摘要

·高盛預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2025年觸底，房?jī)r(jià)將在2025年底穩(wěn)定下來(lái)，但新開(kāi)工和投資將在2026年至2027年進(jìn)入下行周期，新開(kāi)工項(xiàng)目可能出現(xiàn)雙位數(shù)下跌。

·二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)每年成交量將保持中位數(shù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)將在2025年底至2026年初企穩(wěn)，均價(jià)在2026年持平，2027年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)2%。

·政府計(jì)劃通過(guò)政策銀行、商業(yè)銀行以及地方發(fā)債等方式收購(gòu)庫(kù)存，預(yù)計(jì)需要2萬(wàn)億人民幣來(lái)消化可售庫(kù)存，并提供資金支持以解決在建工程和閑置土地背后的債務(wù)問(wèn)題。

·未來(lái)三年內(nèi)，新增供應(yīng)中二手房占比將超過(guò)60%，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將從以新房為主轉(zhuǎn)向二手房掛牌增加，對(duì)政府管理庫(kù)存帶來(lái)挑戰(zhàn)。

·政府需要投入4萬(wàn)億人民幣來(lái)降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率，并提供2萬(wàn)億人民幣用于填補(bǔ)資不抵債但已預(yù)售項(xiàng)目的資金缺口，以穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

·按揭貸款利率下降至2%是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的重要條件之一，但房?jī)r(jià)企穩(wěn)并持續(xù)上漲的充分必要條件是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的逆轉(zhuǎn)。

·開(kāi)發(fā)商的銷售現(xiàn)金利潤(rùn)預(yù)計(jì)將在2025年至2027年間企穩(wěn)，但市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)可能額外下降15%至20%，開(kāi)發(fā)商股票估值復(fù)蘇路徑仍取決于基本面韌性。

Q&A

2025年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體展望是什么？

根據(jù)高盛的最新報(bào)告，預(yù)計(jì)2025年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸觸底。假設(shè)未來(lái)三年內(nèi)將有8萬(wàn)億人民幣的財(cái)政刺激政策以實(shí)現(xiàn)供需平衡，房?jī)r(jià)將在2025年底穩(wěn)定下來(lái)。具體來(lái)看，房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資預(yù)計(jì)在2026年至2027年進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)達(dá)五六年的下行周期，新開(kāi)工項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)雙位數(shù)的下跌。在新開(kāi)工企穩(wěn)之前，改善將較為有限。如果新開(kāi)工能夠在2027年持平，那么房地產(chǎn)投資可能在2028年至2029年開(kāi)始平穩(wěn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累也會(huì)逐漸消失。

二手房市場(chǎng)的前景如何？

二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)每年的成交量將保持中位數(shù)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)將在2025年底至2026年初企穩(wěn)，均價(jià)在2026年持平，而到2027年則預(yù)計(jì)增長(zhǎng)2%。如果以P end sport Price來(lái)看，預(yù)計(jì)到2026年底房?jī)r(jià)能回到24年底水平，并在27年有小幅增長(zhǎng)。二手房市場(chǎng)主要集中在一二線城市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡問(wèn)題如何解決？

要實(shí)現(xiàn)26年底25年底房?jī)r(jià)企穩(wěn)和27年的新開(kāi)工恢復(fù)，需要解決幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：首先是可售庫(kù)存下降，這部分需要約2萬(wàn)億人民幣，相當(dāng)于全國(guó)范圍內(nèi)20多萬(wàn)億的新房市場(chǎng)可售貨源的10%。其次是逐步消化在建工程或閑置土地背后的債務(wù)，這個(gè)過(guò)程需要大量資金。此外，還需對(duì)資不抵債已預(yù)售單位竣工項(xiàng)目提供資金支持。目前這類項(xiàng)目基本未納入白名單融資。

政府如何通過(guò)收購(gòu)庫(kù)存來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)？

政府計(jì)劃通過(guò)政策銀行、商業(yè)銀行以及地方發(fā)債等方式收購(gòu)庫(kù)存。地方政府應(yīng)有較強(qiáng)意愿進(jìn)行收購(gòu)，但實(shí)際操作中仍面臨一些經(jīng)濟(jì)性問(wèn)題，如賬目難以計(jì)算等。此外，大部分低線城市對(duì)保障房需求較低，因此庫(kù)存收購(gòu)主要集中于大中城市。如果2萬(wàn)億資金集中用于75個(gè)大中城市，可售庫(kù)存消化比例可能超過(guò)25%。

未來(lái)三年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)是什么？

預(yù)計(jì)到今年底，一手加二手可售面積約為29億平方米，相當(dāng)于26個(gè)月去化周期。未來(lái)三年的新增供應(yīng)中，每年新增供應(yīng)約為5億平方米，總計(jì)15億平方米，其中60%為二手房。這意味著供應(yīng)結(jié)構(gòu)從以新房為主轉(zhuǎn)向二手房掛牌增加，對(duì)政府管理庫(kù)存帶來(lái)挑戰(zhàn)。如果無(wú)法控制住價(jià)格企穩(wěn)，那么政府去化壓力將從新房轉(zhuǎn)向二手房。

如果沒(méi)有額外財(cái)政刺激政策，未來(lái)幾年房地產(chǎn)庫(kù)存變化如何？

在沒(méi)有考慮2萬(wàn)億財(cái)政刺激政策情況下，到27年底一手加二手總成交量去化周期需21個(gè)月。但若考慮到這2萬(wàn)億，則去化周期降至15-16個(gè)月。這表明額外財(cái)政刺激對(duì)于加速去庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)具有重要作用。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中庫(kù)存水平對(duì)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的重要性如何？

以往周期來(lái)看，15至16個(gè)月的庫(kù)存水平是房?jī)r(jià)企穩(wěn)的一個(gè)重要必要條件。根據(jù)政府在五月份提出的去庫(kù)存政策，我們估算需要2萬(wàn)億人民幣來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。在未售庫(kù)存方面，其成本約為6萬(wàn)億美元，相當(dāng)于四十多萬(wàn)億人民幣。這些未售庫(kù)存包括已拿到預(yù)售證可售的部分、在建工程（WIP）和土地儲(chǔ)備等。特別是在建工程和土地儲(chǔ)備背后的隱含債務(wù)問(wèn)題尤為重要。

房地產(chǎn)行業(yè)總負(fù)債情況如何？

如果剔除預(yù)售款，整個(gè)行業(yè)的總負(fù)債大約為8萬(wàn)億美元，即五十多萬(wàn)億人民幣。其中超過(guò)30%的負(fù)債與在建工程和土地儲(chǔ)備相關(guān)。當(dāng)前資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不到10%，遠(yuǎn)低于2014年、2015年的15%。這反映了房?jī)r(jià)下跌和成交量萎縮背后的債務(wù)去化困難。如果要將杠桿率從預(yù)計(jì)明年底的80%降至70%，政府需投入4萬(wàn)億人民幣。然而，這4萬(wàn)億可能不足以解決上下游欠賬問(wèn)題，但仍需政府提供支持，以穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支持資金需求有多大？

除了前述提到的4萬(wàn)億外，還需要另外2萬(wàn)億用于填補(bǔ)資不抵債但已預(yù)售項(xiàng)目的資金缺口。這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)二三年底竣工面積約為20多億平方米，其中6億平方米需要2萬(wàn)億元來(lái)完成建設(shè)。此外，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著每年四五萬(wàn)億元的資金缺口，未來(lái)三年內(nèi)總計(jì)十幾萬(wàn)億元。如果這些資金缺口無(wú)法解決，將影響銀行、供應(yīng)商、建筑商及普通民眾。因此，政府必須積極提供大量資金支持，以期在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

目前按揭貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？

當(dāng)前按揭貸款利率仍然過(guò)高。從購(gòu)房成本指數(shù)來(lái)看，包括利息和按揭還款，總體成本已經(jīng)回到了2014年的水平。然而，如果比較當(dāng)前房?jī)r(jià)與2014-2015年的公允價(jià)值，目前家庭杠桿率已從當(dāng)時(shí)20%上升至66%，且家庭償債比率仍超過(guò)15%。即便房?jī)r(jià)接近公允價(jià)值，但家庭資產(chǎn)負(fù)債表狀況較差。如果按揭貸款利率能降至2%，并假設(shè)租金收益不變且通脹維持在1.3%左右，那么許多二三線城市的房?jī)r(jià)將達(dá)到公允價(jià)值。這是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的重要條件之一。

房?jī)r(jià)企穩(wěn)并持續(xù)上漲的充分必要條件是什么？

房?jī)r(jià)企穩(wěn)并持續(xù)上漲的充分必要條件是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的逆轉(zhuǎn)。具體來(lái)說(shuō)，需要看到當(dāng)前螺旋式下降趨勢(shì)的停止，并且就業(yè)和收入預(yù)期能夠復(fù)蘇。這些因素是房?jī)r(jià)穩(wěn)定并持續(xù)上漲的重要基礎(chǔ)。目前，去庫(kù)存和適度降息至2%等措施雖然對(duì)房?jī)r(jià)有一定正面影響，但其持續(xù)性難以判斷。參考日本在1992年和1993年的情況，當(dāng)時(shí)東京房?jī)r(jià)在大跌后出現(xiàn)小幅反彈，但隨后繼續(xù)下跌。因此，即使政府采取足夠刺激措施，可能會(huì)帶來(lái)一線甚至二線城市房?jī)r(jià)回升，但其可持續(xù)性仍需觀察。

開(kāi)發(fā)商銷售現(xiàn)金利潤(rùn)及庫(kù)存減值風(fēng)險(xiǎn)如何變化？

在未來(lái)三年內(nèi)，如果核心城市房?jī)r(jià)能夠企穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商的銷售現(xiàn)金利潤(rùn)預(yù)計(jì)將在2025年至2027年間企穩(wěn)，其庫(kù)存減值風(fēng)險(xiǎn)也將隨之下降。然而，目前我們覆蓋的大部分開(kāi)發(fā)商主要為國(guó)有企業(yè)（SOE），它們平均交易于0.5倍預(yù)期市凈率，這隱含了約30%的平均庫(kù)存減值風(fēng)險(xiǎn)，即市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)可能額外下降15%至20%。盡管如此，自下行周期以來(lái)，我們覆蓋開(kāi)發(fā)商的平均庫(kù)存減值僅為6%。

美國(guó)和日本地產(chǎn)下行周期對(duì)建筑商股價(jià)有何影響？

在美國(guó)和日本地產(chǎn)下行周期中，建筑商股價(jià)見(jiàn)底通常比房?jī)r(jià)見(jiàn)底提前2到4年。例如，美國(guó)在經(jīng)歷一輪反彈后，由于房?jī)r(jià)未完全企穩(wěn)，股票價(jià)格再次回落，直到宏觀經(jīng)濟(jì)真正企穩(wěn)后才出現(xiàn)較為持久的上漲。而在日本，在安倍經(jīng)濟(jì)刺激政策下，股市反彈帶動(dòng)建筑商股價(jià)大幅上升，但2017至2018年又快速回落。在中國(guó)，本輪下行周期中開(kāi)發(fā)商股票平均跌幅達(dá)60%，顯著跑輸指數(shù)。從歷史來(lái)看，每次政策放松期間，開(kāi)發(fā)商股價(jià)通常比指數(shù)表現(xiàn)好40到50個(gè)百分點(diǎn)。九月份政策放松后，開(kāi)發(fā)商股票從低點(diǎn)平均反彈80%，但未來(lái)估值復(fù)蘇路徑仍取決于基本面韌性。

如何評(píng)估開(kāi)發(fā)商基本面韌性及其對(duì)估值復(fù)蘇路徑的影響？

評(píng)估開(kāi)發(fā)商基本面韌性主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

1.地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：包括可售資源規(guī)模和質(zhì)量。在北京、上海、深圳等核心城市以及杭州、合肥等二線城市擁有較多項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的開(kāi)發(fā)商，如中國(guó)海外和綠城，將更受益于市場(chǎng)需求端復(fù)蘇。

2.投資性物業(yè)：包括物管收入規(guī)模。投資性物業(yè)能幫助獲取額外經(jīng)營(yíng)貸款資金。例如華潤(rùn)、龍湖、新城在此方面資產(chǎn)價(jià)值排名靠前，其中華潤(rùn)抵押率不到30%，龍湖不到60%，而新城接近80%。

3.資產(chǎn)負(fù)債表健康程度：例如凈負(fù)債率與銷售規(guī)模比例。民營(yíng)企業(yè)普遍超過(guò)100%，央企如保利經(jīng)貿(mào)、華僑城則明顯偏高。從短期債務(wù)壓力看，萬(wàn)科壓力最大。

綜合評(píng)分顯示，中國(guó)海外、華潤(rùn)、龍湖、招商蛇口及綠城排名靠前，而華僑城、金地及萬(wàn)科則相對(duì)靠后。這些評(píng)分結(jié)果用于股票評(píng)級(jí)時(shí)作為參考，從風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)角度基于調(diào)整后的賬面價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)中的假設(shè)條件是什么？

在業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)中，我們采用了不同假設(shè)條件：

1.基本假設(shè)：未來(lái)三年內(nèi)整體庫(kù)存減值8%。

2.悲觀假設(shè)：整體庫(kù)存減值11%。

3.樂(lè)觀假設(shè)：無(wú)進(jìn)一步減值。

這些假設(shè)用于確定調(diào)整后的賬面價(jià)值，并根據(jù)歷史最低市凈率進(jìn)行評(píng)估，以反映不同情景下可能產(chǎn)生的現(xiàn)金損益，而非會(huì)計(jì)報(bào)表利潤(rùn)。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，基于過(guò)去五個(gè)政策寬松周期的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市凈率（PB）有多大的擴(kuò)張幅度？未來(lái)兩三年行業(yè)的平均ROE水平如何？

基于過(guò)去五個(gè)政策寬松周期的數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市凈率（PB）平均可以擴(kuò)張約50%。目前我們的目標(biāo)價(jià)是基于2024年平均0.4倍PB在2025年達(dá)到0.7倍PB。然而，即便達(dá)到0.7倍PB，這一估值水平仍處于歷史長(zhǎng)周期交易區(qū)間的低端。這主要是因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的股本回報(bào)率（ROE）遠(yuǎn)低于歷史水平。預(yù)計(jì)未來(lái)兩到三年，我們覆蓋的開(kāi)發(fā)商平均ROE水平將在5%到6%之間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)估值擴(kuò)張和回升，核心因素是什么？投資者對(duì)房?jī)r(jià)企穩(wěn)有何看法？

要實(shí)現(xiàn)估值擴(kuò)張和回升，最核心因素是房?jī)r(jià)真正見(jiàn)底并企穩(wěn)。特別是國(guó)有企業(yè)（SOE）的開(kāi)發(fā)商，其新拿地利潤(rùn)率和后續(xù)ROE提升需要更強(qiáng)信心。然而，根據(jù)我們與投資者交流反饋，目前大家對(duì)房?jī)r(jià)企穩(wěn)尚未完全確信。盡管最低點(diǎn)股價(jià)和估值可能已經(jīng)過(guò)去，但開(kāi)發(fā)商股票仍更多處于交易性區(qū)間波動(dòng)中。每次政策刺激后基本面可能會(huì)出現(xiàn)大約八周左右的脈沖式復(fù)蘇，但隨后又會(huì)回落，再次觸發(fā)下一步政策放松。因此，在這種交易區(qū)間內(nèi)，買(mǎi)入時(shí)機(jī)和絕對(duì)股價(jià)水平對(duì)于獲取回報(bào)至關(guān)重要。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)不同類型房地產(chǎn)公司的評(píng)級(jí)如何調(diào)整？

我們覆蓋了14家開(kāi)發(fā)商，并根據(jù)不同情景假設(shè)下的風(fēng)險(xiǎn)收益維持了兩個(gè)核心買(mǎi)入評(píng)級(jí)：華潤(rùn)置地和中國(guó)海外發(fā)展。此外，還維持了兩個(gè)高貝塔系數(shù)且質(zhì)量較好的公司買(mǎi)入評(píng)級(jí)：龍湖集團(tuán)（具有可持續(xù)租金收入）和綠城中國(guó)（在核心城市擁有較多新項(xiàng)目資源）。這些公司在行業(yè)復(fù)蘇初期相對(duì)更能受益。同時(shí)，我們下調(diào)了六只股票評(píng)級(jí)，包括萬(wàn)科、華僑城從“中性”下調(diào)至“賣(mài)出”，保利發(fā)展、招商蛇口及經(jīng)貿(mào)控股從“買(mǎi)入”下調(diào)至“中性”。這些公司在評(píng)分表中存在1到2個(gè)基本面脆弱點(diǎn)。

對(duì)輕資產(chǎn)物業(yè)管理公司的前景如何評(píng)估？

投資者普遍認(rèn)為，在持續(xù)流動(dòng)性支持背景下，即使不確定房?jī)r(jià)是否能夠見(jiàn)底企穩(wěn)，對(duì)于輕資產(chǎn)物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款特別是現(xiàn)金利潤(rùn)方面可能會(huì)有所改善。此外，地方政府還債也將緩解物業(yè)管理公司B端或C端相關(guān)應(yīng)收賬款壓力。雖然今年年底前難以實(shí)現(xiàn)，但明年現(xiàn)金流和應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)可能逐漸降低。在此背景下，我們看好華潤(rùn)萬(wàn)象生活及綠城服務(wù)，這兩家公司未來(lái)兩年預(yù)計(jì)核心利潤(rùn)增長(zhǎng)20%左右，同時(shí)具備55%以上高分紅，以及4%到5%的特別股息與回購(gòu)潛力。

當(dāng)前市場(chǎng)成交量反彈情況及未來(lái)預(yù)期如何？

大部分投資者認(rèn)為此次成交量反彈在沒(méi)有明顯政策加碼情況下最多維持至今年年底。從過(guò)往數(shù)據(jù)來(lái)看，本輪反彈比前幾輪更為強(qiáng)勁，但經(jīng)理人意見(jiàn)指數(shù)及消費(fèi)者樂(lè)觀程度未超過(guò)疫情后重啟時(shí)期，新房搜尋熱度指數(shù)也未超過(guò)之前累積需求釋放階段。不過(guò)，新房與二手房成交量表現(xiàn)良好，其中二手房成交量仍處歷史高位。我們每周監(jiān)測(cè)的新房搜尋指數(shù)顯示，小幅反彈后出現(xiàn)小幅軟化，與近期成交量變化吻合。因此，本輪成交量復(fù)蘇持續(xù)時(shí)間預(yù)期并不強(qiáng)烈，大概率僅能延續(xù)至今年年底。

投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期如何？在交易層面上，是否存在外資和內(nèi)資之間的分歧？

從交易層面來(lái)看，整體參與度并不高。主要原因是每一個(gè)寬松周期帶來(lái)的反彈時(shí)間都很短且急促，本次尤為明顯。最強(qiáng)勁的反彈出現(xiàn)在那些瀕臨資不抵債邊緣的開(kāi)發(fā)商中，這使得機(jī)構(gòu)投資者對(duì)參與這類公司股票波動(dòng)的意愿不強(qiáng)。然而，對(duì)于三家國(guó)有企業(yè)（SOE）——萬(wàn)科、龍湖和綠城，以及保利地產(chǎn)，市場(chǎng)仍有較多討論，并基本同意我們對(duì)這些公司的樂(lè)觀看法。不過(guò)，對(duì)龍湖的不確定性討論相對(duì)較多。

在宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)層面上，投資者持何種態(tài)度？

投資者在宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)層面上保持謹(jǐn)慎態(tài)度。在政府未明確推出大規(guī)模刺激措施前，很難判斷能否走出當(dāng)前下行周期或通縮周期。從宏觀角度看，目前工業(yè)利用率約為70%，若要提升至80%以上，需要消費(fèi)端零售增長(zhǎng)超過(guò)20%。在現(xiàn)有規(guī)模下，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)并維持其可持續(xù)性存在巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，盡管宏觀復(fù)蘇可以提振購(gòu)房者信心，但僅靠信心恢復(fù)不足以消化當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存。此外，本輪周期中二手房掛牌量的不確定性也是一個(gè)顯著因素。因此，總體而言，投資者雖然謹(jǐn)慎，但仍期待政府采取大規(guī)模刺激措施以幫助中國(guó)走出低谷。

在與投資者交流過(guò)程中，有哪些地產(chǎn)及物管相關(guān)公司的市場(chǎng)反饋與預(yù)期差異較大？

對(duì)于以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的央企開(kāi)發(fā)商，如華潤(rùn)、中海等，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)遜色。主要原因是大家擔(dān)心新拿地項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，因?yàn)榉績(jī)r(jià)仍處于下行周期中。盡管這些央企開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚且市占率提升，但新拿地項(xiàng)目利潤(rùn)率下降壓制了其估值提升。例如綠城中國(guó)最近重啟了長(zhǎng)三角四個(gè)重點(diǎn)城市的一些地王項(xiàng)目，盡管毛利潤(rùn)率不高，但從開(kāi)發(fā)商角度看，這些高價(jià)值地塊能快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，并帶來(lái)未來(lái)銷售規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)。 對(duì)于持有物業(yè)比例較重的公司，如華潤(rùn)、龍湖等，如果宏觀環(huán)境未改善或政府刺激消費(fèi)力度不足，其未來(lái)零售額增長(zhǎng)趨勢(shì)以及持有物業(yè)收益將受到影響。這方面討論更多集中在這些公司的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿帮L(fēng)險(xiǎn)評(píng)估上。

物管板塊目前有哪些值得關(guān)注的問(wèn)題？

物管板塊普遍關(guān)注地產(chǎn)持續(xù)刺激政策可能帶來(lái)的收益。一方面，對(duì)物管公司作為母關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商輸血通道角色及賬面現(xiàn)金真實(shí)性的擔(dān)憂減少；另一方面，對(duì)于地方政府化解債務(wù)問(wèn)題可能緩解開(kāi)發(fā)商應(yīng)收賬款壓力也有所探討。然而，從近期與綠城服務(wù)反向路演情況來(lái)看，應(yīng)收賬款問(wèn)題短期內(nèi)難以顯著改善，即便到明年才可能看到明顯變化。因此，對(duì)物管公司的現(xiàn)金流管理及應(yīng)收賬款問(wèn)題仍需持續(xù)關(guān)注。