保障房政策頻吹“暖風(fēng)”

早在“十二五”期間，國(guó)務(wù)院就提出了3600萬(wàn)套保障房的建設(shè)目標(biāo)，此后以5年為單位，我國(guó)的住房保障體系一直在提速發(fā)展。

從2021年開(kāi)始，關(guān)于支持保障房落地的政策便密集發(fā)布。2021年4月，政治局會(huì)議首次提及要推進(jìn)保障房建設(shè)；11月，住建部再次強(qiáng)調(diào)“十四五”期間新增保障性租賃住房占新增住房的比例要達(dá)到30%以上。

截至去年底，已有超90個(gè)?。▍^(qū)）市出臺(tái)了推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件，住建部表示，2022年將是保障房快速增長(zhǎng)的一年。從目前各地公布的計(jì)劃來(lái)看，雖然2023年的保租房籌集規(guī)模較2022年有所減少，但增長(zhǎng)規(guī)模仍維持在較高水平。

據(jù)長(zhǎng)江證券預(yù)測(cè)，全國(guó)“十四五”期間將能籌建約1000 萬(wàn)套保障性租賃住房，住房面積將達(dá)到5 億平米左右，期間新開(kāi)工套數(shù)約占 70%左右。因此，從現(xiàn)在起到2025年期間，將會(huì)是保障房全面建設(shè)、交付的重要節(jié)點(diǎn)。

按市場(chǎng)的平均建安成本來(lái)測(cè)算，一線城市約為4000元/平米、新一線及二線城市約為3500元/平米，那么“十四五”期間近5億平米的開(kāi)工面積，估計(jì)能帶動(dòng)1.8萬(wàn)億元的保障房投資額。而在接下來(lái)的三年里，新開(kāi)工面積會(huì)稍微放緩，估計(jì)對(duì)應(yīng)的投資額將達(dá)5000萬(wàn)元左右。

其中，裝配式裝修將最為受益。所謂的裝配式建筑，即是將傳統(tǒng)施工的現(xiàn)場(chǎng)工作轉(zhuǎn)移到工廠，比如樓板、墻板等建筑將會(huì)在工廠中完成生產(chǎn)，再運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行組裝，優(yōu)點(diǎn)是組裝時(shí)間短，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的影響更小，是更便捷、環(huán)保的裝修方式。

因此，自 2016年以來(lái)，相關(guān)部門(mén)也一直在積極推動(dòng)裝配式建筑，比如北京要求“保障性住房項(xiàng)目應(yīng)鼓勵(lì)裝配式裝修”；深圳則提出“開(kāi)展裝配化裝修試點(diǎn)示范工程建設(shè)”等。

裝修建材市場(chǎng)率先爆發(fā)

家居新范式認(rèn)為，在保障房主體結(jié)構(gòu)全部或大量使用裝配式建造后，多個(gè)家居建材的細(xì)分賽道，也能共享這千億的市場(chǎng)機(jī)遇。

首先是裝配式設(shè)計(jì)，區(qū)別于常規(guī)建筑設(shè)計(jì)，裝配式建筑對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的要求更高，因?yàn)榍岸嗽O(shè)計(jì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的成本、工期等產(chǎn)生較大影響，因此成熟的裝配式設(shè)計(jì)將能大大降低項(xiàng)目出錯(cuò)的幾率，降低成本同時(shí)保證質(zhì)量。

其次，在裝配式建筑的帶動(dòng)下，PC構(gòu)件（預(yù)制混凝土構(gòu)件）、鋼結(jié)構(gòu)、鋁模板等建材都能迎來(lái)更快速的增長(zhǎng)。其中，PC構(gòu)件作為國(guó)家及各級(jí)政府鼓勵(lì)推廣的“綠色建材”，其在裝配式建筑中的占比高達(dá)7成，據(jù)華創(chuàng)證券測(cè)算，在2022-2025期間，其對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)模將能達(dá)到400億元左右。

此外，經(jīng)過(guò)前端的設(shè)計(jì)、中端的制造+施工以后，保障房還要迎來(lái)后端的裝修階段，據(jù)奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，（含）政府保障剛需住房的裝修比例，已經(jīng)從2020年的52.2%提升到68.4%，保障房的毛坯比例已在不斷壓縮。

在這當(dāng)中，瓷磚、木板、涂料、衛(wèi)浴、輕質(zhì)隔墻等裝修材料也將迎來(lái)巨量的市場(chǎng)需求。以瓷磚和衛(wèi)浴為例，假設(shè)一個(gè)單間保障房的面積為80平米左右，那么1000萬(wàn)套保障房就是8億平方米的瓷磚用量和1000萬(wàn)套的衛(wèi)浴潔具，這需求量已經(jīng)可以占到我國(guó)全年陶瓷產(chǎn)量的10%。

與陶瓷、衛(wèi)浴邏輯相似的還有木地板，同樣是生產(chǎn)工藝較為簡(jiǎn)單，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高，也將有望迎來(lái)大批量集采。

家居新范式翻看相關(guān)報(bào)道，發(fā)現(xiàn)如將軍陶瓷、綠蘋(píng)果瓷磚、恒潔衛(wèi)浴等品牌，都是保障房的相關(guān)供應(yīng)商；此外，未來(lái)一些細(xì)分領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，比如木板領(lǐng)域的大自然家居、書(shū)香門(mén)地、陶瓷領(lǐng)域的新明珠等，也有機(jī)會(huì)在保障房市場(chǎng)中分一杯羹。

最后，則是與建筑相關(guān)的防水、第三方工程檢測(cè)等細(xì)分領(lǐng)域，也有望迎來(lái)一定的增長(zhǎng)。據(jù)華創(chuàng)證券推算，考慮一般防水造價(jià)約占投資額1%左右，估計(jì)其在接下來(lái)的三年也能實(shí)現(xiàn)約45億的市場(chǎng)增量。

小戶(hù)型定制備受青睞

值得一提的是，保障房“嬌小玲瓏”的戶(hù)型也會(huì)成為不少家居企業(yè)的重要機(jī)遇。通常來(lái)說(shuō)，保障房都是緊湊型戶(hù)型，一般為40-70平米左右，這就要求全屋定制以及家具產(chǎn)品，都要考慮如何“擠”出更多空間來(lái)。

在社交平臺(tái)上，家居新范式也發(fā)現(xiàn)了不少類(lèi)似的帖子，都在討論如何增加收納儲(chǔ)藏空間，讓小房子也能布置成溫馨舒適的“小家”，其中，小戶(hù)型定制、多功能家具以及復(fù)式樓板加建均是“小戶(hù)型變大戶(hù)型”的關(guān)鍵。

先看小戶(hù)型定制。越是小空間的戶(hù)型，其設(shè)計(jì)方案往往越難，因?yàn)椤靶?hù)型定制”不僅同樣要滿(mǎn)足用戶(hù)不同的家居需求，如做飯、會(huì)客、休閑功能等；還要考慮如何通過(guò)家居布局的設(shè)計(jì)，來(lái)緩解小房子的壓迫感，給用戶(hù)帶來(lái)更實(shí)用、更寬敞的居住體驗(yàn)。

因此，保障房雖然小，但用戶(hù)的需求卻不會(huì)因此而減少，其對(duì)定制產(chǎn)品的環(huán)保性、功能性等要求反而是更多了。雖然定制難度增大了，但考慮到當(dāng)下新房定制已經(jīng)逐漸進(jìn)入存量市場(chǎng)，因此保障房的定制需求也搖身一變成為了“香餑餑”。

歐派家居在去年表示，要深耕各地人才安居房、保障房、老舊小區(qū)改造等大宗項(xiàng)目；志邦家居也在投資者互動(dòng)平臺(tái)中表示，目前公司業(yè)務(wù)已有包含保障房、人才房等項(xiàng)目。

再看多功能家具。面對(duì)面積更小的保障房，家具產(chǎn)品也要越來(lái)越小，越來(lái)越多功能了，家具要想適用于空間小的房子，提高功能性是必然。

家居新范式翻看了不少保障房樣板間，以單人床為例，其不僅能實(shí)現(xiàn)最基礎(chǔ)的“睡覺(jué)功能”，里面還設(shè)計(jì)了收納空間，在床沿還有敞開(kāi)式書(shū)柜，最大限度地為用戶(hù)節(jié)省空間。

此外，可折疊家居、迷你家具也越來(lái)越受青睞。除了不斷縮小的家居空間以外，越來(lái)越多“租房族”也更傾向于購(gòu)買(mǎi)負(fù)擔(dān)得起的、多功能的、更小巧的、方便折疊的家具。據(jù)ResearchAndMarkets報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到了2027年，全球折疊家具市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到153億美元。

此外，相對(duì)冷門(mén)的復(fù)式樓板加建也逐漸走入大眾視野。為了增加收納空間，不少用戶(hù)也會(huì)考慮在保障房中搭建一個(gè)復(fù)式小閣樓。但需要注意的是，用戶(hù)要將一層改為兩層用，是需要向相關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)，并由房屋安全鑒定單位對(duì)裝飾裝修方案的使用安全進(jìn)行審定，否則可能會(huì)存在安全隱患。

隨著又一輪保障房項(xiàng)目的開(kāi)工和落地，必然會(huì)為家居行業(yè)帶來(lái)一絲“新氣象”，除了建材企業(yè)之外，還將惠及定制企業(yè)、家具企業(yè)、防水工程企業(yè)等整個(gè)泛家居產(chǎn)業(yè)鏈。

當(dāng)然，也曾有不少家居企業(yè)表示，在經(jīng)過(guò)統(tǒng)一集采之后，參與保障房項(xiàng)目的利潤(rùn)并不多，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，保障房需求不僅能夠帶動(dòng)生產(chǎn)產(chǎn)能，還能為企業(yè)帶來(lái)一批新的種子客戶(hù)，對(duì)于不少仍為訂單發(fā)愁的企業(yè)來(lái)說(shuō)，只要熬過(guò)寒冬，家居企業(yè)們又何愁不能再迎陽(yáng)春呢。

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