房子也能像手機(jī)、家電一樣“以舊換新”？

近日，寧波啟動住房“換新購”，首批34個樓盤加入“買新賣舊”，引發(fā)市場關(guān)注。

所謂“換新購”，指的是購房者出售二手住房，換購新建商品住房。寧波市提供的“換新購”服務(wù)主要分為三個步驟：

一是簽署協(xié)議，明確房源。購房者在活動參與樓盤中選定心儀的新房房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂新房（放心買）認(rèn)購協(xié)議，與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手住房（優(yōu)先賣）協(xié)議，同時簽署三方協(xié)議。

二是鎖定房源，優(yōu)先售賣。在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)（倡議期限為30至90天內(nèi)，具體以協(xié)議約定為準(zhǔn)），開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源，同時經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，加速二手住房銷售，縮短二手住房售出周期。

三是根據(jù)成交與否，履行合同。若二手住房在約定時間內(nèi)售出，則購房者按約定流程辦理新房購買手續(xù)；若二手住房在約定時間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新房認(rèn)購金，購房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。

中指研究院寧波分院總經(jīng)理李嵩在接受《金融時報》記者采訪時表示，寧波市推出的“換新購”買房服務(wù)模式，深度挖掘了一部分想要 “以舊換新”的客戶需求，通過打通二手房子與新房置換渠道，縮短二手房的出售周期，同時拉動新房去化率。但也可能會給二手房中介平臺增加壓力，堆積過多二手房源，壓低二手房價格。

多地推住房“以舊換新”新模式

實際上，近段時間以來，南京、濟(jì)南、淄博、南通等多個城市都推出了住房“賣舊換新”模式，旨在更好發(fā)揮一二手房市場梯度消費和聯(lián)動效應(yīng)，加快房產(chǎn)置換效率，更好地滿足市民改善住房的需求。同時，也能切實減輕市民購房負(fù)擔(dān)、享受更多實惠，提升市場活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

總的來看，住房“以舊換新”模式，就是各地針對有“賣舊房換新房”需求的購房者，幫助他們提前鎖定意向新房，同時加速舊房出售。

根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的報告，從各城市頒布的政策來看，“以舊換新”存在兩種模式。

一種是購房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌會有3至6個月一定的期限，期限內(nèi)若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發(fā)商則退還購房者定金。當(dāng)前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是這種模式。

第二種是，房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房，實際操作中一般是先舊房評估，舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。比如，海寧市鼓勵房企購買意向購房人的存量房，給予房企總購房款2%的財政補(bǔ)貼。揚(yáng)州房交會上，揚(yáng)州新能源房屋開發(fā)公司提供兩種選擇方式，分為“直接置換”和“委托置換”，其中“直接置換”就是房企收購購房者存量房，購房者購買新房。

政策執(zhí)行效果不一

從多個城市執(zhí)行的政策效果來看，住房“以舊換新”政策在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時降低購房者購房成本，提高購房意愿。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《金融時報》記者采訪時表示，在房地產(chǎn)市場改善型鏈條循環(huán)不暢的背景下，這一政策落地將會緩解房地產(chǎn)市場信息不對稱的問題，促進(jìn)房源匹配。

前述研究報告指出，“以舊換新”服務(wù)可以盤活存量房，提高市場活躍度。但在當(dāng)前整體市場承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一。南通推出的“以舊換新”政策取得了較好的效果，一方面是因為開發(fā)商兜底購房者低價賣出舊房源，給予了購房者實打?qū)嵉膬?yōu)惠；另一方面，用于換新購的新房房源較好。