不時有咖啡的香味飄出，幾位住在共生院的年輕人正在新開張不久的咖啡店中聊天用餐，享受平房區(qū)傍晚的寧靜。

項目實施方北京金恒豐城市資產運營管理有限公司房管部負責人劉洋發(fā)現(xiàn)，兩年多來，和他打招呼的老街坊多了。無論是退租走后回來“省親”的，還是通過申請式改善改變居住環(huán)境的，見了他都是先笑后說話。

可是，在人群中，也有“高冷”的。每次碰見劉洋，只是擦肩而過，眉頭總擰個疙瘩，眼神交流幾乎沒有。一問才知道，這位姓杜，住在片區(qū)內的培育胡同16號。

翻開劉洋的工作筆記，培育胡同16號被打了一個顯眼的雙下劃線。

“這個院子退租的時候一共有6戶，屬于退租效果好的?！眲⒀笳f，如今，已經定位為共生院的培育胡同16號中，原住民只剩杜先生一家。

說起兩年多以前的退租紅利期，杜先生紅了眼圈，連聲嘆氣，嘴里直念叨：“一步趕不上，步步趕不上?！?/p>

原來，退租前夕，房屋原承租人杜老先生去世。其子杜先生戶籍遷到這里不滿三年，因此按政府部門相關政策，杜先生既不能享受申請式退租政策，也不能置換平移改善居住條件。后來，申請式改善開始了，4戶老街坊通過補貼加自費結合的形式，給自家平房添了獨立廚衛(wèi)，增加了生活分區(qū)。杜先生怕再次錯過良機，馬不停蹄找到劉洋，完成了登記。

可由于無法負擔改善所需的自費部分，這次登記遲遲無法兌現(xiàn)。眼瞧著一戶戶老街坊喬遷新居。杜先生心里說不出的羨慕和無奈?！拔以撛趺崔k？”面對杜先生的提問，彼時的劉洋攤手聳肩，沒轍。

算賬

一戶之變讓利潤可觀

原住民只剩一戶，共生院提升改造受阻的局面不只在培育胡同16號出現(xiàn)。菜西片區(qū)130多個平房院落中，這種情況一共有16個。在公司專題會上，劉洋和同事們算過一筆賬。

剩余一戶的共生院每天每平方米的租金為5元到6元，如果是完全退租后改造升級的共生院，每天每平方米租金將飆升到12元。對于平均面積在200平方米到300平方米的菜西片區(qū)平房院來說，一戶之變帶來的將是極為可觀的利潤。

在劉洋和公司管理層眼中，這筆共生之財無疑能給片區(qū)進一步改善和退租的后續(xù)工作注入“活水”。而像杜先生這樣原住民的迫切愿望，也敲打著退租工作的“神經”。

如何讓項目獲益，又能改善片區(qū)居民的居住條件，讓共生更進一步？思索至此，劉洋忘不了杜先生那“高冷”的面龐。他明白，不打通這最后一公里，退租、改善的效果都會大打折扣，兩年多來獲得的信任也難以持久。

破局

打通共生“死結”

打破僵局需要外力。在實施方無力墊資，原住民無錢改善的關鍵時刻，西城區(qū)住建委積極搭臺獻策，請來中國建設銀行施以援手。

西城區(qū)住建委是如何找到這樣一位“外援”的呢？原來，今年4月30日，西城區(qū)政府與中國建設銀行北京市分行成功簽署《支持西城區(qū)城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議》，為銀行資本進入西城區(qū)，加速城市更新，破解城市更新過程中的痛點難點帶來了新機遇。正是這個契機，讓建行成了核心區(qū)平房院落可持續(xù)有機更新的“活水”和“外援”。

正如體育比賽一樣，強力“外援”的加入可以給隊伍帶來質的飛躍。走進菜西的第一天，建行北京分行的相關負責人就和劉洋等人坐在了會議室中，商量破局的辦法。

“想要老住戶騰出房屋，首先要給他們找到條件更好的新住所。但是不能增加老住戶的經濟負擔?！睍h過程中，劉洋拋出了本次銀企合作的基本原則。

經過分析，出資是必須的，可如何從住戶一贏變?yōu)閷嵤┓?、銀行和住戶多贏？討論仍在繼續(xù)。

“12減6”，看著劉洋計算的部分共生和完全共生院之間的租金差價，大家眼前一亮?！斑@個差價的利潤分成足以支付原住戶搬進新家后每月的租金?！苯涍^核算和可行性分析，銀企雙方達成共識，由銀行方面支付租金，實施方完成共生院改造后，雙方按比例分成。

就這樣，今年6月22日，金恒豐公司選定菜西片區(qū)培育胡同16號院落與建行下屬子公司——建信住房（北京）簽署了合作協(xié)議。至此，全市首例銀企合作“共生院2.0”模式正式在西城區(qū)菜西片區(qū)落地“開花”。

簽約

喬遷新居居民笑開顏

第一個享受“共生院2.0”福利的正是杜先生。簽約那天，身為承租人的他在合同上簽署了自己的名字。合同期20年，合同結束后，他仍可以回到改造后的培育胡同16號繼續(xù)居住。如果期間菜西片區(qū)再次開啟退租，杜先生仍有權利參加。

落筆，愿望成真。曾經的“高冷君”第一時間握住了劉洋的手隨即淚奔。不過這次，是幸福的眼淚。

如今，杜先生已經搬進新家一個多月了。距離老宅不遠，就在培育胡同3號。與之前的老宅不同，新院里陽光充沛，有花有草。走進新居，不僅整體面積擴大了好幾平方米，廚衛(wèi)浴齊全也極大地方便了他的生活起居。

這是一處通過淺下挖方式改造的躍層平房，也就是利用房屋高度創(chuàng)造出類似半層的空間，讓原本的平房更加立體，重構生活功能分區(qū)。

曾經的一間屋子半間炕變成了“一層”客廳，“二層”起居室，自己還一分錢不用多出，杜先生笑得合不攏嘴。

展望

升級版共生院只是起點

與此同時，不遠處的培育胡同16號院也開啟了邁向完全共生院的改造之旅。

未來這個院子面積將由280多平方米增擴到360多平方米，預計2021年底完成主體結構施工，2022年6月份完成內部精裝修。

屆時一座灰磚灰瓦、古樸典雅的平房院落將被恢復性修建，院內保留下來的兩棵近百年的大樹，將會增加院子里的人文氣息；屋子內智能燈光、智能安防、智能控制空調等，將會讓核心區(qū)共生院落科技感十足。

培育胡同16號院讓菜西片區(qū)內剩余的15個“一戶”共生院看到了希望。西城區(qū)住建委主任劉戍東說，以銀行資本為主，以平移、置換、換租、騰退等多種方式實現(xiàn)共生院完全、完整共生的工作思路有效破解了申請式退租過程中的難題和盲點。

申請式退租不是終點，而是老城保護、街區(qū)更新的起點。2.0版的共生院，必將在菜西片區(qū)煥發(fā)新的光芒。