近年來(lái)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目越來(lái)越多，政府采購(gòu)監(jiān)督管理部門(mén)如何引導(dǎo)規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)？作為服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目引發(fā)的質(zhì)疑投訴也越來(lái)越多，如何克服物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)難點(diǎn)？安徽省合肥市財(cái)政局政府采購(gòu)處一級(jí)主任科員朱玲霞在18屆政府采購(gòu)監(jiān)管大會(huì)暨政府采購(gòu)20周年雙慶典物業(yè)采購(gòu)座談會(huì)上發(fā)言時(shí)，分享了其對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)與監(jiān)管的思考，同時(shí)介紹了合肥市的做法。

安徽省合肥市財(cái)政局政府采購(gòu)處一級(jí)主任科員 朱玲霞

適宜面向中小企業(yè)

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目如何設(shè)置資格條件？業(yè)績(jī)能否設(shè)置為資格條件？物業(yè)服務(wù)是否可以專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)采購(gòu)？

“自從2018年國(guó)家廢止了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》后，物業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)商資格條件中除了落實(shí)政府采購(gòu)政策需滿(mǎn)足的如專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)等條件外，基本上沒(méi)有設(shè)置其他資格條件。雖然《政府采購(gòu)需求管理辦法》中允許設(shè)置不超過(guò)2個(gè)業(yè)績(jī)作為資格條件，但考慮到物業(yè)服務(wù)屬于通用類(lèi)服務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，因此一般不建議設(shè)置業(yè)績(jī)作為資格條件。”朱玲霞認(rèn)為，“由于物業(yè)行業(yè)的'門(mén)檻’較低，本身又屬于人員密集型的服務(wù)行業(yè)，因此物業(yè)行業(yè)中存在著大量的中小微企業(yè)。從《政府采購(gòu)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展管理辦法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，物業(yè)項(xiàng)目基本上都屬于適宜由中小企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目。因此在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)充分執(zhí)行政府采購(gòu)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，在供應(yīng)商資格中預(yù)留份額面向中小企業(yè)采購(gòu)，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)中小企業(yè)發(fā)展?！?/p>

哪些應(yīng)當(dāng)設(shè)置為實(shí)質(zhì)性條款？

在朱玲霞看來(lái)，物業(yè)服務(wù)是與采購(gòu)人日常工作息息相關(guān)的一項(xiàng)服務(wù)，采購(gòu)人對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)水平要求往往比較高，鑒于資格條件中無(wú)法設(shè)置特定資質(zhì)要求，為采購(gòu)到“物美價(jià)廉”的服務(wù)，采購(gòu)人應(yīng)當(dāng)明確采購(gòu)需求、質(zhì)量和服務(wù)的合格標(biāo)準(zhǔn)，用實(shí)質(zhì)性條款落實(shí)在具體指標(biāo)中。實(shí)質(zhì)性條款應(yīng)當(dāng)明確、具體，并進(jìn)行不會(huì)產(chǎn)生歧義的詳細(xì)描述，同時(shí)應(yīng)當(dāng)與采購(gòu)需求相符合、確保供應(yīng)商能夠理解并滿(mǎn)足其要求，并避免出現(xiàn)歧視性或不合理的要求，確保公平競(jìng)爭(zhēng)。

哪些條款應(yīng)當(dāng)設(shè)置為物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性條款呢？朱玲霞認(rèn)為，主要有項(xiàng)目的服務(wù)期限、服務(wù)范圍、履約驗(yàn)收服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員數(shù)量以及相關(guān)“準(zhǔn)入類(lèi)”人員資格等。但朱玲霞提醒，采購(gòu)人和代理機(jī)構(gòu)不能以不合理的條件對(duì)供應(yīng)商實(shí)行差別待遇或者歧視待遇，有些條件可以要求供應(yīng)商書(shū)面承諾、待履約服務(wù)時(shí)進(jìn)行核驗(yàn)審查，比如人員配備中的大量非關(guān)鍵崗位的人員。

“從物業(yè)服務(wù)的實(shí)際出發(fā)，這些人員基本上都是物業(yè)公司在中標(biāo)后承接具體項(xiàng)目后按照要求進(jìn)行配備的，在投標(biāo)時(shí)如果要求提供相關(guān)人員名單、材料等就與實(shí)際情況不符，因此采購(gòu)人或代理機(jī)構(gòu)允許供應(yīng)商進(jìn)行承諾，在履約服務(wù)時(shí)配備完整即可?！敝炝嵯冀ㄗh。

評(píng)審因素如何設(shè)置？

科學(xué)合理的評(píng)審因素是遴選出優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商、保證采購(gòu)質(zhì)效的前提。哪些可以設(shè)置為物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的評(píng)審因素？物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目在進(jìn)行評(píng)審因素設(shè)置時(shí)應(yīng)當(dāng)注意什么？

朱玲霞在發(fā)言時(shí)提到，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中常見(jiàn)的評(píng)審因素包括項(xiàng)目經(jīng)理、服務(wù)團(tuán)隊(duì)、服務(wù)方案、應(yīng)急預(yù)案等，在具體評(píng)審內(nèi)容中對(duì)服務(wù)團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵崗位人員職能要明確、分值設(shè)置也要合理。關(guān)于對(duì)人員證書(shū)的要求，朱玲霞認(rèn)為一方面要關(guān)注證書(shū)是否取消或者應(yīng)該設(shè)置為實(shí)質(zhì)性條款；另一方面要結(jié)合項(xiàng)目質(zhì)量和采購(gòu)需求進(jìn)行設(shè)置，不能設(shè)置與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的要求或者對(duì)供應(yīng)商造成歧視待遇或者差別待遇，比如某些物業(yè)項(xiàng)目采購(gòu)文件中對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)置了大量證書(shū)?！半m然這些證書(shū)與項(xiàng)目相關(guān)，但是分值權(quán)重過(guò)高，涉嫌對(duì)特定供應(yīng)商的傾向性，容易引起質(zhì)疑投訴?！敝炝嵯继嵝?。

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目適宜專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)采購(gòu)，但是采購(gòu)人大多擔(dān)心中小企業(yè)的持續(xù)履約能力，如何解決這些難題？朱玲霞認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比具有以下特點(diǎn)，投標(biāo)人多數(shù)為中小企業(yè)、資金周轉(zhuǎn)壓力大、容易產(chǎn)生質(zhì)疑投訴、履約過(guò)程中維權(quán)難等。據(jù)朱玲霞介紹，合肥市財(cái)政局出臺(tái)了多項(xiàng)舉措，諸如建立中小企業(yè)預(yù)留份額評(píng)審機(jī)制、壓實(shí)采購(gòu)人主體責(zé)任細(xì)化需求、加強(qiáng)政府采購(gòu)合同執(zhí)行管理、加速履約驗(yàn)收和支付等，減輕供應(yīng)商負(fù)擔(dān)，為供應(yīng)商履約提供制度保障。