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2024-10-21 17:11:49 張?jiān)?/p> 分享 針對(duì)閑置存量土地存在的開(kāi)發(fā)難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問(wèn)題，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)總結(jié)地方實(shí)踐探索，研究出臺(tái)了3方面18條政策措施，推動(dòng)妥善處置閑置存量房地產(chǎn)用地。為了指導(dǎo)各地精準(zhǔn)適用政策措施，特開(kāi)設(shè)專(zhuān)欄每周選登一個(gè)處置閑置存量房地產(chǎn)用地的典型案例，支持各地更好依法處置閑置土地，盤(pán)活存量土地，謹(jǐn)供參考交流，本期編發(fā)案例13。 案例概況 2018年10月，A公司通過(guò)招拍掛方式取得B市C區(qū)1宗混合用地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用地面積5.21公頃，成交總價(jià)11.2億元，用地性質(zhì)包括商務(wù)用地（B2）、商業(yè)用地（B1）和二類(lèi)居住用地（R2），在宗地內(nèi)規(guī)劃有高層住宅3棟，為村民安置房。經(jīng)B市規(guī)劃自然資源部門(mén)調(diào)查核實(shí)，2019年1月項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，11月受A公司資金問(wèn)題影響，項(xiàng)目全面停工。由于該項(xiàng)目已達(dá)動(dòng)工開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，不屬于閑置土地，但存在后續(xù)建設(shè)資金不足，不能按期竣工的風(fēng)險(xiǎn)。 問(wèn)題與困難 該項(xiàng)目為B市政府認(rèn)定的問(wèn)題樓盤(pán)和“保交樓”項(xiàng)目。目前，因項(xiàng)目債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)資金鏈緊張，建設(shè)進(jìn)度受阻，后續(xù)開(kāi)發(fā)乏力，存在逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，部分在建項(xiàng)目為村民安置房，事關(guān)民生，需盡快解決。2019年年底以來(lái)，A公司的控股公司——D公司與100余家大型房地產(chǎn)企業(yè)溝通，嘗試通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)重組等多種方式化解風(fēng)險(xiǎn)，但均未成功。主要問(wèn)題在于：原規(guī)劃開(kāi)發(fā)的公寓產(chǎn)品因市場(chǎng)形勢(shì)變化，難以去化銷(xiāo)售。同時(shí)，項(xiàng)目拆遷周期過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本增大，加之項(xiàng)目在建工程和股權(quán)均被抵押，涉案后被法院查封凍結(jié)，大大增加了項(xiàng)目盤(pán)活難度。 應(yīng)對(duì)措施 為了解決項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金不足問(wèn)題，確保順利交房，依據(jù)自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)研究出臺(tái)的妥善處置閑置存量土地18條政策措施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“18條”），B市采取了以下措施予以盤(pán)活：一是推進(jìn)司法處置。B市和C區(qū)兩級(jí)法院組建專(zhuān)班，加快推動(dòng)訴訟案件和解，實(shí)現(xiàn)債務(wù)“新老劃斷”，解決項(xiàng)目被抵押、查封問(wèn)題。二是引入投資主體。B市根據(jù)“保交樓”相關(guān)政策，以公開(kāi)、公平、公正、優(yōu)中選優(yōu)為原則，成立意向續(xù)建方遴選委員會(huì)，通過(guò)遴選方式選定E公司、F公司聯(lián)合體為項(xiàng)目續(xù)建投資主體。聯(lián)合體與A公司簽訂續(xù)建協(xié)議，重新約定竣工時(shí)間，并明確以合作開(kāi)發(fā)方式由聯(lián)合體帶資續(xù)建，項(xiàng)目完成后A公司的銷(xiāo)售資金將優(yōu)先用于償還續(xù)建費(fèi)用。三是調(diào)整規(guī)劃條件。經(jīng)B市政府批準(zhǔn)，C區(qū)規(guī)劃自然資源分局在符合區(qū)域規(guī)劃要求且不改變?cè)摰貕K商業(yè)、住宅用地功能前提下，將該宗地兼容商業(yè)建筑比例由18%調(diào)整為14%，兼容住宅建筑比例由19%調(diào)整為49%，其他條件不變，按原控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。同時(shí)，為保障項(xiàng)目所在區(qū)域的公共服務(wù)設(shè)施，C區(qū)政府出具書(shū)面承諾，同意解決因調(diào)規(guī)帶來(lái)的人口增加等問(wèn)題，滿足相應(yīng)產(chǎn)生的入學(xué)、入園和社區(qū)服務(wù)、居家養(yǎng)老、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等居住服務(wù)配套需求。 （本期案例由河南省自然資源廳提供） 【案例評(píng)析】 “18條”從土地角度，為地方做好“保交樓”工作提供了新思路。本案例中，B市靈活運(yùn)用有關(guān)政策，助力盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)，指導(dǎo)企業(yè)引入第三方合作開(kāi)發(fā)，穩(wěn)妥化解了項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，有序推動(dòng)了“保交樓”項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，為各地助力企業(yè)紓困、盤(pán)活存量房地產(chǎn)用地提供了示范。 盤(pán)活項(xiàng)目資產(chǎn)，助力企業(yè)紓困。從地方實(shí)踐看，一旦存量土地涉及司法查封，后續(xù)處置盤(pán)活工作往往會(huì)陷入僵局。本案例中，B市著眼于幫助企業(yè)打破僵局，依據(jù)“18條”中第（九）條“配合推進(jìn)司法及破產(chǎn)處置”，充分發(fā)揮政府與法院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的作用，加快推動(dòng)訴訟案件和解，解決項(xiàng)目抵押、查封問(wèn)題，助力企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)。通過(guò)此舉，政府不僅充分保障了企業(yè)合法權(quán)益，有效緩解了其開(kāi)發(fā)建設(shè)資金壓力，也保障了后續(xù)投資人資金安全，可謂一舉多得。 促進(jìn)合作開(kāi)發(fā)，化解項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，小型房企融資成本高且困難，單靠企業(yè)自身難以保障項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。本案例中，原開(kāi)發(fā)企業(yè)曾多次嘗試通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)重組等多種方式化解風(fēng)險(xiǎn)，但均未成功。其原因在于，經(jīng)營(yíng)主體擔(dān)心A公司項(xiàng)目信息披露不夠充分，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)信心不足。在此背景下，B市充分發(fā)揮政府中間人作用，依據(jù)“18條”中第（十一）條“支持合作開(kāi)發(fā)”，由B市政府主導(dǎo)成立意向續(xù)建方遴選委員會(huì)，通過(guò)遴選方式選定項(xiàng)目續(xù)建投資主體。相較于A公司單方與潛在合作方溝通，B市政府此舉更容易被經(jīng)營(yíng)主體認(rèn)可和接受，也更能引起廣泛的社會(huì)關(guān)注。值得注意的是，這種方式同樣是對(duì)第（六）條“充分激活土地二級(jí)市場(chǎng)要素配置效能”的精準(zhǔn)適用，通過(guò)充分發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)供需高效匹配，為各地處理類(lèi)似問(wèn)題提供了借鑒。 給予政策支持，推進(jìn)“保交樓”項(xiàng)目建設(shè)。從項(xiàng)目實(shí)際看，企業(yè)面臨公寓產(chǎn)品難以去化、項(xiàng)目入不敷出等問(wèn)題，政府積極提供政策支持，促進(jìn)企業(yè)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。B市依據(jù)“18條”中第（二）條“合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求”，探索規(guī)劃指標(biāo)優(yōu)化調(diào)整路徑，在不修改已批控規(guī)前提下，按法定程序?qū)σ?guī)劃條件中的兼容比例進(jìn)行調(diào)整。政府此舉可以促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡，進(jìn)而有效盤(pán)活存量土地。據(jù)了解，B市還綜合運(yùn)用其他相關(guān)政策，通過(guò)調(diào)整土地成本返還比例、優(yōu)化周邊配套等多種方式給予企業(yè)最大限度支持，進(jìn)一步緩解企業(yè)資金壓力、疏通政策堵點(diǎn)，為項(xiàng)目按期保質(zhì)交付保駕護(hù)航，持續(xù)高效推進(jìn)“保交樓”工作。 （本期評(píng)析作者為自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心張?jiān)剑?/p> 新媒體編輯：黃薇 責(zé)任編輯：黃薇 審核人：毛志紅 |
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