始于2010年的限購(gòu)、限貸等政策的推出，讓很多新詞匯變得稀松平常。

為何從2010年才開(kāi)始用行政手段參與房地產(chǎn)呢？主要因?yàn)?009年是經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的大反彈，那次不但制造業(yè)產(chǎn)能荒，而且房產(chǎn)均價(jià)漲得太猛了，就全國(guó)來(lái)說(shuō)幾乎普漲30%以上，一年之間。

更有甚者，在我上班的地方，浦東金橋地區(qū)，二手房直接在2009年的7-12月份翻番，我當(dāng)時(shí)做過(guò)多次統(tǒng)計(jì)，也實(shí)時(shí)追蹤各個(gè)小區(qū)，因?yàn)槲覝?zhǔn)備在公司附近買一套。老小區(qū)的單價(jià)僅僅花了半年，就從七八千直接跳漲到了1萬(wàn)5，這漲幅和速度在當(dāng)時(shí)看來(lái)還是讓人害怕的。所以，國(guó)家在2010年第一次推出了限購(gòu)限貸、既認(rèn)房又認(rèn)貸等等行政設(shè)置，來(lái)減緩房產(chǎn)的買賣尤其價(jià)格上漲，經(jīng)典的名言是“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。

當(dāng)然，后來(lái)這些老小區(qū)到了2020前后，都已經(jīng)漲到單價(jià)七八萬(wàn)了，那是后話。但是當(dāng)時(shí)小幾個(gè)月就翻倍跳漲，還是讓人有些恐慌的，政策面的反應(yīng)也是如此。

2010年之后，這“首套房資格”“首套名額”就被反復(fù)提及，包括2018年至今在知識(shí)星球中也一直有人問(wèn)這個(gè)資格。其實(shí)首套房比二套房無(wú)非就是首付款可以少一點(diǎn)，一般在30-35%上下，然后貸款利率比二套房低大概1個(gè)百分點(diǎn)，二套房首付一般在40-70%之間。

但是時(shí)代在變化，你可以看出來(lái)從一個(gè)更加長(zhǎng)的跨度來(lái)看，這個(gè)限購(gòu)限貸甚至限售等行政措施，遲早是要被取消的。比如當(dāng)下2022年下半年，很多地方首套房首付比例也降到了30%以下，甚至更低的20%，而且二套房首付比例也在下降，甚至還清貸款后可以執(zhí)行首套房的首付比例和貸款利率優(yōu)惠。

所以，目前這個(gè)“首套房資格”，已經(jīng)不算是個(gè)啥多么大的優(yōu)勢(shì)。也就在北上廣深杭、廈門、南京等房?jī)r(jià)特別高的城市，就首付比例上面有點(diǎn)懸殊，畢竟相差了大致三成，即首付款3成和6成的區(qū)別。

比如在上海一套總價(jià)600萬(wàn)的房子，你首付30%大概是180萬(wàn)；如果首付要你出360萬(wàn)，確實(shí)還是有點(diǎn)棘手的。但是在中小城市，尤其房?jī)r(jià)不高的城市，多出來(lái)的這1-3成首付款，就沒(méi)有多大的擔(dān)憂意義了。

這里要特別說(shuō)下在大城市打拼的老家有弟弟的女孩，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，這個(gè)首付款最為重要，因?yàn)樗齻兊氖滋追渴侨松鷳?zhàn)略，也是給自己托底的第一步，否則后面整個(gè)人生都難以發(fā)展。具體原理，見(jiàn)這里《首套房對(duì)職場(chǎng)人的作用》。

舉例來(lái)看下獨(dú)生女的情況。

這位大城市的獨(dú)生女，已經(jīng)是海歸碩士，準(zhǔn)備去讀博士，父母名下2套房，雖然積蓄不多，但是父母職業(yè)都不錯(cuò)，因?yàn)轶w制內(nèi)的住房公積金都比較高。

盡管家人能湊出來(lái)的首付款有限，但是目前優(yōu)先的是讀個(gè)博士，因?yàn)橐呀?jīng)親身實(shí)踐過(guò)了碩士畢業(yè)的就業(yè)情況一般，有個(gè)博士更有利于自己未來(lái)的就業(yè)選擇和事業(yè)發(fā)展。

如果博士不愿意讀，則下一步選擇就是讓父母買房。你的首付款低，也可買在你名下，父母的工資和公積金應(yīng)該足夠幫助還你的貸款了。但是在目前現(xiàn)金不多的情況下，沒(méi)必要壓榨父母必須給你買房，不需要這么心急，你買了房所得到的好處有限。

另外，你有認(rèn)知的偏差，對(duì)于大城市獨(dú)生女來(lái)說(shuō)，婚前房產(chǎn)不是必要選項(xiàng)，也不是級(jí)別最高的優(yōu)先項(xiàng)，因?yàn)槟阌懈改改芡械?，父母的資產(chǎn)100%是給你一個(gè)人的。房子放在或者買在父母名下，都更好。這跟我開(kāi)頭所述的老家有弟弟的女孩不一樣，他們?nèi)绻麑⒎孔淤I在父母名下，那就成了弟弟的婚房和侄子的財(cái)產(chǎn)了。

下一個(gè)問(wèn)題就是，要不要利用剛有的大城市首套房資格？

好不容易有了北京的購(gòu)房資格，當(dāng)然就要早點(diǎn)買為好。我們看下北京二手房單價(jià)走勢(shì)。

北京還在上漲，但漲幅是十幾年來(lái)的最低，才1.5%的樣子，跟余額寶、定期理財(cái)差不多，所以你再等個(gè)一兩年湊個(gè)首付也可。但不能等3年以上，萬(wàn)一恢復(fù)更大的漲幅。你當(dāng)然可以現(xiàn)在就買北京郊區(qū)，早點(diǎn)入手。

再看天津，如下。

天津一年以來(lái)跌了6.6%，你如果用首套房名額入手天津房，看起來(lái)占了便宜，但接下來(lái)2年再分別跌個(gè)6%、5%，你不就站崗在了高點(diǎn)連理財(cái)收益都賠光了？還不如銀行理財(cái)，你這就是看起來(lái)聰明實(shí)際上笨。

當(dāng)然你會(huì)覬覦天津的房?jī)r(jià)此后報(bào)復(fù)式上漲，因?yàn)橛械赜袧q。這就是直男思維，看多了圖紙和股市等曲線圖，潛意識(shí)里都認(rèn)為物極必反。其實(shí)房子是買漲不買跌的，跟你其他地方看到的數(shù)字波動(dòng)還不一樣。

再看老家省會(huì)，不知道你老家省會(huì)是哪個(gè)，我以最常見(jiàn)的武漢為例。

武漢也是跌的，趨勢(shì)和價(jià)格也跟天津差不多了，道理一樣，買武漢不如買北京，還靠近上班的地方。但是買在武漢可以為將來(lái)回老家服務(wù)，所以武漢和天津一定要選一個(gè)的話，獨(dú)生子當(dāng)然買武漢比買天津更好一點(diǎn)。

還有例外，你現(xiàn)在單身，但是不久交了女朋友，女朋友家靠近天津或者要求你買在天津，或者你找了個(gè)沒(méi)有積蓄且工資低的女朋友，則天津就勝出了，買天津。

繼續(xù)，假設(shè)女朋友有不少首付款，工資又高，則你倆更是要一起買在北京，往市區(qū)靠一點(diǎn)，或者找倆人工作地的中間地帶。

總之，正常是以上這樣一個(gè)分析理念，但是具體還要看自身的情況，包括老家具體的名字，有沒(méi)有兄弟姐妹，目前收入等等，也不是一刀切的答案。這個(gè)首套房的低首付資格在大城市更顯得重要，也更需要珍惜一點(diǎn)。

這是有購(gòu)房資格的，大多數(shù)人實(shí)際上沒(méi)有購(gòu)房資格，那才更煩惱，見(jiàn)下一個(gè)案例。

這位很著急，因?yàn)殄X放在手上，但是工作所在城市上海他還沒(méi)拿到購(gòu)房資格，而上海的房?jī)r(jià)卻一直在漲。

其實(shí)這也才年化增長(zhǎng)3.5%，當(dāng)初增長(zhǎng)35%我們都經(jīng)歷過(guò)，你也別過(guò)分著急，先看購(gòu)房資格。

你可以算下你已經(jīng)在上海繳納了幾年社保，如果已婚則最多5年就可上海買房了。未婚則可以申請(qǐng)居轉(zhuǎn)戶，現(xiàn)在已經(jīng)從7年開(kāi)始放開(kāi)了很多，拿到戶口即可買了。

可以假設(shè)你已經(jīng)在上海工作了4年，則申請(qǐng)落戶還剩下3年，而且這個(gè)期間落戶政策應(yīng)該還會(huì)放開(kāi)，所以你的落戶應(yīng)該在2024-2025就可以實(shí)現(xiàn)。這么短的時(shí)間內(nèi)，沒(méi)有必要去蘇州還是哪里硬要去投資一套不住的房子。

當(dāng)然也要假設(shè)下你剛來(lái)上海的情況，那確實(shí)，即使找了對(duì)象結(jié)婚獲得購(gòu)房資格，或者自己申請(qǐng)拿到戶口，就都需要5-6年的時(shí)間。那這錢在2022-2027年期間，是不是要投資下周邊比如蘇州的房產(chǎn)呢？

我們看下蘇州的房?jī)r(jià)。

蘇州小跌了4個(gè)點(diǎn)，難怪蘇州各種房產(chǎn)促銷、國(guó)企購(gòu)房、甚至走向?qū)W歷大?？陕鋺舻内厔?shì)，價(jià)格往下走了。但是你以為自己在低點(diǎn)入手是個(gè)好機(jī)會(huì)，也許是買了繼續(xù)跌呢？關(guān)鍵還不是漲跌，因?yàn)槟阋坏┛梢陨虾ＹI房時(shí)，當(dāng)初150萬(wàn)的積蓄花在了蘇州，上海再買就要你再拿出60%即300萬(wàn)的首付款，屆時(shí)你是拿不出來(lái)的，海借屆時(shí)你不但借不到也不敢借。

所以，對(duì)于這位的建議就是，無(wú)論你是剛來(lái)上海還是已經(jīng)來(lái)了好幾年，你當(dāng)下的目標(biāo)是早點(diǎn)獲得落戶或者購(gòu)房資格，同時(shí)繼續(xù)存首付款，而不是盯著口袋里那100萬(wàn)出頭的卡上余額成天想著投資賺錢。

有人說(shuō)，剛剛這位除了蘇州，也問(wèn)了能否這幾年先買杭州。我們來(lái)看下杭州。

不得了，這杭州的房?jī)r(jià)由于之前十來(lái)年的幾百萬(wàn)人口凈流入以及率先的落戶限制放開(kāi)，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲上去了，二手房都3萬(wàn)5了，市區(qū)、科技城、新房等都快接近上海的房?jī)r(jià)水平了。

但是杭州的房?jī)r(jià)潛力顯然不多了，之前漲得太猛，其他500萬(wàn)、1000萬(wàn)人口的城市也不是傻瓜，很快也會(huì)放開(kāi)戶口限制、推出吸引人才政策，所以這也是杭州人才凈流入后繼乏力的預(yù)判，因?yàn)槠渌鞘幸矒屓瞬帕恕?/span>

杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)在調(diào)頭向下，比如未來(lái)科技城，打折甩賣的很多，骨折的都有。

如下這位評(píng)論者雖然是冷眼旁觀客，但是大致意思還是對(duì)的。最高位調(diào)頭向下時(shí)你去接盤，還滿心歡喜，你怎么知道已經(jīng)離開(kāi)了山頂呢？即使在半山腰也是虧的。

所以，你還是保留著你的首套房低首付的資格，留在工作所在的上海為好，靜待你的資格滿格以及上海的落戶和購(gòu)房政策的放寬為好。左右也不過(guò)小幾年的時(shí)間，你何必折騰去蘇州甚至杭州操作一個(gè)買房、等一兩年再賣房的輪回呢？

你可能覺(jué)得跟買部手機(jī)或者一輛車一樣，甚至買賣股票，低吸高拋一次即可。其實(shí)沒(méi)那么容易，中間折騰的流程你還沒(méi)嘗試過(guò)，加上請(qǐng)假、時(shí)間、精力、車旅費(fèi)、稅費(fèi)等等，你甚至在蘇杭買一套、等兩三年賣了再資金回上海，你總計(jì)是虧的，吃力不討好，這還不算有可能的繼續(xù)跌價(jià)。

一句話，如果你一定要買蘇杭，則我建議你還不如買昆山。

大家看完以上，可能會(huì)覺(jué)得本篇跟過(guò)去我多年鼓勵(lì)買大城市周邊小城市的觀點(diǎn)有所出入，其實(shí)不是如此。當(dāng)初是房?jī)r(jià)普漲的年份，買哪里都漲，買周邊小城市是為了不錯(cuò)失漲幅良機(jī)。當(dāng)下大城市漲得慢，周邊中小城市基本都不漲且也已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)高位。

此外，今天的案例你也能看到都是已經(jīng)在一線城市工作且有了1-200萬(wàn)首付款的例子，當(dāng)初的建議則更多是給剛來(lái)北上廣深還處于“無(wú)財(cái)作力”時(shí)期的人。

且，時(shí)移事易，當(dāng)初一個(gè)政策小促動(dòng)房?jī)r(jià)就暴漲，現(xiàn)在全面發(fā)力但中小甚至大多數(shù)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)，依然不怎么動(dòng)甚至繼續(xù)下跌，情況不可同日而語(yǔ)。

當(dāng)初限購(gòu)限貸等行政措施沒(méi)最近三四年厲害，甚至不限購(gòu)，首套房資格不是太明顯。我剛畢業(yè)時(shí)昆山才10%的首付款，當(dāng)然另外10%是開(kāi)發(fā)商墊付的。而上海那時(shí)還有這樣一個(gè)政策，即工資每年所扣的個(gè)人所得稅，可以用來(lái)抵房貸還款。

我一直建議先去大城市周邊買套房，這也是為了家里無(wú)法給自己托底尤其老家有弟弟的女孩，包括老家兄弟姐妹一大把的男孩。

去小城市買套房，只是“農(nóng)村包圍城市”的一個(gè)過(guò)渡性質(zhì)的策略，是資金不足的職業(yè)經(jīng)理人事業(yè)生涯一開(kāi)始的托底、保底和定心丸。

不多說(shuō)了，各位根據(jù)大環(huán)境尤其要結(jié)合自身的情況，做好房產(chǎn)和置業(yè)選擇，切忌因?yàn)橄胭I房而隨意買房、因?yàn)橛幸粌砂偃f(wàn)積蓄所以就要買房。

最后，這個(gè)首套房資格，主要是在大城市首付款不足時(shí)需要珍惜。

在中小城市，首套房資格意義不大，反而還是個(gè)心理上的累贅。這跟應(yīng)屆生資格類似，你如果找體制外工作，這應(yīng)屆生身份就是你思想上的包袱、行動(dòng)上的絆腳石，讓你猶豫不決、心猿意馬、各種糾結(jié)。有了賭運(yùn)氣的心態(tài)，會(huì)導(dǎo)致你寸步難行。