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來源：典型案例圈；本文僅供交流學(xué)習(xí)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，侵刪。  1、承租人在管理人通知解除租賃合同后，拒不交付租賃物的處理問題 【指導(dǎo)意見】： 由于新破產(chǎn)法改變了老破產(chǎn)法關(guān)于對債務(wù)人的有關(guān)爭議由破產(chǎn)合議庭裁定確認的模式，規(guī)定有關(guān)債務(wù)人的爭議均應(yīng)通過訴訟程序解決，因此，實踐中承租人在管理人通知解除租賃合同后，拒不交付租賃物的，應(yīng)通過訴訟程序解決，不能由破產(chǎn)合議庭直接裁定強制執(zhí)行。 來源：山東省高級人民法院民事審判第二庭《商事審判若干實務(wù)問題解答》 2、出租人可否起訴要求解除承租人與次承租人之間的租賃合同？承租人應(yīng)以誰為被告要求返還租賃物？ 【指導(dǎo)意見】： 合同解除權(quán)的享有主體應(yīng)當(dāng)是合同相對人，出租人與次承租人之間并非轉(zhuǎn)租合同的相對方，因此，出租人無權(quán)要求解除轉(zhuǎn)租合同。但轉(zhuǎn)租合同成立的前提在于承租人具有租賃權(quán)，在出租人解除其與承租人之間的租賃合同后，承租人的租賃權(quán)喪失，那么轉(zhuǎn)租合同賴以成立的基礎(chǔ)即不存在，因此，轉(zhuǎn)租合同便自然終止。 出租人依照其與承租人之間的租賃合同，可以在解除租賃合同的前提下，按合同要求承租人返還租賃物（人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請或依職權(quán)，從訴訟經(jīng)濟和次承租人利益的合理保障角度出發(fā)，將次承租人追加為第三人）；此外，出租人與承租人之間合同的解除，必然導(dǎo)致次承租人不享有以租賃權(quán)對抗出租人物的請求權(quán)的權(quán)利，因此，出租人也可以依照物的請求權(quán)要求次承租人返還租賃物（但可以將承租人和次承租人作為共同被告）。 來源：長沙市中級人民法院《關(guān)于房地產(chǎn)案件審理中有關(guān)疑難問題的解答》 3、承租人的履約瑕疵能否成就合同約定之解除條件？ 【指導(dǎo)意見】： 為鼓勵交易，改善營商法治環(huán)境，法院應(yīng)審慎適用合同解除制度，從合同性質(zhì)、內(nèi)容、履約情形、誠實信用原則等角度對違約行為進行綜合考慮，以判定違約行為是否滿足行使合同解除權(quán)的條件。即使從形式上看合同約定的解除條件已經(jīng)成就，出租人以此為由請求解除合同，可參考《九民紀(jì)要》第四十七條的規(guī)定，依法審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現(xiàn)，并根據(jù)誠實信用原則，確定合同應(yīng)否解除。在承租人的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現(xiàn)的情況下，一般不支持守約方行使約定解除權(quán)。 4、根據(jù)商用物業(yè)租賃合同的約定，出租人對物業(yè)公共區(qū)域的修繕無需征得承租人的同意。合同履行過程中，出租人對系爭租賃物業(yè)所在商場進行大規(guī)模維修工程，較大程度地影響了整個商場的經(jīng)營狀況，承租人因要求協(xié)商未果而暫停支付租金，出租人能否因此享有合同解除權(quán)？ 【指導(dǎo)意見】： 雖然根據(jù)合同約定承租人無權(quán)限制出租人對物業(yè)公共區(qū)域進行修繕。但如果出租人的修繕行為在一定期間內(nèi)已嚴(yán)重影響到租賃物業(yè)之商業(yè)使用效能，則應(yīng)當(dāng)允許承租人通過要求協(xié)商補償方案來修復(fù)該時段內(nèi)的利益失衡。若承租人因出租人拒絕協(xié)商而暫停支付租金。出租人不能僅因承租人暫停支付租金的行為而享有單方解除權(quán)。 5、承租人在轉(zhuǎn)租時向次承租人出示了產(chǎn)權(quán)人出具的授權(quán)委托出租的委托書。后在未給予承租人合理期限的情況下，次承租人徑行以未向其提供房屋權(quán)利證明文件以及轉(zhuǎn)租同意書為由單方面通知承租人解除轉(zhuǎn)租合同，該通知到達承租人時能否產(chǎn)生合同解除的后果？ 【指導(dǎo)意見】： 由于租賃合同簽訂時承租人已向次承租人提供了房屋權(quán)利人出具的委托書，作為其有權(quán)出租之證明。雖授權(quán)委托出租與同意轉(zhuǎn)租在權(quán)源上確有不同，但均可證明承租人確有權(quán)出租房屋。在未給予對方合理期限對出租的權(quán)源進行補正，且無相關(guān)證據(jù)證明對方將無法履行合同義務(wù)的情況下，次承租人不享有單方解除權(quán)，其發(fā)送的解除函件不發(fā)生合同解除的法律效力。 6、合同解除后，承租人既不實際使用租賃房屋也不騰空返還，出租人通知承租人限期搬離，否則出租人將有權(quán)自行收回房屋。承租人收到通知后既未回復(fù)亦未自行搬離。出租人主張的房屋占用費應(yīng)計至何時？ 【指導(dǎo)意見】： 根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十一條之規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔(dān)。據(jù)此，在出租人解除合同后即通知承租人限期搬離，并明確若逾期搬離將自行收回房屋的情況下，如承租人已收悉通知且未按期自行搬離，出租人應(yīng)當(dāng)及時自行收回房屋。若因出租人未及時收回房屋，導(dǎo)致房屋占用費損失擴大，出租人對其擴大損失不得要求賠償。 7、承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，法院在判定合同解除的同時，應(yīng)如何合理判定承租人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任的方式？ 【指導(dǎo)意見】： 承租人在租賃期間對租賃房屋造成損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。但對于破壞房屋承重結(jié)構(gòu)等較為嚴(yán)重的損壞，承租人自身可能不具備修復(fù)資質(zhì)和修復(fù)能力，雙方也容易對修復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭議，此時若直接判令承租人對破壞的房屋承重結(jié)構(gòu)予以修復(fù)，可能產(chǎn)生判決難以實際執(zhí)行的問題。故應(yīng)當(dāng)綜合考慮案件具體情況確定合理的修復(fù)責(zé)任承擔(dān)方式，在承租人難以承擔(dān)實際修復(fù)義務(wù)時，可考慮判令其承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)費用。 8、因承租人違約導(dǎo)致合同解除時，承租人需承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)否以不超過合同正常履行情況下出租人可得之利益為限？ 【指導(dǎo)意見】： 因承租人違約導(dǎo)致合同解除時，若承租人須承擔(dān)之責(zé)任總額超過了合同正常履行情況下出租人可得之利益，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則酌情予以調(diào)整，即承租人應(yīng)承擔(dān)之違約責(zé)任，以不超過合同正常履行情況下出租人的可得利益為限。 來源：上海市第二中級人民法院《房屋租賃類改發(fā)案件裁判要點》 9、不享有合同解除權(quán)的承租人明確表示不履行合同并退場，導(dǎo)致租賃物閑置，出租人是否具有防止損失進一步擴大的義務(wù)？ 【指導(dǎo)意見】： 租賃合同有效期內(nèi)，承租人在未解除合同的情況下擅自退場的，出租人有權(quán)要求承租人支付租賃物返還之前的租金。出租人在明知承租人已經(jīng)不可能繼續(xù)履行合同的情況下，對于租賃物閑置有過錯的，不得就擴大的損失要求賠償。 10、合同約定出租人在租期內(nèi)先行給予承租人一定時間的免租期，租賃合同提前解除情況下，出租人可否請求承租人支付免租期的租金？ 【指導(dǎo)意見】： 租賃合同中約定出租人給予承租人一定期限的免租期，免租期內(nèi)租金是否減免按照合同約定處理。 在承租人違約導(dǎo)致租賃合同提前終止的情況下，出租人依據(jù)合同約定請求承租人補足免租期內(nèi)相應(yīng)租金的，應(yīng)予支持；合同未作約定的，出租人可以根據(jù)導(dǎo)致合同解除的責(zé)任大小主張賠償免租期間的損失。 來源：成都市中級人民法院《2017年民商事審判工作會議紀(jì)要》 11、出租人交付的租賃房屋中存在部分違法建筑，房屋租賃合同解除的后果應(yīng)當(dāng)如何處理？ 【指導(dǎo)意見】： 實踐中，存在出租人交付的租賃房屋中部分為合法建筑、部分為違法建筑的情形，具體表現(xiàn)為產(chǎn)證載明的建筑面積小于實際租賃面積。此時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合違法建筑在租賃房屋中是否相對獨立和具體面積占比等因素判斷房屋租賃合同的效力。如果違法建筑占比較小且與合法建筑相對獨立，則一般可認定出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同中關(guān)于合法建筑的部分有效、關(guān)于違法建筑的部分無效。在一方當(dāng)事人主張解除合同的情況下，應(yīng)當(dāng)對房屋租賃合同中的有效部分和無效部分進行區(qū)分處理：對于有效部分，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任；對于無效部分，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 12、解除房屋租賃合同時，違約方對房屋作了大額裝修，可否要求守約方給予賠償？ 【指導(dǎo)意見】： 裝修行為屬于民法理論中的添附行為。對于裝修物的補償，目前尚無明確的法律依據(jù)，從民法原理出發(fā)，可以考慮按以下幾項原則處理： （1）尊重當(dāng)事人約定原則。即裝修是在出租人同意的情況下進行的，對裝修物的處理雙方已事先約定，且租賃合同屬正常終止。此種裝修是一種合法添附行為，處理原則可依據(jù)最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）》第八十六條規(guī)定，“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理”。 （2）所有人優(yōu)益承頂原則。即對所有人有益的裝修物，雙方事先未約定補償標(biāo)準(zhǔn)，可由雙方協(xié)商折價或由評估機構(gòu)評估重置價（扣除折舊費用）后，由出租人承頂。對于何為對出租人有利的裝修物，可通過三項原則確認： 一是出租人認可原則。即當(dāng)該裝修物出租人自愿承頂時，推定對其有益，可以由其承擔(dān)。 二是公共用途原則。即此種裝修對任何用途均可適用，如水、電、消防、排污、照明設(shè)施等，即使出租人不愿承頂，亦應(yīng)由法院認定其對出租人有益，評估后要求其承頂。 三是能滿足出租人經(jīng)營用途原則。比如出租人接手后也是用于相同目的，經(jīng)中介機構(gòu)鑒定認可后，即使出租人不愿承頂，亦應(yīng)要求其承頂。但在這種裝修中包含許多為裝飾性目的而添附的“軟裝修”，應(yīng)予扣除，因個人眼光不同，所有人無義務(wù)承頂其不欣賞的裝飾性裝修物。同時在承頂時，應(yīng)依承租人過錯予以折扣，而不能全額承頂。出租人承頂費用可在承租人所欠租金等金額中折抵，不需另行給付，可提高其承頂?shù)姆e極性。 （3）過錯負擔(dān)原則。即按雙方過錯，在依約定處理、出租人優(yōu)益承頂原則處理后，對剩余裝修物依各方過錯程度負擔(dān)。主要包括： 第一，侵權(quán)完全負擔(dān)。即承租人未取得所有權(quán)人同意私自進行的裝修應(yīng)自行負擔(dān)。因為此種裝修分割了所有人對房屋的所有權(quán)，損壞了房屋的完整性，所有權(quán)人無理由對其負擔(dān)。且承租人的裝修是招攬生意的手段，本身即包含經(jīng)營風(fēng)險，風(fēng)險應(yīng)自負。 第二，違約過錯分擔(dān)。即裝修行為取得所有權(quán)人認可，但當(dāng)租賃合約非正常終止，即應(yīng)依各方違約過錯程度，將裝修物評估后，按過錯比例程度由各方分擔(dān)損失。因締約過失無效的合同所產(chǎn)生的裝修物處理亦同。 當(dāng)然，一定要注意過錯負擔(dān)原則處理的是除雙方約定、所有人優(yōu)益承頂外的裝修物，并且要經(jīng)過合法評估機構(gòu)的評估，依其重置價或市場價予以合理負擔(dān)。 （4）公平分擔(dān)原則。合同因不可抗力導(dǎo)致不能正常履行，雙方對合同終止均無過錯的情況下，除雙方約定、所有人優(yōu)益負擔(dān)以外的裝修物的評估現(xiàn)值是雙方的真實損失。對于這種損失，只能依公平原則，在考慮雙方的財產(chǎn)狀況及其他情況的基礎(chǔ)下，由各方對裝修損失公平分擔(dān)。 來源：長沙市中級人民法院《民事審判裁判疑難解答》 13、出租人未經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)改變房屋用途，并與承租人訂立租賃合同，當(dāng)事人請求確認租賃合同無效的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，人民法院不予支持。當(dāng)事人要求解除合同的，應(yīng)予支持。 14、承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照民法典第七百一十一條的規(guī)定處理。 15、第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持； （二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償； （三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； （四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
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