上海在老破小這塊又有了新的玩法。

如圖：

楊浦四平路街道鞍山x村試點(diǎn)的新型房屋置換項(xiàng)目。

簡(jiǎn)單來說，就是鼓勵(lì)市區(qū)60-75周歲的老人，把自己名下老房子租給官方機(jī)構(gòu)統(tǒng)一打理，然后老人搬到郊區(qū)的電梯商品房里居住。

（老房子）使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房都可以，前提是有老人名字，要求老人身體健康。

這個(gè)置換協(xié)議要簽夠五年，五年后可以繼續(xù)置換或者搬回來居住。

也就是說，老人的房子產(chǎn)權(quán)是不變的，只是使用權(quán)換了一下。

我了解到的情況，鞍山x村這邊，可以和嘉定、松江、青浦的電梯商品房免費(fèi)置換。

30-50平的老破小，可以換到郊區(qū)80平左右的精裝電梯房。

置換到的嘉定次新房小區(qū)-保利云上澄光

目前，鞍山x村這邊嘉定的房源已經(jīng)被選完了，還剩青浦、松江、奉賢、寶山遠(yuǎn)郊的房源。

這種換房模式，對(duì)老人來講，比老房裝電梯難度要低，居住舒適性更是不可同日而語(yǔ)???????；

也比去啟東恒大威尼斯買個(gè)養(yǎng)老房被套牢要靠譜多了????。

而且有進(jìn)退空間，五年租約到期后可以繼續(xù)置換或者搬回居住。

這個(gè)事情最終落到了一個(gè)詞——保租房??！

官方機(jī)構(gòu)市場(chǎng)價(jià)取得老人房屋五年的租賃權(quán)，進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，納入保租房管理，以優(yōu)惠價(jià)格向中心城區(qū)就業(yè)的新市民、青年人和各類人才出租。

一個(gè)市場(chǎng)價(jià)，一個(gè)優(yōu)惠價(jià)，明顯這是一個(gè)公益項(xiàng)目。

對(duì)市區(qū)老人來講，到郊區(qū)養(yǎng)老的需求是有的，改善居住條件的渴望更是迫切的??；

60歲-75歲，是退休老人的黃金年齡；

剛剛退休，身體也沒啥毛病，醫(yī)療需求還不高??；

奮斗了大半輩子，可以停下來享受生活了；??????

我曾在閔行浦江鎮(zhèn)看房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)不少市區(qū)的老人過來買養(yǎng)老房??，浦江優(yōu)美安靜的宜居環(huán)境，確實(shí)很合適。

對(duì)來上海打拼的年輕人來講，也同樣想要一個(gè)每天上班通勤半個(gè)小時(shí)左右，周末不用坐一個(gè)小時(shí)地鐵從郊區(qū)到市區(qū)逛街聚會(huì)的穩(wěn)定住處????????????????????；

而對(duì)官方來講，郊區(qū)有大量的保租房、人才租賃房雖然居住條件還不錯(cuò)，但因?yàn)榈囟蔚脑?，不容易租出去?/span>

現(xiàn)在好了，躉租來了，一箭三雕，一舉三得???：

改善老人的居住條件，解決年輕人的通勤問題，讓郊區(qū)的保障房不再空置。

家住徐匯區(qū)的張女士成功實(shí)現(xiàn)首位躉租項(xiàng)目簽約。

張女士和女兒“蝸居”在市中心34平米老破小的一室戶近30年，這次配租到新城區(qū)80多平米精裝兩居室，居住條件和居住環(huán)境都得到了極大的改善。

而她們的老破小將在裝修后，迎來在市區(qū)就業(yè)的新市民、青年人等各類人才。

?????30-50平的老破小，不用花任何錢，到郊區(qū)換一個(gè)80平的精裝電梯商品房。

當(dāng)然，一切全憑自愿。

為了讓老人安心簽約，建行上海市分行、上海建信住房公司始終秉持“一個(gè)自愿、三個(gè)不變、三個(gè)改善”的基本原則。

“一個(gè)自愿”是充分尊重老年家庭及其子女意愿，由其自主決定是否開展躉租； “三個(gè)不變”是指老年家庭躉租后“現(xiàn)有房屋權(quán)屬不變、現(xiàn)有居住戶口不遷、配租郊區(qū)后公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不降”，不會(huì)因躉租影響老年家庭的各項(xiàng)應(yīng)有權(quán)益； “三個(gè)改善”是指躉租后老年家庭在居住空間、家庭收入和生活環(huán)境上能有大幅改善。

過去幾年長(zhǎng)租公寓接連暴雷，讓不少人對(duì)躉租這個(gè)事情持懷疑和警惕態(tài)度。

這點(diǎn)其實(shí)不用擔(dān)心，上海的躉租是由建行牽頭搞的，官方背景。

而且這個(gè)事情的本質(zhì)是公益，不賺錢或者微利，還有財(cái)政補(bǔ)貼投入。

長(zhǎng)租公寓則是玩成了金融把戲，兩件事從本質(zhì)來講完全不同。

從城市的角度來講，如此做法，可謂騰籠換鳥，提高市區(qū)的年輕活力。

上海市區(qū)的老齡化已經(jīng)很嚴(yán)重，第七次人口普查，上海中心城區(qū)老年人占比約為40%。

黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧、靜安、普陀、虹口、楊浦共七個(gè)中心城區(qū)(14個(gè)試點(diǎn)街道)的60歲及以上老人，且現(xiàn)居住面積30-50平方米以內(nèi)的成套一室戶房屋，可以參與躉租項(xiàng)目。

同時(shí)上海建信住房公司在嘉定、青浦、松江、奉賢新城和寶山郊區(qū)，以五公里內(nèi)具有完善的醫(yī)療資源、生活配套為目標(biāo)，以躉租五年的形式租賃存量公租房、保租房、社會(huì)化租賃房屋，在適老化裝修后提供給躉租項(xiàng)目老人使用。

在居住這一塊，上海從來不缺創(chuàng)新和探索。

因?yàn)樯虾＝?jīng)歷過那個(gè)居住困難，三代人擠在一間房的年代，對(duì)于房子和改善居住條件是有執(zhí)念的。

關(guān)鍵是有多少老人愿意參與到躉租中來?

如果大規(guī)模推進(jìn)且可行的話，對(duì)市區(qū)房租無(wú)疑是不小的利空因素。

因?yàn)?，供給端進(jìn)一步變多了。

對(duì)于我們來講，還是要關(guān)注一下保租房。

保租房已經(jīng)是房間里的大象，對(duì)上海樓市，尤其是房租這塊會(huì)產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響。

現(xiàn)在的新建商品房幾乎每個(gè)項(xiàng)目都有配套5-10%的保障性租賃房??;

今年上海房租大跌，與保租房的大量入市有極大關(guān)系；

截至2023年4月，上海共出讓了208塊純租賃地塊，預(yù)計(jì)能為市場(chǎng)提供24萬(wàn)套租賃住房。

到2025年，上海的保租房新增供應(yīng)房源將達(dá)到47萬(wàn)套，累計(jì)籌措保租房將達(dá)到60萬(wàn)套。

要知道上海每年賣出的二手房不超過20萬(wàn)套。

這意味著，保租房在上海住房供應(yīng)中的地位將變得舉足輕重。

當(dāng)然，不可避免的，手里有房出租的房東，利益可能要受損。

這是上海給年輕人的讓利，是為了城市經(jīng)濟(jì)活力的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮和投入。

但從反面來講，租賃用地增多，意味著商品房用地減少。

讓保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，是接下來的大方向。