2021年10月26日，東城區(qū)西總布街區(qū)直管公房申請(qǐng)式退租和恢復(fù)性修建項(xiàng)目簽約工作正式啟動(dòng)。片區(qū)內(nèi)800余戶直管公房平房戶按照自愿原則，可以申請(qǐng)退租平房，搬進(jìn)樓房，改善居住條件。

2019年6月10日全市第一個(gè)申請(qǐng)式退租項(xiàng)目在西城區(qū)菜市口西片區(qū)啟動(dòng)，至今首都功能核心區(qū)內(nèi)申請(qǐng)式退租項(xiàng)目已逾10個(gè)。

北京城市新總規(guī)明確提出，老城不能再拆了，要整體保護(hù)，包括恢復(fù)胡同肌理和院落格局。2021年8月21日，《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021—2025）》正式印發(fā)。其中提到，到2025年，要完成首都功能核心區(qū)平房（院落）10000戶申請(qǐng)式退租和6000戶修繕任務(wù)。

申請(qǐng)式退租探索出提升人居環(huán)境和城市品質(zhì)新機(jī)制，街區(qū)整體保護(hù)騰出空間，老城更新由此邁出重要一步。

申請(qǐng)式退租及街區(qū)更新進(jìn)程

制圖/吳千千

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騰出保護(hù)空間

北京的老城保護(hù)，是一筆歷史欠賬。

新中國(guó)成立前，環(huán)繞在故宮東西兩側(cè)和身后的王府、大宅門里住著的人非富即貴。他們有能力對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，保持其最佳使用狀態(tài)。即使家道中落、院子易主的情節(jié)上演，院子還是會(huì)落到住得起的人手里。

新中國(guó)成立之初，一窮二白。通過(guò)社會(huì)主義改造，大部分院落收歸公有，再作為福利房分給個(gè)人。一戶分一間、兩間，原來(lái)住一家人的院子住進(jìn)了四戶五戶甚至十幾二十戶。廚房共用，廁所是院廁或院外的公廁。隨著人口增加、居住需求提高，居民開(kāi)始在院里自建廚房、廁所等。熱播電視劇《貧嘴張大民的幸福生活》里，大民為了結(jié)婚在院里自建婚房，因?yàn)闆](méi)地方，不得不把一棵大樹(shù)包在屋里。1976年唐山大地震，大院里又多了一批地震棚，地震過(guò)后仍繼續(xù)使用。

久而久之，四合院變成了大雜院。1970年，10歲的王朔跟著家人從西郊搬到東城朝內(nèi)北小街倉(cāng)南胡同5號(hào)。在他的記憶里，“城里隨處可見(jiàn)的赤貧現(xiàn)象令我感到觸目驚心……那一帶的胡同大都是破破爛爛的房子，很少有向世界標(biāo)榜的那種規(guī)規(guī)矩矩的四合院……每逢雨季，大雨便會(huì)泡塌一些房子，我上學(xué)路過(guò)這些倒了山墻的房子，看到墻的斷面竟無(wú)一塊整磚，都是半拉碎磚和泥砌的?！?/span>

伴隨新中國(guó)國(guó)力日益增強(qiáng)，政府部門努力改善胡同居民的居住條件。不同時(shí)代出臺(tái)了多種多樣的政策。危改、拆遷、征收……這些政策大多是通過(guò)拆舊房蓋新房來(lái)平衡資金，胡同居民拿到補(bǔ)償款購(gòu)買安置房上樓，改善居住條件。

2017年9月，《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》發(fā)布，提出加強(qiáng)老城和“三山五園”整體保護(hù)，老城不能再拆，通過(guò)騰退、恢復(fù)性修建，做到應(yīng)保盡保。由此宣布，拆遷供地式的老城更新模式退出歷史舞臺(tái)。

“老城保護(hù)的難點(diǎn)在哪兒？人口過(guò)載。所以，保護(hù)的第一步是騰退，只有騰出空間，院落的原始格局才能恢復(fù)，才談得上保護(hù)。”核心城區(qū)住建部門的一位干部告訴記者。而騰退的關(guān)鍵是資金，傳統(tǒng)的重點(diǎn)文保區(qū)公房騰退項(xiàng)目走的是拆舊房蓋新房的路徑，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)平衡資金。在“老城不能再拆”的新形勢(shì)下，如何解決騰退的資金難題？

2019年1月1日，《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市東城區(qū)人民政府、北京市西城區(qū)人民政府關(guān)于做好核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房申請(qǐng)式退租、恢復(fù)性修建和經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)工作的通知》公布實(shí)施，“申請(qǐng)式退租”登上歷史舞臺(tái)。

與此前拆遷、征收等政策最大的不同是，申請(qǐng)式退租，政府不再提供有完全產(chǎn)權(quán)的安置房，申請(qǐng)人獲得貨幣補(bǔ)償后，可以選擇共有產(chǎn)權(quán)房或公租房。申請(qǐng)式退租的實(shí)施主體也不再是政府，而是有資質(zhì)、有實(shí)力的企業(yè)，企業(yè)墊付資金完成騰退后，通過(guò)對(duì)騰退空間的運(yùn)營(yíng)來(lái)平衡資金。

“老城里的平房院落產(chǎn)權(quán)十分復(fù)雜，有直管公房、單位自管公房、私房等。申請(qǐng)式退租政策適用于直管公房，它們只占總房源的三分之一左右。希望通過(guò)這些房屋的更新示范為老城保護(hù)蹚出一條路來(lái)。”這位干部表示。

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共生院里的漸進(jìn)式更新

在前門外楊梅竹斜街北側(cè)的茶兒胡同里，有幾個(gè)特別的院子，這些院子都經(jīng)過(guò)整理，最大限度地恢復(fù)了原始格局。而且部分房屋經(jīng)過(guò)現(xiàn)代化改造，室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房一個(gè)不少，大部分都有地暖，功能和樓房住宅一樣。

茶兒胡同的共生院里，設(shè)計(jì)師和居民在種花。潘之望攝

更特別的是，這些改造過(guò)的房子里居住的不再是胡同里常見(jiàn)的大爺大媽，而是從事文創(chuàng)等新興行業(yè)的年輕人。陳躍天就是其中一位。

“95后”陳躍天是陳氏太極拳第十三代傳人，大學(xué)畢業(yè)后留在北京創(chuàng)業(yè)，從事太極拳的培訓(xùn)和文化傳播。從小在老家莊園里長(zhǎng)大的他，習(xí)慣了推開(kāi)門一腳踩在大地上的感覺(jué)，租住在樓房里讓他睡覺(jué)都不踏實(shí)。一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，聽(tīng)說(shuō)胡同里有改造得特別好的人才公寓出租，他馬上去看。

“我看的房子是一個(gè)四合院里一套單獨(dú)的小院，門就對(duì)著院里的小花園。屋里也不是原來(lái)的格局，原始的兩間房被改造成上下兩層的LOFT。開(kāi)放式廚房、大客廳、獨(dú)立衛(wèi)生間、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)和精品酒店沒(méi)差別?！标愜S天說(shuō)。

既能住平房，又有現(xiàn)代生活設(shè)施，簡(jiǎn)直完美。2021年3月下旬，陳躍天搬進(jìn)了四合院，搬家當(dāng)天就結(jié)識(shí)了好幾位阿姨、奶奶?！昂镟従雨P(guān)系特別近，跟她們聊天非常親切，好像時(shí)間都慢了下來(lái)?！标愜S天說(shuō)，第二天睡醒了特別放松、神清氣爽，在小院里打上一套拳。他過(guò)上了理想生活。

陳躍天住的院子有一個(gè)響亮的名字——共生院。

老城不能再拆了，沒(méi)有完全騰空，還住著原住民的院落如何更新？

2016年，清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院在白塔寺片區(qū)做了一個(gè)課題，對(duì)四合院里的騰退房屋進(jìn)行改造，使其具備現(xiàn)代居住功能。后來(lái)，這一研究得到深化并在老城更新中推廣：在同一個(gè)院落空間里，既有老建筑，又有新建筑；既有老居民，又吸引從事文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的新居民入?。患扔欣媳本┪幕?，又有年輕人帶來(lái)的潮流文化。新老建筑、新老居民、新老文化共生，推動(dòng)老城復(fù)興，這就是“共生院”。

2019年，西城區(qū)在對(duì)楊梅竹斜街片區(qū)進(jìn)行城市更新的過(guò)程中，在茶兒胡同選擇了三個(gè)騰退了部分房屋的院子開(kāi)展“共生院”試點(diǎn)。

“對(duì)于平房區(qū)，有序推進(jìn)平房區(qū)申請(qǐng)式改善，推進(jìn)'共生院’模式，留住老街坊，延續(xù)街區(qū)歷史記憶，可適度引入文化關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)歷史文化街區(qū)民生改善和活力復(fù)興?！?020年8月發(fā)布的《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2018年—2035年）》，將“共生院”作為老城平房區(qū)院落更新的重要形式。

申請(qǐng)式退租政策下，會(huì)出現(xiàn)大量部分退租的院落，這些院落如何實(shí)現(xiàn)更新？“共生院”提供了一種選擇。

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社會(huì)資本助力“換租”騰出整院

2019年6月，本市首例申請(qǐng)式退租項(xiàng)目在西城區(qū)菜市口西片區(qū)啟動(dòng)，275戶居民因此住上新居。但其中16個(gè)院落中只剩下一戶原住民，種種原因讓他們搬不走又改不動(dòng)。

經(jīng)過(guò)計(jì)算，剩余一戶的共生院每天每平方米的租金為5到6元，但完全退租后改造升級(jí)的共生院每天每平方米的租金將飆升到12元。對(duì)于平均面積200到300平方米的菜西片區(qū)平房院來(lái)說(shuō)，一戶之變帶來(lái)的將是極為可觀的利潤(rùn)。

可是，想要完成住戶“騰挪”，單靠實(shí)施方墊資無(wú)法持續(xù)。

為了打破“共生”僵局，2021年6月，西城區(qū)住建委搭臺(tái)，菜西片區(qū)項(xiàng)目實(shí)施方與中國(guó)建行子公司簽署協(xié)議，以保留未騰退房屋租賃權(quán)即“人走權(quán)留”為前提，采取一定期限內(nèi)向該住戶提供免費(fèi)平移房源的方式，促成共生院原住戶的平移置換，讓“雜八院”變整院。

“想要老住戶騰出房屋，首先要給他們找到條件更好的新住所，但是不能增加老住戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)?！睍?huì)議過(guò)程中，項(xiàng)目實(shí)施方相關(guān)負(fù)責(zé)人劉洋拋出了銀企合作的基本原則。

經(jīng)過(guò)分析，出資是必需的，可如何從住戶一贏變?yōu)閷?shí)施方、銀行和住戶多贏？討論仍在繼續(xù)。

“12∶6”，看著劉洋計(jì)算的部分共生院和完全共生院之間的租金差價(jià)，大家眼前一亮。

“這個(gè)差價(jià)的利潤(rùn)分成足以支付原住戶搬進(jìn)新家后每月的租金?！苯?jīng)過(guò)核算和可行性分析，銀企雙方達(dá)成共識(shí)，由銀行方面支付租金，實(shí)施方完成共生院改造后，雙方按比例分成。

就這樣，2021年6月22日，金恒豐公司選定菜西片區(qū)培育胡同16號(hào)院落與建行下屬子公司建信住房（北京）簽署了合作協(xié)議。至此，全市首例銀企合作“共生院2.0”模式正式在菜西片區(qū)落地開(kāi)花。

第一個(gè)享受“共生院2.0”福利的是培育胡同16號(hào)的杜先生。合同期20年，合同結(jié)束后，他仍可以回到改造后的培育胡同16號(hào)繼續(xù)居住。如果期間菜西片區(qū)再次開(kāi)啟退租，杜先生仍有權(quán)利參加。

如今，杜先生已經(jīng)搬進(jìn)新家，距離老宅不遠(yuǎn)，就在培育胡同3號(hào)。與老宅不同，新院里陽(yáng)光充沛，有花有草。走進(jìn)新居，不僅整體面積擴(kuò)大了好幾個(gè)平方米，廚衛(wèi)浴齊全也極大地方便了他的生活起居。

與此同時(shí)，不遠(yuǎn)處的培育胡同16號(hào)院也開(kāi)啟了邁向完全共生院的改造之旅。未來(lái)，這個(gè)院子面積將由280多平方米增擴(kuò)到360多平方米，預(yù)計(jì)2022年6月份完成內(nèi)部精裝修。

杜先生的故事不是個(gè)例，眼下，市住建委牽頭，東西城正在共同研究出臺(tái)申請(qǐng)式退租后的“換租”政策。

“申請(qǐng)式退租項(xiàng)目需要大筆資金，騰退后如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)平衡資金，是擺在所有實(shí)施主體面前的一道難題?！币晃蛔〗ú块T的干部告訴記者。根據(jù)核心區(qū)控規(guī)，騰空后的房屋首先要保障中央政務(wù)功能，第二是補(bǔ)充街區(qū)功能短板，第三是改善居住，第四才是運(yùn)營(yíng)。而從運(yùn)營(yíng)的角度考慮，整院更有利。

“實(shí)施主體想通過(guò)運(yùn)營(yíng)收回成本的限制條件已經(jīng)很多了，希望通過(guò)'換租’政策，能騰出更多整院，緩解實(shí)施主體的運(yùn)營(yíng)壓力?！边@位住建部門的干部表示。

故宮周邊院落居民了解退租政策。和冠欣攝

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業(yè)態(tài)更新為老城注入活力

在城市建設(shè)經(jīng)典著作《美國(guó)大城市的死與生》中，作者簡(jiǎn)·雅各布斯在談及城市里的老房子改造時(shí)說(shuō)了這樣一段話：

“在大城市的街道兩邊，最令人贊賞和使人賞心悅目的景致之一是那些經(jīng)過(guò)匠心獨(dú)運(yùn)的改造而形成新用途的舊建筑。聯(lián)體公寓的店堂變成了手藝人的陳列室，一個(gè)馬廄變成一個(gè)住宅，一個(gè)地下室變成了移民娛樂(lè)部，一個(gè)車庫(kù)或釀酒廠變成了一家劇院……這些都是小小的變化，但只要城市的地區(qū)具有活力，并且能夠回應(yīng)居民的需要，那么變化就會(huì)在這些地方永遠(yuǎn)延續(xù)下去。”

在西城區(qū)住建委主任劉戍東看來(lái)，老城更新“三步走”退租、恢復(fù)性修建、后續(xù)運(yùn)維，最難的是第三步。

“設(shè)計(jì)策劃能力是最大的考驗(yàn)。”劉戍東說(shuō)。城市更新是物的更新和人的更新，完成退租和恢復(fù)性修建后，物的更新告一段落。接下來(lái)，如何確定一個(gè)街區(qū)的發(fā)展愿景？如何挖掘它的文化內(nèi)涵、調(diào)整人口結(jié)構(gòu)、植入新業(yè)態(tài)激活經(jīng)濟(jì)活力？“這是一件20年、30年或者更長(zhǎng)時(shí)間才能看出效果的事，不能一蹴而就，大家都在摸索中前進(jìn)?！?/span>

2021年9月，借著北京國(guó)際設(shè)計(jì)周的東風(fēng)，完成退租的菜西片區(qū)舉辦了首屆“胡同生活季”，改造后的新院子里搭起了非遺舞臺(tái)，京劇、評(píng)書(shū)、京味歌曲輪番上演。

帶著好奇的年輕人從四面八方走進(jìn)胡同，打卡胡同咖啡店、買文創(chuàng)產(chǎn)品、聽(tīng)?wèi)蚯莩?、看設(shè)計(jì)展……一度變得死氣沉沉的退租區(qū)又有了人氣，而且是時(shí)尚活躍的年輕人。

“菜西”IP也隨之出爐，系列“菜西”IP限定商品、“菜西”商家限時(shí)活動(dòng)和“菜西”IP文創(chuàng)產(chǎn)品、盲盒等出了圈，讓更多人看到老胡同煥發(fā)出的新活力。

不止菜西片區(qū)在嘗試。在今年啟動(dòng)的皇城景山街區(qū)景東片區(qū)直管公房申請(qǐng)式退租和恢復(fù)性修建項(xiàng)目中，業(yè)態(tài)植入也成為未來(lái)藍(lán)圖中的華麗篇章。

景山三眼井片區(qū)申請(qǐng)式退租工作啟動(dòng)。和冠欣攝

伴隨申請(qǐng)式退租深入開(kāi)展，東城將對(duì)整個(gè)皇城景山街區(qū)進(jìn)行有機(jī)更新，探索街區(qū)的“共生”。項(xiàng)目實(shí)施主體、首開(kāi)東成城市更新建設(shè)運(yùn)營(yíng)有限公司副總經(jīng)理孫護(hù)軍說(shuō)，將通過(guò)補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板，解決居民基本生活需求、改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)，并在三眼井胡同口打造4000多平方米的啟動(dòng)示范區(qū)。其中，針對(duì)整院退租后的院落進(jìn)行提升更新；針對(duì)有居民留住的院落，“一院一策”打造共生院。

同時(shí)，圍繞皇城景山街區(qū)的皇城文化、紅色文化，打造文化金融產(chǎn)業(yè)街區(qū)，推動(dòng)“共生院”走向“共生社區(qū)”。將依托位于沙灘后街22號(hào)的首開(kāi)集團(tuán)老辦公區(qū)，打造一個(gè)以金融文化為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)地區(qū)由內(nèi)而外的更新升級(jí)。

未來(lái)，不僅有更多老居民能過(guò)上現(xiàn)代生活，胡同里騰出的新房子也將迎來(lái)煥發(fā)活力的新居民、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的新業(yè)態(tài)。

專家觀點(diǎn)

老城騰退空間運(yùn)營(yíng)，首先要考慮吸引什么人

騰退只是街區(qū)更新的第一步，騰退空間的后續(xù)如何利用和運(yùn)營(yíng)，才能充滿活力地走下去？

比利時(shí)人溫守諾2007年和兩位中國(guó)朋友創(chuàng)辦東景緣公司，取得了景山東北角古老的智珠寺的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)5年的修繕，2011年底陸續(xù)對(duì)外經(jīng)營(yíng)。2019年客流量達(dá)到令同行艷羨的16萬(wàn)人次。

“老城里的每一個(gè)片區(qū)、每一個(gè)文物都有它自己獨(dú)特的歷史和文化，都要專門去研究，所以沒(méi)有一種模式是可以復(fù)制的?！睖厥刂Z說(shuō)，文物包括老城騰退空間的活化利用，策劃很重要，首先要考慮“吸引什么樣的人”。智珠寺項(xiàng)目的初衷是吸引對(duì)生活品質(zhì)有一定要求、追求藝術(shù)享受的人，給這些人提供全面的好的體驗(yàn)，吃好吃的、看好看的、聽(tīng)好聽(tīng)的。所以，智珠寺里現(xiàn)在有畫(huà)廊、茶館、可以舉辦古典音樂(lè)會(huì)的大殿、售賣文創(chuàng)產(chǎn)品的快閃店、法餐廳等。

定位準(zhǔn)確后，還需要永遠(yuǎn)保持新意。智珠寺院子里的現(xiàn)代雕塑并非一成不變，而是經(jīng)常更新；溫守諾本人兼任畫(huà)廊的策展人，不斷更新的展覽都是經(jīng)過(guò)他本人親自挑選的精品展覽。文創(chuàng)產(chǎn)品快閃店售賣的商品根據(jù)受歡迎程度決定售賣時(shí)間長(zhǎng)短，不受歡迎的品牌很快就會(huì)被撤走。這些都決定了即使消費(fèi)者經(jīng)常逛智珠寺，也總是有驚喜，而不會(huì)審美疲勞。

“一個(gè)城市很大，需要有展示它歷史文化的空間，博物館是這樣的地方，智珠寺也是這樣的地方。”溫守諾說(shuō)。但并不是所有的文物活化利用，都要打造成文化體驗(yàn)空間。

來(lái)源 北京日?qǐng)?bào) | 記者 于麗爽 張驁 李瑤

編輯 王瓊

流程編輯 吳越