引 言

城市化建設(shè)推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速崛起，在快速發(fā)展的同時，這些企業(yè)要想獲得長遠(yuǎn)發(fā)展還要能夠在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中提升自身競爭實(shí)力。通過提升財(cái)務(wù)成本管控水平和質(zhì)量，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少經(jīng)營開支，并對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行控制，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭力。因此，財(cái)務(wù)成本管控對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有重要意義。

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)對于資金需求非常大，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也需要大量資金，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時間比較長，很多項(xiàng)目需要幾年的時間完成，資金無法在短期內(nèi)收回，大量資金被長期占用，如果企業(yè)預(yù)算管理能力比較差很容易面臨資金短缺風(fēng)險。

然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前并沒有進(jìn)行科學(xué)預(yù)算分析，對項(xiàng)目資金投入情況、回報情況等都缺乏全面了解，項(xiàng)目投資存在一定盲目性，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)到一半再籌資的情況，從而增加了企業(yè)財(cái)務(wù)管理成本和風(fēng)險。

就目前來看，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采取的財(cái)務(wù)成本管控方式比較單一，將成本管控重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)核算、匯總這些方面，沒有制定預(yù)算目標(biāo)，也沒有做好事前成本規(guī)劃。在財(cái)務(wù)成本管控過程中，就算財(cái)務(wù)成本管控和預(yù)期結(jié)果存在很大偏差，或是管控結(jié)果非常理想，也不會影響相關(guān)工作人員的績效，由于缺乏完善的成本管控體系，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管控工作只是流于形式，很多工作人員認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理與自己無關(guān)，這些都是財(cái)務(wù)部門或是成本管控部門的工作，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控工作的順利開展。

有多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建專門的財(cái)務(wù)成本管控部門，一般都是由財(cái)務(wù)部門或是成本核算部門負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)成本管理工作。然而無論是財(cái)務(wù)部門工作人員還是成本核算部門人員來說，他們都并不是財(cái)務(wù)成本管控專業(yè)領(lǐng)域的人員，對于財(cái)務(wù)、融資、營銷、成本數(shù)據(jù)對比分析等這些方面的內(nèi)容并不專業(yè)，難以從專業(yè)角度來分析財(cái)務(wù)成本超支或是節(jié)約的原因。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理人員專業(yè)素質(zhì)不高成為限制財(cái)務(wù)成本管控工作有效開展的重要原因。

成本控制制度是財(cái)務(wù)成本管控的關(guān)鍵，但如果財(cái)務(wù)成本控制制度和企業(yè)自身實(shí)際情況存在較大偏差，就會導(dǎo)致制度難以得到有效落實(shí)并流于表面，并影響財(cái)務(wù)成本管控效果。就詳細(xì)來說，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控制度中，財(cái)務(wù)成本管控文字表述過于宏觀和刻板，也因此導(dǎo)致制度難以得到執(zhí)行。

而完善的財(cái)務(wù)成本控制應(yīng)當(dāng)涵蓋以下幾個部分，其一是詳細(xì)制度，制度內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是簡潔、明確的文字描述；其二是有詳細(xì)的財(cái)務(wù)成本控制流程；其三是相關(guān)憑證、圖表。通常情況下，財(cái)務(wù)成本控制流程的應(yīng)用最為普遍，主要是因?yàn)樨?cái)務(wù)成本控制流程可以以更加直觀和清晰的方式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管控程序、內(nèi)容、人員等內(nèi)容進(jìn)行直觀展現(xiàn)，還可以將企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控過程中比較有價值、先進(jìn)的成本管控方式進(jìn)行記錄和保留，使其可以轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)常規(guī)的財(cái)務(wù)成本管理模式。

與此同時，透過財(cái)務(wù)成本控制流程還可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控中存在的不足和問題，方便企業(yè)管理者及時優(yōu)化和改進(jìn)，進(jìn)而提升財(cái)務(wù)成本管理效果。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控措施

影響財(cái)務(wù)預(yù)算管理的因素有多種，要想控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本，就要優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作人員要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況來安排資金。在項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面，財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員需要對項(xiàng)目前期開發(fā)所需資金、項(xiàng)目開發(fā)總成本以及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行綜合考慮，提升項(xiàng)目預(yù)算科學(xué)性，以便幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者做出正確決策，避免盲目投資。企業(yè)還可以制定財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，方便針對項(xiàng)目和企業(yè)運(yùn)用資金使用情況制定詳細(xì)計(jì)劃，提升財(cái)務(wù)預(yù)算管理效果。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管控中，還應(yīng)當(dāng)制定預(yù)算成本目標(biāo)，依照預(yù)算成本要求對成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆解，對各個部門的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行明確，并將其落實(shí)到實(shí)際行動當(dāng)中，使預(yù)算成本目標(biāo)得到有效落實(shí)。在落實(shí)過程中，要能夠?qū)㈩A(yù)算成本執(zhí)行成效和目標(biāo)進(jìn)行對比。如果預(yù)算成本執(zhí)行結(jié)果與目標(biāo)存在很大差距，應(yīng)當(dāng)對其中存在的問題進(jìn)行分析，并制定相應(yīng)改進(jìn)措施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都缺少規(guī)范化的預(yù)算成本測算體系，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目周期比較長，項(xiàng)目開發(fā)過程中還會涉及到很多環(huán)節(jié)，無論是哪一個環(huán)節(jié)都和財(cái)務(wù)成本管控密不可分，所以在制定預(yù)算成本目標(biāo)時，應(yīng)當(dāng)有規(guī)范化的預(yù)算成本測算體系作為支撐，確保預(yù)算成本目標(biāo)更好實(shí)現(xiàn)，可以通過構(gòu)建預(yù)算成本管控規(guī)范來實(shí)現(xiàn)。

此外，在執(zhí)行預(yù)算成本目標(biāo)時，還要結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)構(gòu)建適用于所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本樹，并將其作為預(yù)算成本目標(biāo)制定的基線，在項(xiàng)目開發(fā)階段對成本進(jìn)行測算，實(shí)現(xiàn)對各個環(huán)節(jié)、各個施工階段的成本預(yù)算，進(jìn)而形成項(xiàng)目最終預(yù)算成本。

人員培訓(xùn)工作財(cái)務(wù)成本管控人員作為財(cái)務(wù)成本管控工作的主要參與者，他們的專業(yè)素質(zhì)會對管控結(jié)果帶來直接影響。由于很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管控工作都是由財(cái)務(wù)部門人員或是成本核算部門人員來負(fù)責(zé)的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要先構(gòu)建專門的財(cái)務(wù)成本管控部門，專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本管控工作。

財(cái)務(wù)成本管控部門應(yīng)當(dāng)由財(cái)務(wù)、工程、成本、設(shè)計(jì)、營銷等專業(yè)人員構(gòu)成，在財(cái)務(wù)成本管控過程中依據(jù)自己專業(yè)知識對成本控制做出專業(yè)分析和判斷，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本的優(yōu)化控制。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者要加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管控人員的培訓(xùn)工作，定期組織他們進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提升他們的專業(yè)知識與能力，這樣才可以更好開展財(cái)務(wù)成本管控工作，提升管控效果和水平。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營的項(xiàng)目由于開發(fā)周期長，在開發(fā)中涉及到很多流程，專業(yè)性也非常強(qiáng)，這也導(dǎo)致其財(cái)務(wù)成本管控難度比較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)有效成本管控，還需要其深化到項(xiàng)目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)、各個方面當(dāng)中，這樣才可以對項(xiàng)目成本情況進(jìn)行全面、細(xì)致地了解，以便對各個環(huán)節(jié)、各個方面成本管控的關(guān)鍵進(jìn)行把握，這不只是提升財(cái)務(wù)成本管控的基礎(chǔ)，也是優(yōu)化成本管控流程的關(guān)鍵。

在財(cái)務(wù)成本管控當(dāng)中，要注意掌握成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)，通過以點(diǎn)帶面的方式實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管控的全面推進(jìn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目比較復(fù)雜，只是采取單一的財(cái)務(wù)成本管控方式必然無法滿足復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目，所以財(cái)務(wù)成本管控方式要多元化、靈活化，不能僅僅依靠簡單文字形式的規(guī)章制度來實(shí)現(xiàn)成本管控，還需要是成本管控滿足不同崗位以及管理人員的需求。所以在成本管控過程中，可以借助于圖標(biāo)、表單的方式，確保文字內(nèi)容的精簡，提升各項(xiàng)財(cái)務(wù)成本控制措施的實(shí)操性，這樣才能夠確保成本管控流程的順利執(zhí)行，更好實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管控的目的。

結(jié) 語

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到財(cái)務(wù)成本管控對自身發(fā)展的重要性，在財(cái)務(wù)成本管控中，要結(jié)合自身特點(diǎn)，以及財(cái)務(wù)成本管控中存在的問題，制定預(yù)算成本目標(biāo)，構(gòu)建專門財(cái)務(wù)成本管控部門，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理人員培訓(xùn)工作，對成本管控流程進(jìn)行優(yōu)化，并建立完善財(cái)務(wù)成本管理信息系統(tǒng)，提升信息數(shù)據(jù)處理效率。這樣才可以提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控效果，提升其整體管理水平，使其可以在市場競爭中獲取更多優(yōu)勢。