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最高院：通過(guò)抵債方式購(gòu)買(mǎi)房屋解決居住目的的不能僅因抵債因素而否定其購(gòu)買(mǎi)人身份

 事理通達(dá) 2022-10-22 發(fā)布于河北



▲ 北京九穩(wěn)律師事務(wù)所

裁判要旨：吳某以抵債方式所購(gòu)房屋系其在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，其自?gòu)買(mǎi)后即實(shí)際居住、使用涉案房屋至今，故其以抵債方式購(gòu)買(mǎi)房屋目的并非單純的消滅金錢(qián)債權(quán)，也是為解決其居住使用的需求，故不能僅以購(gòu)房?jī)r(jià)款系通過(guò)債權(quán)抵扣而認(rèn)定其不屬于商品房買(mǎi)受人。

案例索引：《吳川波與王嘉庸、云南金福地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司、云南海運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司、陳春蕊案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2019）最高法民終1693號(hào)】?

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：通過(guò)抵債方式購(gòu)買(mǎi)房屋解決居住目的的就能否定其購(gòu)買(mǎi)人身份嗎？

裁判意見(jiàn)：最高法院認(rèn)為，吳川波依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，而王嘉庸則主張吳川波簽訂該合同的目的是實(shí)現(xiàn)債務(wù)的清償而非購(gòu)買(mǎi)商品房,吳川波并非該條規(guī)定的買(mǎi)受人。對(duì)此，本院認(rèn)為，本案中吳川波應(yīng)受該條保護(hù)。首先，吳川波所用債權(quán)系個(gè)人通過(guò)出賣PVC管等材料取得的合法債權(quán)，該債權(quán)與案涉房屋的實(shí)際價(jià)值大致相符，結(jié)合合同簽訂時(shí)間以及吳川波對(duì)房屋實(shí)際占有的時(shí)間，不存在吳川波與被執(zhí)行人惡意串通損害其他債權(quán)人的情形；其次，吳川波以抵債方式所購(gòu)房屋系金福地公司抵償給云南建工第四建筑公司用于支付工程款，云南建工第四建筑公司的工程價(jià)款本就優(yōu)先于王嘉庸的債權(quán)；再次，吳川波以抵債方式所購(gòu)房屋系其在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，吳川波自?gòu)買(mǎi)后即實(shí)際居住、使用涉案房屋至今，故其以抵債方式購(gòu)買(mǎi)房屋目的并非單純的消滅金錢(qián)債權(quán)，也是為解決其居住使用的需求。吳川波與金福地公司簽訂的是《商品房購(gòu)銷合同》，有現(xiàn)實(shí)的居住需求且購(gòu)房后一直居住使用的情形下，不能僅以購(gòu)房?jī)r(jià)款系通過(guò)債權(quán)抵扣而認(rèn)定其不屬于商品房買(mǎi)受人，故對(duì)王嘉庸的主張不予支持。

對(duì)于吳川波的異議是否符合前述司法解釋條文規(guī)定的條件問(wèn)題。首先，吳川波于2012年4月30日與金福地公司簽訂了書(shū)面的《商品房購(gòu)銷合同》，而案涉房屋于2014年4月22日被人民法院查封，合同簽訂時(shí)間在查封之前。其次，吳川波于2014年4月22日前領(lǐng)取了案涉房屋鑰匙、小區(qū)門(mén)禁卡并開(kāi)始繳納物業(yè)管理費(fèi)，結(jié)合案涉房屋產(chǎn)生了水電氣的用量以及吳川波對(duì)案涉房屋進(jìn)行了自我裝修的事實(shí)，可認(rèn)定吳川波在人民法院查封之前已經(jīng)合法占有案涉房屋。再次，吳川波以個(gè)人債權(quán)抵扣了房屋價(jià)款，金福地公司已向其出具了購(gòu)房款收據(jù)，且吳川波也通過(guò)現(xiàn)金和刷卡的方式繳納了房屋維修資金、契稅、印花稅、配套設(shè)施費(fèi)用，故可認(rèn)定吳川波已支付全部?jī)r(jià)款。最后，案涉房屋未辦理過(guò)戶登記的原因系因金福地公司未履行房屋登記義務(wù)，而非吳川波本人的原因。據(jù)此，本院認(rèn)定吳川波的異議符合該條文規(guī)定的條件。

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