一般納稅人篇一、增值稅（賣方繳納） 情形1：2016年4月30日前取得的不動產(chǎn) （一）非自建不動產(chǎn) 1.選擇適用簡易計稅方法計稅 以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。 征收率：5% 納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 2.選擇適用一般計稅方法計稅 以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。 稅率：9% 納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
（二）自建不動產(chǎn) 1.選擇適用簡易計稅方法計稅 以取得的全部價款和價外費用為銷售額。 征收率：5% 納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 2.選擇適用一般計稅方法計稅 以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。 稅率：9% 納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 情形2：2016年5月1日后取得的不動產(chǎn) （一）非自建不動產(chǎn) 適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。 稅率：9% 納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
（二）自建不動產(chǎn) 適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。 稅率：9% 納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，能否差額繳納增值稅？如何開票？ 二、增值稅附加稅費（賣方繳納） 以依法實際繳納的增值稅為計稅依據(jù)。 ●城市維護(hù)建設(shè)稅稅率：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。 ●教育費附加費率：3% ●優(yōu)惠：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持小微企業(yè)和個體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第12號）第二條規(guī)定，自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶減半征收資源稅（不含水資源稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。 因此，符合條件的小型微利企業(yè)，可享受上述優(yōu)惠政策。 三、土地增值稅（賣方繳納） 以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，實行四級超率累進(jìn)稅率：
增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 應(yīng)納稅額＝增值額×規(guī)定稅率－扣除金額×速算扣除系數(shù)
四、企業(yè)所得稅（賣方繳納） 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第19號）的規(guī)定，企業(yè)取得財產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計入確認(rèn)收入的年度計算繳納企業(yè)所得稅。 因此，企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅應(yīng)根據(jù)以上規(guī)定執(zhí)行。 五、印花稅（買賣雙方均需繳納） 按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額為計稅依據(jù)，不包括列明的增值稅稅款。 稅率：萬分之五 優(yōu)惠：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持小微企業(yè)和個體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第12號）第二條規(guī)定，自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶減半征收資源稅（不含水資源稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。 因此，符合條件的小型微利企業(yè)，可享受上述優(yōu)惠政策。 六、契稅（買方繳納） 契稅計稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款，不包括增值稅。 稅率：3% 小規(guī)模納稅人篇
上文我們學(xué)習(xí)了《企業(yè)存量房交易涉及的稅費—一般納稅人篇》了，本文我們一起來看看非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的小規(guī)模納稅人存量房交易涉及的稅費政策吧~
一、增值稅（賣方繳納） 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 （二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 因此，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需繳納的增值稅可歸納如下： （一）非自建不動產(chǎn) 增值稅=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% （二）自建不動產(chǎn) 增值稅=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第1號）規(guī)定：“九、按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。在預(yù)繳地實現(xiàn)的月銷售額超過10萬元的，適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 十、小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按其納稅期、本公告第九條以及其他現(xiàn)行政策規(guī)定確定是否預(yù)繳增值稅；其他個人銷售不動產(chǎn)，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅。”
二、增值稅附加稅費（賣方繳納） 以依法實際繳納的增值稅為計稅依據(jù)。 ●城市維護(hù)建設(shè)稅稅率：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。 ●教育費附加費率：3% ●優(yōu)惠：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持小微企業(yè)和個體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第12號）第二條規(guī)定，自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶減半征收資源稅（不含水資源稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。
三、土地增值稅（賣方繳納） 以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，實行四級超率累進(jìn)稅率：
增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 應(yīng)納稅額＝增值額×規(guī)定稅率－扣除金額×速算扣除系數(shù)
四、企業(yè)所得稅（賣方繳納） 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第19號）的規(guī)定，企業(yè)取得財產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計入確認(rèn)收入的年度計算繳納企業(yè)所得稅。 因此，企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅應(yīng)根據(jù)以上規(guī)定執(zhí)行。
五、印花稅（買賣雙方均需繳納） 按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額為計稅依據(jù)，不包括列明的增值稅稅款。 稅率：萬分之五 優(yōu)惠：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持小微企業(yè)和個體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第12號）第二條規(guī)定，自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶減半征收資源稅（不含水資源稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。
六、契稅（買方繳納） 契稅計稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款，不包括增值稅。 稅率：3% 來源：廈門稅務(wù) |
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