這幾年，上海的城市更新可以說非常轟轟烈烈了

這是我隨手整理的近10年動作，各種各樣政策利好基本沒斷過

尤其2022年中心城區(qū)的成片二級舊里以下房屋改造正式完成后，直接開啟了2倍速

2023年開始，上海城市更新直接進(jìn)入下半場的狂飆攻堅(jiān)階段

單看每年花在舊改上的錢就高達(dá)千億

今年更夸張，直接批了1148億元的支出預(yù)算

我查了下全市2024-2026年最新的國土資源利用計(jì)劃方案，這里面最突出的就是中心城區(qū)

和去年相比，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)漲到了13.23萬元/畝

除了財(cái)政支出，市區(qū)供地的數(shù)量也在增加

今天為什么要跟各位分享這些龐大數(shù)字？

本質(zhì)上這些數(shù)字每一個(gè)背后，都意味著上海這座城市一次值得關(guān)注的改變

尤其城市核心區(qū)，很難出現(xiàn)郊區(qū)那種“五大新城”式的大刀闊斧規(guī)劃，更多的都是潤物細(xì)無聲但嚴(yán)格意義上轟轟烈烈的更新

這也是近兩年我們關(guān)于城市更新選題越來越多的原因

除了史上最大單地塊舊改的徐匯，還有大拆大建式的工人新村、原拆原建，以及小修小補(bǔ)式的口袋花園、拆墻合并...

我們一直試圖用看到的個(gè)案去解讀上海的發(fā)展趨勢

也就是上海到底怎么城市更新的？以及這件事到底有沒有未來？

這個(gè)命題很多人都沒有直觀的答案

或者說大家覺得城市更新就是單純的拆遷、賣地、讓開發(fā)商造房子

還有的除了房價(jià)更高、房子更新之外，其他都不關(guān)心

那上海為什么要做城市更新，這個(gè)宏大命題對我們來說又有什么意義？

于是這次，我們選了一個(gè)最能代表當(dāng)下上海城市更新模式的極致案例和范本：中興路板塊

并花一整天去實(shí)地看了看

這個(gè)爭議不斷但又確實(shí)非常極致的城市更新板塊，會有什么意想不到的畫面？

01

不過有個(gè)前提，憑什么是中興路？

不得不說所有內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊中，中興路一直是很特別的存在

這個(gè)離人廣只有3公里的老城區(qū)，是近年來上海內(nèi)環(huán)最大規(guī)模的舊改片區(qū)之一

而且相當(dāng)早就啟動了成片拆遷，周期很長

最早可以追溯到2003年

當(dāng)時(shí)首塊宅地的開發(fā)商還是上置集團(tuán)，也就是07年建成的綠洲雅賓利花園，后來被萬科接手

所以在這里你會看到開發(fā)項(xiàng)目真的很多很多

我整理了板塊二十年內(nèi)的18個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，地圖有限只能標(biāo)出一部分

但這張圖看起來依然相當(dāng)擁擠

目前已交付的樓盤共有9個(gè)，我用黃色標(biāo)注了一些

這里面一部分都是2020年后集中入市的，幾乎每年都有一個(gè)新盤出現(xiàn)

而大概到2027年，藍(lán)色標(biāo)注的9個(gè)在建高層也會建成

我在板塊內(nèi)走了一遭，看到了幾家開發(fā)商同時(shí)動工的場面

整個(gè)板塊可以說是轟轟烈烈地搞開發(fā)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)擠破頭，越來越多的建筑拔地而起

整個(gè)內(nèi)環(huán)相當(dāng)少見到這樣的場景

當(dāng)然，這種大開發(fā)也讓板塊從內(nèi)到外都變得非常不一樣

02

最直觀的就是物理更新，也就是那些一眼能看得出來的變化

我記得2020年大家對中興路的概念還很陌生，身邊更習(xí)慣的說法都是老閘北

打開地圖看，有的小區(qū)甚至沒有自己的名字

XX路XX弄小區(qū)，路名 數(shù)字的組合，相當(dāng)草率

而今天當(dāng)我真正站在板塊最南端，發(fā)現(xiàn)和我印象中已經(jīng)完全不一樣了

第一眼，當(dāng)然是城市天際線

來自過去20年持續(xù)不休的起高樓

這是我站在8號線中興路地鐵口附近的實(shí)拍，高樓林立幾乎鋪滿了一整個(gè)畫面

有的交付多年，有的還在建設(shè)當(dāng)中

這些高樓直接帶來了城市觀感上的不同

但板塊更新不只有大開大合的拆建一種方式，因?yàn)樽⒍ú鸩煌?，那些拆不完的老房子又要怎么處理?/span>

帶著這個(gè)問題我從寶昌路一直走到芷江路上，找到了答案

高樓之側(cè)，拆不完的舊樓房會持續(xù)翻新

比如三寶花苑和天吉小區(qū)

外墻都粉刷成磚紅色的樣子，完全看不見老閘北歲月的痕跡了

包括芷江路附近的老房子也刷成了跳躍式的紅黃漸變

連空調(diào)外機(jī)都用對應(yīng)顏色的格柵罩起來

這些老房子的存在，意味著中興路的板塊更新并不是連根拔起

而且站在道路中間你會發(fā)現(xiàn)，左右手的商品房和老公房雖然存在高低落差

但并不割裂

從頭走到尾的感受一直是和諧的

要做到這點(diǎn)其實(shí)不難

一個(gè)就是色彩協(xié)調(diào)，各位可以注意下兩側(cè)立面的部分

紅和橙本就是色譜里靠近的兩個(gè)顏色，看起來師承一脈

還有工地外的色彩墻取代了鐵皮圍擋，也是一樣的道理

通過色調(diào)和新建筑形成呼應(yīng)

還有一個(gè)方法是用底商 轉(zhuǎn)角花園、水景的手法，讓住區(qū)之間不那么封閉

比如站在中興路一號和天吉小區(qū)、三寶花苑之間的這個(gè)街角，會有很強(qiáng)烈的滲透感

豪宅業(yè)主下了班可以去對面的商店整包薯?xiàng)l，老住戶路過街角花園也能感受四季變化

包括附近的雅賓利花園和久欣公寓、新湖青藍(lán)國際和華清名苑，都是這個(gè)模式

傳統(tǒng)閉合的街角空間被打開了，甚至做得很有趣味性

模仿了山地、水系的結(jié)構(gòu)，把路口這種枯燥的地方做成了小型社交場所

03

除此之外我更關(guān)心的是，城市更新后的生活有沒有什么改變

沿著中興路走觀感是最強(qiáng)烈的

我看到一邊是基礎(chǔ)底商，煙酒彩票、五金店、寵物店......滿滿的城市煙火氣

而另一邊，摩登與現(xiàn)代的商業(yè)街區(qū)已經(jīng)開始出現(xiàn)

在中興路一號的步行街上，已經(jīng)有星巴克、CO-life絢集、LAVAZZA、一凡優(yōu)品...

這還只是現(xiàn)在的商業(yè)氛圍

經(jīng)?？次覀儚V告的朋友應(yīng)該有印象，板塊內(nèi)的中興傲舍正在引入一種更先進(jìn)的立體式商業(yè)

簡單點(diǎn)說，就是把住宅懸浮在三層商業(yè)體之上

加上旁邊的中興公園、街角廣場、沿街鋪面，形成一個(gè)集中性商業(yè)街區(qū)，體量非常龐大

效果圖

其實(shí)商業(yè)不只是一個(gè)板塊更新的核心，對整個(gè)區(qū)域的煥新也很重要

而這樣的街區(qū)帶來的注定是一種向外打開的生活方式

各位可以直接看這張實(shí)拍圖，來自中興路步行街

寬度直逼南京路步行街

我在路口站了五分鐘，看到這樣一幅畫面

因?yàn)椴叫薪肿銐驅(qū)挕⒅苓叺赇佉裁嫦蛩腥?/span>

無論新業(yè)主，還是舊住民，其實(shí)都能在一個(gè)開放的共享空間內(nèi)生活

這個(gè)概念在中興公園內(nèi)達(dá)到了某種極致

原本一個(gè)封閉的市政公園，2020年萬科負(fù)責(zé)公園的整體更新和提升后

變成了這樣

沒有邊界和閘門，下樓過街就是公園內(nèi)部，完完全全地開放出來

整個(gè)公園景觀的層次非常豐富，而且都是圍繞人來展開的

下午三四點(diǎn)鐘，我找了個(gè)角落坐下來

大齡游戲區(qū)里，放學(xué)的中學(xué)生正在進(jìn)行攀爬比賽，隔壁幼齡區(qū)是忙著探險(xiǎn)的學(xué)步兒童

老年人拉二胡和打太極，而公園也成了年輕人的必需品，點(diǎn)杯咖啡就能曬一下午太陽

不管什么年齡什么性格，都能找到適合自己的場景

板塊更新一同帶來的還有配套的持續(xù)導(dǎo)入

除了原本的三甲醫(yī)院比如市中醫(yī)醫(yī)院、上海十院分院，和一二梯隊(duì)的市北初級中學(xué)、閘北第三中心小學(xué)外

今年10月份寶山路街道還官宣要引入一梯隊(duì)的靜安一中心小學(xué)，也由萬科代建，差不多2年就能建成使用

我印象中前幾年中興路的教育資源并不算多，但如今這個(gè)短板正在被補(bǔ)齊

04

最后其實(shí)還有一個(gè)最重要的變化，就是人的更新

來之前我以為這里和大多數(shù)舊城區(qū)一樣，不會有太多人氣，但實(shí)地看了一天我立刻拋棄了這個(gè)想法

尤其上下班時(shí)候年輕人比例很高

我觀察了下有一部分都進(jìn)入了中興路一號小區(qū)

我們之前挖過一個(gè)行業(yè)內(nèi)很罕見的數(shù)字，整個(gè)一期購買業(yè)主中

有約70%以上的比例是90后客群，80%的人有過海外留學(xué)經(jīng)驗(yàn)

換句話來說，中興路一號籠絡(luò)了一大批的年輕海歸在這里駐扎

包括最近2個(gè)月清盤的中興傲舍，一期成交客群畫像也主要是90后

這算是板塊內(nèi)一次從0到1的改變

而且已經(jīng)真實(shí)反饋在了當(dāng)下

在中興公園內(nèi)，年輕人濃度少見的非常高

這也是城市更新最重要的一點(diǎn)，吸引越來越多年輕化的人群

我們知道上海是一座不折不扣的老齡化城市，很多老的板塊都非常非常老

所以居住的也大部分是老年人

但因?yàn)榍懊娴奈锢砀?、生活更?/span>，可以吸引年輕人陸續(xù)來到這里，買房、生活、休閑...并逐漸扎根

這也是一個(gè)城市內(nèi)最有活力的那部分

05

所以上海的城市更新到底在更新什么？

本質(zhì)是什么

很多時(shí)候大家都把城市更新放在出讓多少土地或砸了多少錢的層面，這些關(guān)注點(diǎn)都對

但都不是我們認(rèn)為城市更新的本質(zhì)

雙腳走完整個(gè)板塊后，下午四點(diǎn)我站在東寶興路的紅綠燈下，相當(dāng)于站在了板塊的最東邊

往西回看百萬中興城的畫面是這樣的

當(dāng)下最大的感觸就萬科對于這個(gè)板塊的意義還是挺重要的

很難想象如果是其他開發(fā)商開發(fā)這些地塊，也許賣完樓盤基本就結(jié)束了

但今天我們看到通過城市更新給原居民換了一種生活，甚至有越來越多的年輕人愿意住進(jìn)來了

有人就代表著城市有源源不斷的活力，這其實(shí)也是上海每一輪發(fā)展的原動力

所以你看早期陸家嘴為什么愿意對全國、甚至國際的金融業(yè)開放，就是形成產(chǎn)業(yè)中心之后會有更多的人來

任何一個(gè)地方都是更多人加入才會有活力、有創(chuàng)新

也只有人才能帶來最本質(zhì)的變化

以上為正文，來自余奔雷

這是真叫盧俊公眾號的第5741篇原創(chuàng)文章