近年來(lái)，隨著居民小區(qū)業(yè)主權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，以及各地政府部門(mén)的大力推動(dòng)，許多小區(qū)紛紛成立了業(yè)主委員會(huì)，以加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的管理，更好地服務(wù)于小區(qū)業(yè)主。然而，因絕大多數(shù)小區(qū)業(yè)主及業(yè)委會(huì)的成員并非法律專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)物權(quán)法及物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)不熟悉，對(duì)業(yè)主大會(huì)的召集、表決、成立等法律程序也不甚了解，導(dǎo)致業(yè)主與業(yè)委會(huì)的糾紛逐漸增多。而其中最為典型的，就是業(yè)主請(qǐng)求撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)相關(guān)決議的業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛。
在業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案件中，極為重要的一個(gè)問(wèn)題，就是業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定，而業(yè)主“專(zhuān)有部分面積”及“建筑物總面積”的確定，又是確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的重中之重。而筆者最近辦理的一起業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案件，就涉及到“專(zhuān)有部門(mén)面積”和“建筑物總面積”的界定和計(jì)算的問(wèn)題。本文中，筆者通過(guò)廣東省高院的一個(gè)案例，來(lái)談?wù)劇皩?zhuān)有部分面積”及“建筑物總面積”的確認(rèn)問(wèn)題。
案例：廣州新華晨房地產(chǎn)有限公司與廣州市人民政府行政復(fù)議糾紛案
案號(hào)：（2014）粵高法行終字第529號(hào)
裁判要旨
一、關(guān)于專(zhuān)有部分面積的計(jì)算
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：“物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：（一）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照前款的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！备鶕?jù)上述司法解釋的規(guī)定，專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算，即按照成套房屋的建筑面積計(jì)算，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e。分?jǐn)偯娣e部分為業(yè)主專(zhuān)有權(quán)行使必不可少的部分，與套內(nèi)建筑面積共同記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)，被訴行政復(fù)議決定將專(zhuān)有部分面積僅認(rèn)定為套內(nèi)建筑面積，不符合最高人民法院上述司法解釋的規(guī)定，原審判決予以糾正正確，本院予以支持。
二、關(guān)于建筑物總面積的計(jì)算
根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，建筑物總面積為專(zhuān)有部分面積的統(tǒng)計(jì)之和，即在建筑物為多個(gè)所有人區(qū)分所有的情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)全部所有權(quán)人進(jìn)行專(zhuān)有部分面積統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而相加計(jì)算，全部所有權(quán)人系指住宅小區(qū)內(nèi)已經(jīng)領(lǐng)取或可以領(lǐng)取所有權(quán)證，由小區(qū)統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理的所有權(quán)人之和。關(guān)于廣州市房管局、天園街道辦作出的127號(hào)《函》將建設(shè)單位初始登記產(chǎn)權(quán)證明記載的面積作為建筑物總面積是否正確的問(wèn)題，《房屋登記辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第168號(hào)，自2008年7月1日起施行）第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)?！背跏嫉怯浢娣e中包含有部分不能頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)的建筑物面積，故初始登記面積不能概括作為建筑物總面積計(jì)算。
法律評(píng)析
1.為什么要確定“專(zhuān)有部分面積”
和“建筑物總面積”？
為了確定業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的票權(quán)數(shù)。選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，是業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)利，也是業(yè)主為了實(shí)現(xiàn)小區(qū)統(tǒng)一管理和服務(wù)的重要途徑?！稑I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十三條第三款規(guī)定：“業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專(zhuān)有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。”而根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條第二款的規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！痹趯?shí)務(wù)中，許多開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)及物業(yè)管理上，都存在很多問(wèn)題。而他們最為擔(dān)心的，就是選舉業(yè)委會(huì)之后會(huì)被更換或有其他對(duì)他們不利的情形出現(xiàn)，因而在業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)委會(huì)選舉之時(shí)百般阻撓。在筆者檢索的案例中，以專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積認(rèn)定錯(cuò)誤為由否定業(yè)主大會(huì)的成立，是最為常用的手段，也往往是此類(lèi)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
2.何為專(zhuān)有部分，專(zhuān)有部門(mén)面積如何認(rèn)定？
根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋〉》第二條的規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一） 具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二） 具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三） 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分?！钡摋l的規(guī)定較為原則和籠統(tǒng)，在個(gè)案中需要法官結(jié)合具體情況進(jìn)行分析認(rèn)定。
而該解釋第八條對(duì)專(zhuān)有部分面積的認(rèn)定作了如下規(guī)定：“專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算”，也就是說(shuō)，認(rèn)定專(zhuān)有部分面積，要以房地產(chǎn)權(quán)證的記載為準(zhǔn)，而實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上會(huì)一并記載套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，所以此處不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積，是指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偯娣e之和。
3.建筑物總面積如何認(rèn)定？
《最高人民法院〈關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋〉》第八條、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條及《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第四十五條均規(guī)定“建筑物總面積按專(zhuān)有部分面積之和計(jì)算”。但需注意，在廣東省高院的該案例中，認(rèn)定建筑物總面積是全體業(yè)主專(zhuān)有部分面積之和，不是大確權(quán)（產(chǎn)權(quán)初始登記）的面積，大確權(quán)面積中不分?jǐn)偟綐I(yè)主房產(chǎn)證的那部分面積應(yīng)予扣除。
武杰律師
廣東法制盛邦律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，主要擅長(zhǎng)民商事領(lǐng)域的訴訟及非訴訟法律服務(wù)。具備豐富的土地及房地產(chǎn)收購(gòu)、公司并購(gòu)、私募基金、企業(yè)法律顧問(wèn)等方面的法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。曾參與數(shù)十宗房地產(chǎn)并購(gòu)法律盡職調(diào)查項(xiàng)目，為數(shù)家私募基金管理人登記、重大事項(xiàng)變更等提供法律服務(wù)。
排版：洪曉哲
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