目錄1、不動(dòng)產(chǎn)的投資要求 Investment2、價(jià)值相關(guān)指標(biāo) Value3、項(xiàng)目收益指標(biāo) Income

4、靜態(tài)收益率指標(biāo) Yield＆Return5、動(dòng)態(tài)收益指標(biāo) Discounted6、兩類投資回收期 Pay-back Period7、現(xiàn)金流相關(guān)指標(biāo) Cash Flow8、融資相關(guān)指標(biāo) Loan＆Debt9、REITs金融指標(biāo) REITs

不動(dòng)產(chǎn)的投資要求

Investment

01

業(yè)主目標(biāo)（Owner Goals）：業(yè)主投資該項(xiàng)資產(chǎn)希望實(shí)現(xiàn)的目的，是資產(chǎn)管理行為的出發(fā)點(diǎn)。業(yè)主目標(biāo)包括：收益要求、物業(yè)要求、投資期限、稅務(wù)考慮等各個(gè)方面。

02

折現(xiàn)率（Discount Rate）：投資行為中考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，按復(fù)利計(jì)息原理把未來一定時(shí)期的預(yù)期收益折合成現(xiàn)值的一種比率。折現(xiàn)率考慮了資金的綜合成本，代表著投資者可接受的最低收益率要求。

03

資本化率（CapRate）：把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率由安全利率與風(fēng)險(xiǎn)利率兩部分組成，代表了資本市場(chǎng)在投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的收益要求。即：資產(chǎn)化率(CapRate)=安全收益率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

04

投資期限（Period）：投資者為實(shí)現(xiàn)特定收益目標(biāo)所發(fā)生的時(shí)間期限，是用于衡量資產(chǎn)整體收益水平的重要基準(zhǔn)。

價(jià)值相關(guān)指標(biāo)

Value

01

資產(chǎn)價(jià)值（Value）：投資者對(duì)某一資產(chǎn)所認(rèn)可的貨幣價(jià)值，即：根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)狀況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)而得出的其在某一時(shí)點(diǎn)值多少錢。對(duì)于經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，可按直接資本化法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，即：資產(chǎn)價(jià)值(V)=凈營業(yè)收入(NOI)/資本化率(CapRate)。

02

資產(chǎn)價(jià)格（Price）：某一資產(chǎn)在市場(chǎng)上發(fā)生買賣行為時(shí)的貨幣價(jià)格。資產(chǎn)價(jià)格是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的貨幣體現(xiàn)，在市場(chǎng)交易行為中產(chǎn)生。

03

投資成本（Cost）：投資者為獲得某一項(xiàng)資產(chǎn)所耗費(fèi)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的貨幣支出總和。投資成本包括：土地或收購費(fèi)用、建安成本、開發(fā)費(fèi)用、資本性改造支出等。

04

權(quán)益價(jià)值（Equity）：又叫股東權(quán)益價(jià)值，是指扣除了該項(xiàng)目各種負(fù)債后的價(jià)值。權(quán)益價(jià)值即是資產(chǎn)負(fù)債表中的所有者權(quán)益，反映了業(yè)主在資產(chǎn)中享有的經(jīng)濟(jì)利益。

05

資產(chǎn)增值（Value Enhancement）：某一特定時(shí)間點(diǎn)的資產(chǎn)價(jià)值相較于總投資成本的提升幅度。即：資產(chǎn)增值=資產(chǎn)價(jià)值-投資成本。

06

凈銷售所得（Net Sale Proceeds）：某一特定時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行資產(chǎn)出售能夠獲得的貨幣價(jià)值收益。即：凈銷售所得(NSP)=資產(chǎn)價(jià)格-銷售費(fèi)用-貸款余額。

項(xiàng)目收益指標(biāo)

Income

01

凈營業(yè)收入（NOI，Net Operating Income）：剔除了與項(xiàng)目運(yùn)營無關(guān)的收入及費(fèi)用之后的凈收入。NOI可理解為項(xiàng)目的營業(yè)利潤，即：凈營業(yè)收入(NOI)=營業(yè)收入(GOI)-營業(yè)費(fèi)用(OPE)。

02

物業(yè)凈收入（NPI，Net Property Income）：凈營業(yè)收入再扣除與資產(chǎn)相關(guān)的成本后的收入，其比NOI多扣除了資產(chǎn)管理費(fèi)以及固定資產(chǎn)采購和資本性改造的攤銷。

03

息稅折攤前利潤（EBITDA，Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization）：未計(jì)利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷前的利潤，其通過剔除容易混淆業(yè)績(jī)表現(xiàn)的費(fèi)用以清楚地反映出公司真實(shí)的經(jīng)營狀況。息稅折舊前利潤(EBITDA)= 凈利潤+利息成本+所得稅+攤銷+折舊。

04

潛在總收入（GPI，Gross Potential Income）：一項(xiàng)物業(yè)可以預(yù)期實(shí)現(xiàn)的潛力收入總額，也稱為潛在租金收入（PRI，Potential Rental Income）或 潛在總租金（GPR，Gross Potential Rent）。潛在總收入(GPI)=市場(chǎng)租金單價(jià) x 可租賃面積。

05

租金凈收入（NRI，Net Rental Income）：項(xiàng)目的實(shí)際租金收入總額。租金凈收入(NRI)=潛在租金收入-租約虧損-空置及欠租損失。

06

租約虧損（Loss to Lease）：由于租賃合約價(jià)格低于市場(chǎng)租金價(jià)格所造成的租金收入差額。租約虧損=(市場(chǎng)租金單價(jià)-項(xiàng)目平均租金單價(jià)) x 已租面積。

07

空置及欠租損失（Vacancy and Collection Loss）：由于存在空置面積或租金收繳差異所造成的租金收入差額?？罩眉扒纷鈸p失=市場(chǎng)租金單價(jià) x 空置面積+欠租總金額。

靜態(tài)收益率指標(biāo)

Yield & Return

01

成本收益率（YtC，Yield to Cost）：每單位投資成本所產(chǎn)生的收益，即：成本收益率(YtC)=收益(Yield)/投資成本(C)，收益根據(jù)企業(yè)統(tǒng)計(jì)口徑的需要可以是NOI、NPI或EBITDA。

02

經(jīng)營收益率（NOI Yield）：每單位投資成本所產(chǎn)生的凈營業(yè)收入，俗稱NOI率。其用于衡量某一特定時(shí)期的項(xiàng)目的經(jīng)營收益能力，即：經(jīng)營收益率(NOI Yield)=凈營業(yè)收入(NOI)/投資成本(C)。

03

物業(yè)收益率（NPI Yield）：每單位投資成本所產(chǎn)生的物業(yè)凈收入，用于衡量所投資的物業(yè)在某一特定時(shí)期的收益能力。即：物業(yè)收益率(NPI Yield)=物業(yè)凈收入(NPI)/投資成本(C)。

04

EBITDA回報(bào)率（EBITDA Yield 或 EBITDA%）：每單位投資成本所產(chǎn)生的EBITDA，用于衡量公司在某一特定時(shí)期的業(yè)績(jī)回報(bào)水平。即：EBITDA回報(bào)率(EBITDA Yield)=息稅折攤前利潤(EBITDA)/投資成本(C)。

05

現(xiàn)金收益率（$/$%，Cash-on-Cash Rate of Return 或 Cash Yield）：指某一特定時(shí)期的經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的稅前現(xiàn)金流凈額與投資額之間的比值，用于衡量投資者在初始投資上所能獲得的收益?，F(xiàn)金收益率($/$%)=稅前現(xiàn)金流(BTCF)/初始權(quán)益(E)。

06

資產(chǎn)回報(bào)率（ROA，Return of Asset）：用來衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤的指標(biāo)，也叫資產(chǎn)收益率。資產(chǎn)回報(bào)率(ROA)= 稅后凈利潤(R)/總資產(chǎn)(A)。

07

自有資金回報(bào)率（ROIC，Return on Invested Capital）：投出的資金與相關(guān)回報(bào)的比例。ROIC用于衡量投出資金的使用效果，自有資金回報(bào)率(ROIC)=稅后凈利潤(R)/投出的自有資本(IC)。實(shí)際應(yīng)用中，存在自有資金年化回報(bào)率與 總投資收益率兩個(gè)口徑。

08

凈資產(chǎn)收益率（ROE，Return of Equity）：公司稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，也叫資本金凈利潤率、股東權(quán)益報(bào)酬率或權(quán)益利潤率。ROE體現(xiàn)了資本金獲得凈收益的能力，凈資產(chǎn)收益率(ROE)=凈利潤(R)/凈資產(chǎn)(E)。

動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)

Discounted

01

內(nèi)部收益率（IRR，Internal Rate of Return）：資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等時(shí)的折現(xiàn)率，即NPV=0時(shí)的折現(xiàn)率。IRR反映了項(xiàng)目投資收益所能承受的貨幣貶值、通貨膨脹等的能力，即：業(yè)主方進(jìn)行該項(xiàng)投資全周期的綜合收益水平。

02

凈現(xiàn)值（NPV，Net Present Value）：項(xiàng)目各個(gè)階段所產(chǎn)生的現(xiàn)金流折現(xiàn)值與項(xiàng)目投資成本之間的差值。NPV是通過對(duì)未來現(xiàn)金凈流量的預(yù)測(cè)和折現(xiàn)計(jì)算得到的，反映了長期投資的獲利能力，即：凈現(xiàn)值(NPV)=期末權(quán)益價(jià)值折現(xiàn)+∑持有期各期現(xiàn)金流折現(xiàn)-投資時(shí)的權(quán)益價(jià)值。

03

凈現(xiàn)值率（NPVR，Net Present Value Rate）：凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值之比，又稱凈現(xiàn)值比、凈現(xiàn)值指數(shù)。凈現(xiàn)值率表示單位投資所得的凈現(xiàn)值，即：凈現(xiàn)值率(NPVR)=凈現(xiàn)值(NPV)/初始投資(PV)。

04

凈年值（NAV，Net Annual Value）：按給定的折現(xiàn)率，通過等值換算將投資期內(nèi)各個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的凈現(xiàn)金流量分?jǐn)偟礁髂甑牡阮~年值，代表了項(xiàng)目要達(dá)到同等凈現(xiàn)值水平的年平均凈現(xiàn)金流量要求。

兩類投資回收期

Pay-back Period

01

靜態(tài)投資回收期：在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益來回收其全部投資成本所需要的時(shí)間。通?？梢岳斫鉃椋骸苾魻I業(yè)收入(NOI)+凈銷售所得(NSP)=投資成本(C) 的時(shí)間（投資后第幾年/月）。

02

動(dòng)態(tài)投資回收期：在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間，也稱現(xiàn)值投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是項(xiàng)目從投資開始起，到累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時(shí)所需的時(shí)間，即：按給定的折現(xiàn)率，計(jì)算NPV=0的時(shí)間（投資后第幾年/月）。

現(xiàn)金流相關(guān)指標(biāo)

Cash Flow

01

稅前現(xiàn)金流（BTCF，Before Tax Cash Flow）：未交所得稅的凈現(xiàn)金流入量，是營業(yè)現(xiàn)金凈流入與付現(xiàn)費(fèi)用的差額。即：稅前現(xiàn)金流(BTCF)=凈營業(yè)收入(NOI)-年償債額(ADS)-資本性支出(CAPEX)。

02

稅后現(xiàn)金流（ATCF，After Tax Cash Flow）：已交納所得后的凈現(xiàn)金流入量，即：稅后現(xiàn)金流(ATCF)=稅前現(xiàn)金流(BTCF)-所得稅(TAX)。

03

自由現(xiàn)金流（FCF，F(xiàn)ree Cash Flow）：經(jīng)營所產(chǎn)生的在滿足了再投資需要之后剩余的現(xiàn)金流量，是指經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量扣除資本性支出的差額。自由現(xiàn)金流用來衡量企業(yè)實(shí)際持有的能夠回報(bào)股東的現(xiàn)金。

04

現(xiàn)值（PV，Present Value）：未來現(xiàn)金流量在投資時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，是考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的一種計(jì)量屬性。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資的初始現(xiàn)值，可以理解為項(xiàng)目的初始投資。

05

終值（FV，F(xiàn)uture Value）：投入一定量的資金在將來某個(gè)時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資的終值，可以理解為資產(chǎn)退出時(shí)的期末價(jià)值。

融資相關(guān)指標(biāo)

Loan & Debt

01

融資金額（Loan Amount）：業(yè)主通過銀行貸款等方式從資金提供方獲取的用于項(xiàng)目投資的資金總額。

02

融資利率（I%，Interest Rate）：一定時(shí)期內(nèi)利息額與融資金額（本金）的比率，是投資者資金成本高低的主要因素。融資利率(I%)=利息額(I)/融資金額(L)。

03

年償債額（ADS，Annual Debt Service）：某一項(xiàng)目每年用于償還相關(guān)的融資本金與利息的總和，即：年償債額(ADS)=本金償還(P)+利息額(I)。

04

貸款余額（Loan Balance）：某一融資未償還的本金余額，即：貸款余額=融資金額-已償還本金。

05

貸款常數(shù)（k%）：年度本金和利息還款額占融資金額的百分比，即：貸款常數(shù)(k%)=年償債額(ADS)/原始融資金額(L)。

06

償債備付率（DCR，Debt Coverage Ratio）：每年的營業(yè)凈收入與融資還款額之比，代表了項(xiàng)目?jī)斶€債務(wù)的能力。即：償債備付率(DCR)=凈營業(yè)收入(NOI)/年償債額(ADS)。

07

利息備付率(ICR，Interest Coverage Ratio)：每年的營業(yè)凈收入與融資利息額之比，代表了項(xiàng)目?jī)斶€利息的能力，也叫利息保障倍數(shù)。即：利息備付率(ICR)=凈營業(yè)收入(NOI)/利息額(I)。

08

貸款價(jià)值比（LTV%，Loan-to-Value Ratio）：貸款與資產(chǎn)價(jià)值之間的比率。貸款價(jià)值比是一項(xiàng)融資風(fēng)險(xiǎn)水平的衡量指標(biāo)，用于確保物業(yè)價(jià)值高于貸款金額。即：貸款價(jià)值比(LTV%)=貸款金額(L)/資產(chǎn)價(jià)值(V)。

09

資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR，Loan of Asset Ratio）：負(fù)債總額占資產(chǎn)總額的百分比。資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，即：資產(chǎn)負(fù)債率(LOAR)=總負(fù)債(L)/總資產(chǎn)(A)。

REITs金融指標(biāo)

REITs

01

房地產(chǎn)信托基金（REITs，Real Estate Investment Trust）：以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

02

資產(chǎn)凈值（NAV，Net Asset Value）：資產(chǎn)的現(xiàn)金流折現(xiàn)價(jià)值剔除負(fù)債后的金額。其考慮了預(yù)期價(jià)格變化、開發(fā)速度和投資人回報(bào)率等因素的影響，是衡量房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值和長期價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。

03

基金市值（Price）：基金的市場(chǎng)流通價(jià)值，其根據(jù)基金流通交易的情況隨時(shí)在發(fā)生變動(dòng)?；鹗兄低ǔ？赏ㄟ^每股基金價(jià)格和總市值來進(jìn)行衡量。

04

市凈率（P/B，Price-to-Book Ratio）：每股股價(jià)與每股凈資產(chǎn)的比率。市凈率反映了基金凈資產(chǎn)在公開市場(chǎng)上的流通價(jià)格表現(xiàn)，即：市凈率(P/B)=每股基金價(jià)格(P)/每股凈資產(chǎn)(B)。

05

每股派息（DPU，Dividend per Unit）：每基金單位的分派股息，即：購買每單位基金所能獲得的分紅金額。

06

股息率（DYR，Dividend Yield Ratio）：一年的總派息額與當(dāng)時(shí)市價(jià)的比例。股息率是基金分紅與基金價(jià)格之間的比率，即：股息率(DYR)=每股派息(DPU)/每股基金價(jià)格(P)。

07

運(yùn)營現(xiàn)金流（FFO，F(xiàn)unds From Operations）：REITs用來評(píng)估來自營運(yùn)現(xiàn)金流的指標(biāo)。FFO的計(jì)算是分派前凈利潤加上折舊及攤銷的開支，即：運(yùn)營現(xiàn)金流(FFO)=凈利潤-房產(chǎn)銷售的資本利得+折舊+攤銷。

08

調(diào)整后的運(yùn)營資金（AFFO，Adjusted Fund From Operations）：REITs用來衡量財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的指標(biāo)。AFFO由FFO扣除用于維持房地產(chǎn)運(yùn)行和產(chǎn)生收入所需的資本性支出而獲得，即：調(diào)整后的運(yùn)營資金(AFFO)=運(yùn)營現(xiàn)金流(FFO)-資本性支出攤銷-租賃費(fèi)用分?jǐn)?直線法租金分?jǐn)偂?/p>

09

可分配資金（FAD，F(xiàn)unds Available for Distribution）：衡量REITs產(chǎn)生現(xiàn)金和分紅能力的指標(biāo)，也叫可分配現(xiàn)金（CAD，Cash Available for Distribution）。FAD接近于AFFO，是基于FFO調(diào)整后的結(jié)果。

10

估價(jià)倍數(shù)（P/FFO、P/AFFO）：REITs進(jìn)行估價(jià)時(shí)的參考倍數(shù)。P/FFO=基金價(jià)格(P)/每股FFO、P/AFFO=基金價(jià)格(P)/每股AFFO，REITs可以通過P/FFO或P/AFFO乘數(shù)結(jié)合未來12個(gè)月預(yù)計(jì)的FFO或AFFO進(jìn)行估價(jià)。