第二百七十八條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決】下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；
　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
　?。ㄎ澹┦褂媒ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的維修資金；
　?。┗I集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營(yíng)活動(dòng)；
　?。ň牛┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
　　業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

        條文釋義
        一、本條主旨
　　本條是關(guān)于業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項(xiàng)及表決權(quán)的規(guī)定。
        二、條文演變
　　原《物權(quán)法》第76條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！薄皼Q定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

        《民法典》吸納了原《物權(quán)法》的上述規(guī)定，并進(jìn)行了較大修改，一是將刪除了制定和修改管理規(guī)約的范圍；二是將“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”的籌集和使用分別進(jìn)行規(guī)定；三是將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”列入需由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)范圍；四是增加規(guī)定了業(yè)主共同決定事項(xiàng)進(jìn)行表決的前提性條件，即所有建筑區(qū)劃內(nèi)需由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，無(wú)論是較為重大的事項(xiàng)還是一般性、常規(guī)性的事務(wù)，都應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決；五是對(duì)決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等建筑區(qū)劃內(nèi)較為重大的事項(xiàng)，在參與表決人數(shù)及其專有部分占建筑物總面積上均設(shè)置了要求。
        三、條文解讀
　　本條第1款規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)需由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。根據(jù)本條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定。
　?。?）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。
　?。?）制定和修改管理規(guī)約。管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。
　　（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)成員，成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，不能模范履行業(yè)主義務(wù)，不依法履行職責(zé)的業(yè)主委員會(huì)成員予以更換。
　　（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的管理水平如何，與業(yè)主利益有直接關(guān)系，需要通過業(yè)主大會(huì)集體決策選聘和解聘。
　?。?）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的使用關(guān)系業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。
　?。?）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集關(guān)系業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。
　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，事情重大，需要業(yè)主共同決定。
　?。?）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。此事項(xiàng)與業(yè)主專有權(quán)、共有權(quán)及共同管理權(quán)的行使密切相關(guān)。
　　（9）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。除上述所列事項(xiàng)外，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，也需要由業(yè)主共同決定。
　　本條通過列舉的方式規(guī)定了業(yè)主共同管理權(quán)的范圍及成員權(quán)的行使、決議的通過及表決能力的大小等問題。本條規(guī)定也設(shè)置了業(yè)主共同決定事項(xiàng)進(jìn)行表決的前提性條件，即所有建筑區(qū)劃內(nèi)需由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，無(wú)論是較為重大的事項(xiàng)還是一般性、常規(guī)性的事務(wù)，都應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。這與之前原《物權(quán)法》第76條對(duì)此問題的規(guī)定相比，屬于新增加的規(guī)定，使表決的程序更加規(guī)范，降低了業(yè)主表決同意人數(shù)及專有部分面積占比的要求，更加強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的參與度和業(yè)主自治，保護(hù)了小業(yè)主的表決權(quán)，充分體現(xiàn)了民主原則。
　　按照本條規(guī)定，籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于建筑區(qū)劃內(nèi)較為重大的事情，不能由參與表決的業(yè)主以簡(jiǎn)單多數(shù)的表決形式作出決定。因此本條第2款規(guī)定，決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。這表明，籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決的前提下，還必須同時(shí)具備兩個(gè)條件，才為有效的決定。一是必須獲得經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主的同意；二是必須獲得參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主的同意。即在參與表決人數(shù)及其專有部分占建筑物總面積上均要符合條件，缺一不可。值得注意的是，本條規(guī)定與原《物權(quán)法》第76條對(duì)此問題的規(guī)定相比，將之前的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”變更為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，同時(shí)參與表決的必須是專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主。同時(shí)也將“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”的籌措和使用分別規(guī)定，著重提及維修資金，也傳達(dá)了維修資金的重要性。
　　改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物進(jìn)行重大改變，這種改變不僅僅是外觀上的改變，往往也會(huì)對(duì)建筑物的使用功能甚至安全系數(shù)產(chǎn)生重大影響，與所有業(yè)主的利益密切相關(guān)，屬于建筑區(qū)劃內(nèi)重大的事情，理應(yīng)在業(yè)主表決時(shí)設(shè)置更為嚴(yán)格的條件，以維護(hù)最廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
　　關(guān)于改變共有部分的用途的理解。共有部分用途的改變對(duì)業(yè)主專有權(quán)、共有權(quán)以及共同管理權(quán)的行使都會(huì)產(chǎn)生重大影響。共有部分的用途具有法定性，原則上不得改變。但實(shí)踐中有時(shí)業(yè)主會(huì)因?yàn)橛刑厥獾脑蚨枰淖児灿胁糠值挠猛?。?duì)于共有部分的范圍，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第37條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途?！薄皹I(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)?！鄙鲜鰲l文中提到的“物業(yè)管理用房”“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施”，都屬于《民法典》第274條規(guī)定的屬于業(yè)主共有的部分。
　　關(guān)于利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的理解?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”因利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的糾紛并不少見，此部分涉及對(duì)共有部分的使用及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收入的分配和使用等問題，與每一個(gè)業(yè)主都有關(guān)聯(lián)，也是業(yè)主們關(guān)心的一個(gè)重要的問題，將其納入須經(jīng)業(yè)主共同決定的較為重大的事情范圍，確定嚴(yán)格的表決要求和程序，既明確了裁判依據(jù)，也對(duì)收益的歸屬問題作出了安排。
　　除決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外的其他事項(xiàng)，均屬于本建筑區(qū)劃內(nèi)一般性、常規(guī)性的事務(wù)，可以采取普通多數(shù)同意的方式。對(duì)此，本條第2款規(guī)定，“決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。這表明，建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性、常規(guī)性事務(wù)，雖然可以采取普通多數(shù)同意的方式作出，但在由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決的前提下，也必須同時(shí)符合以下兩個(gè)條件：一是必須獲得參與表決的專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主的同意；二是必須獲得占參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
　　為了使表決更具有合理性，本條中還有一個(gè)重要問題就是要明確業(yè)主人數(shù)及專有部分面積的計(jì)算方法。《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第23條規(guī)定了認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積的方法：“（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！钡?4條規(guī)定了認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)的方法：“（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！钡?5條第2款規(guī)定了一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

        一、為維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益提起訴訟是否應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主共同決定
　　業(yè)主大會(huì)決議效力、業(yè)主的表決權(quán)的表決能力等問題是訴訟中經(jīng)常遇到的問題。審判實(shí)踐中主要有兩種情況：一是針對(duì)占用共有部分的行為；二是解除物業(yè)服務(wù)合同。（1）對(duì)于占用共有部分行為的問題，業(yè)主之間往往對(duì)于共有權(quán)存在不同意見。此類事項(xiàng)首先應(yīng)交由業(yè)主大會(huì)討論，這樣既可以充分發(fā)揮業(yè)主自治的協(xié)調(diào)功能，也可以通過業(yè)主大會(huì)的形式在內(nèi)部對(duì)持反對(duì)意見的業(yè)主進(jìn)行安撫及溝通，為有關(guān)共同權(quán)益生效判決既判力及于全體業(yè)主奠定基礎(chǔ)。如果業(yè)主提起訴訟，人民法院受理后應(yīng)當(dāng)對(duì)起訴的業(yè)主多做說明和解釋工作，以求案件的處理達(dá)到最佳效果。（2）解除物業(yè)服務(wù)合同，屬于關(guān)乎全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)，如果未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論即可訴請(qǐng)解除物業(yè)服務(wù)合同，勢(shì)必嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的權(quán)利，也將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)秩序的混亂，因此決定解除物業(yè)服務(wù)合同這一事項(xiàng)必須由業(yè)主自治，應(yīng)當(dāng)經(jīng)由業(yè)主共同決定。
        二、業(yè)主能否在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定與本條規(guī)定不同的決議通過規(guī)則
　　對(duì)于業(yè)主的此類特別約定，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，而共同管理事項(xiàng)更是業(yè)主最重要的自治內(nèi)容。因此，法律層面上沒有干涉的必要?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。”其中的“表決程序”在解釋上應(yīng)當(dāng)包括決議的通過條件。對(duì)于有特別約定的，要根據(jù)該約定來(lái)判斷業(yè)主表決權(quán)的表決能力及決議的效力問題。但是前述業(yè)主的特別約定并不是不加限制的，其仍然要受到一定的限制，業(yè)主所作特別約定的比例不得低于本條第2款規(guī)定的比例要求。本條第2款確立的多數(shù)決的決議規(guī)則是處理此類案件的法律依據(jù)，同時(shí)，其立法目的也是鼓勵(lì)業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)并形成業(yè)主自治，因此，本條第2款規(guī)定的決議規(guī)則是必須遵守的，如果業(yè)主在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定與本條規(guī)定不同的決議通過規(guī)則，則該通過規(guī)則不能低于本條第2款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的決議規(guī)則。

        （釋義來(lái)源：最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編的《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用》中對(duì)民法典物權(quán)編第278條的解釋）