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《園地估價(jià)規(guī)程》要點(diǎn)解析 中國(guó)國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院 陳桂珅 程 鋒 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué) 朱道林為完善各類自然資源價(jià)格評(píng)估方法體系、
建立政府公示價(jià)格體系、深化自然資源資產(chǎn)市
場(chǎng)化配置和自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革，自然
資源部持續(xù)推進(jìn)園地估價(jià)的理論方法研究與試
點(diǎn)，并組織相關(guān)單位編制了《園地估價(jià)規(guī)程》
（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）。2024年9月1日起，
《規(guī)程》作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)正式實(shí)施。《規(guī)程》的
頒布實(shí)施，填補(bǔ)了園地估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的空白，
為自然資源資產(chǎn)分等定級(jí)價(jià)格評(píng)估制度的進(jìn)一
步完善奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。 《規(guī)程》是在《自然資源價(jià)格評(píng)估通則》
（以下簡(jiǎn)稱《通則》）的基本理念與定位、技術(shù)
方法與程序的框架下，對(duì)園地價(jià)格評(píng)估技術(shù)體系
的細(xì)化和完善?！锻▌t》屬于通用型標(biāo)準(zhǔn)，其編
制過程在堅(jiān)持科學(xué)性、規(guī)范性、實(shí)用性、統(tǒng)一性
等基本原則的基礎(chǔ)上，注重體現(xiàn)兼容并包、繼承
與引領(lǐng)并進(jìn)的基本定位，對(duì)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)體系中涉及
園地價(jià)格評(píng)估的技術(shù)方法進(jìn)行梳理辨析、歸納融
合，對(duì)缺少明確規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行基礎(chǔ)性規(guī)定?！兑?guī)程》在編制過程中，嚴(yán)格按照《通則》的規(guī)
定，并結(jié)合園地資源特點(diǎn)，細(xì)化和完善了園地基
準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和園地宗地地價(jià)評(píng)估的方法和程序。 《規(guī)程》與《園地分等定級(jí)規(guī)程》相銜接，并充分借鑒《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。在確定園
地價(jià)格影響因素時(shí)，《規(guī)程》充分考慮與園地分
等、定級(jí)的影響因素相銜接，考慮質(zhì)量因素與價(jià)
格因素的關(guān)系確定價(jià)格影響因素體系，并在定級(jí)
指數(shù)模型法評(píng)估園地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，充分銜接《園
地分等定級(jí)規(guī)程》的技術(shù)要點(diǎn)和成果要求。在樣
點(diǎn)地價(jià)評(píng)估方法選擇、基準(zhǔn)地價(jià)成果編制與整
理、估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式等方面，《規(guī)程》重點(diǎn)參
考和借鑒了《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定。同時(shí)，
結(jié)合園地的特征，其在園地價(jià)格影響因素、測(cè)算
方法、不同類型園地宗地評(píng)估等方面，充分凸顯
了園地價(jià)格評(píng)估的獨(dú)特性。 《規(guī)程》既將園地作為一個(gè)整體考慮而體
現(xiàn)其價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)，又兼顧果園、茶園、橡膠
園和其他園地各自的特殊性。園地與耕地、草
地、林地等不同，其包含的果園、茶園、橡膠園
和其他園地不僅適合的作物種植類型迥異，而且
開發(fā)利用方式和相應(yīng)的價(jià)格影響因素存在較大差
異。因此，在評(píng)估園地價(jià)格時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)需根
據(jù)不同的園地類型，擬定不同的價(jià)格影響因素
體系、評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)、外業(yè)調(diào)查表、“投入-產(chǎn)
出”調(diào)查表，并按照?qǐng)@地二級(jí)地類分別評(píng)估基準(zhǔn)
地價(jià)。在園地宗地價(jià)格評(píng)估時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)充
分考慮各二級(jí)地類的特點(diǎn)。 《規(guī)程》規(guī)范的是園地在公開或特定市場(chǎng)
條件下的價(jià)格水平評(píng)定?！兑?guī)程》規(guī)定了園地基準(zhǔn)地價(jià)和園地宗地地價(jià)評(píng)估的程序和方法，評(píng)估
的是園地的正常市場(chǎng)價(jià)格。而對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)等不
是真實(shí)發(fā)生的市場(chǎng)價(jià)格，評(píng)估機(jī)構(gòu)需通過市場(chǎng)交
易案例調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行模擬分析，以確定
在公開或特定市場(chǎng)條件下的價(jià)格水平。不過，
《規(guī)程》并未涉及園地資源保護(hù)補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估和
園地資源生態(tài)損害賠償價(jià)格評(píng)估?！兑?guī)程》的編制遵循可操作性原則?！兑?guī)
程》是評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員進(jìn)行園地價(jià)格
評(píng)估時(shí)所應(yīng)遵循的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，其技術(shù)方法不僅
要具有科學(xué)性，還要簡(jiǎn)便、易操作?！兑?guī)程》
提供了多種技術(shù)方法，并給出適用條件，優(yōu)化
評(píng)估程序，細(xì)化各類調(diào)查表、結(jié)果表樣式，使
其更具可操作性。 二、園地價(jià)格評(píng)估的技術(shù)要點(diǎn) 技術(shù)原則是價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路徑和方法運(yùn)
用中需要遵循的基本原理和規(guī)律。《規(guī)程》明
確了六項(xiàng)基本技術(shù)原則，即替代原則、合理有
效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻(xiàn)
原則、變動(dòng)原則。 依據(jù)園地價(jià)格影響因素的基本屬性，《規(guī)
程》將影響園地價(jià)格的因素分為自然因素、社
會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特定因素。自然因素指影響園地
生產(chǎn)力的各種自然條件，包括氣候條件、地形
條件、土壤條件、水文條件等因子。社會(huì)經(jīng)濟(jì)
因素指影響園地收益的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，包
括社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、區(qū)位條件、種植管理?xiàng)l
件、勞作便利條件等因子。特定因素指影響園地生產(chǎn)力和收益所特有的條件，包括作物特定
條件和其他特定條件等因子。（三）園地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法 園地基準(zhǔn)地價(jià)是在公開市場(chǎng)水平及平均
基礎(chǔ)設(shè)施的條件下，以園地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)為基
本單位，按照不同園地利用類型，評(píng)估測(cè)算
平均穩(wěn)定收益水平條件下，于某一估價(jià)期日一
定權(quán)利下的平均價(jià)格。園地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以縣
（市、區(qū)）級(jí)行政區(qū)為單位開展，其評(píng)估對(duì)象
為估價(jià)期日的全國(guó)國(guó)土調(diào)查或年度國(guó)土變更調(diào)
查的現(xiàn)狀園地。對(duì)于園地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，評(píng)
估機(jī)構(gòu)可根據(jù)本地市場(chǎng)狀況、基礎(chǔ)資料和技術(shù)
條件，選擇樣點(diǎn)地價(jià)平均法、定級(jí)指數(shù)模型
法、基準(zhǔn)地塊評(píng)估法中的一種方法進(jìn)行評(píng)估。 （四）園地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵界定 園地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵在界定時(shí)應(yīng)明確園地權(quán)
利類型、園地權(quán)利年期、園地利用類型、園地
基礎(chǔ)設(shè)施條件、估價(jià)期日等，并根據(jù)管理和應(yīng)
用需要，宜設(shè)定不含地上附著園地作物價(jià)值。如，園地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵可設(shè)定為，其宗地外道
路通達(dá)且有水源保障，宗地內(nèi)有基本的灌溉和
排水設(shè)施，估價(jià)期日為2023年1月1日，使用年
限為30年的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格，該價(jià)格不含地上
附著樹體的價(jià)值。 園地宗地地價(jià)是具體某一宗園地在特定的
利用方式下，針對(duì)一定權(quán)利狀況，在公開市場(chǎng)
條件下于特定期日的價(jià)格。園地宗地地價(jià)評(píng)估
以園地宗地為單位開展，其評(píng)估對(duì)象為現(xiàn)狀園
地宗地。對(duì)于園地宗地地價(jià)的評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)可根據(jù)調(diào)查的相關(guān)資料，考慮評(píng)估對(duì)象的具體
情況，選擇市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼
近法、公示地價(jià)系數(shù)修正等方法進(jìn)行評(píng)估。宗地地價(jià)評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，按照待
估園地實(shí)物構(gòu)成及權(quán)利狀況，分析市場(chǎng)狀況，
確定評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵，其內(nèi)容包括市場(chǎng)特征、權(quán)
利狀況、利用狀況、設(shè)施條件、園地作物狀況
及估價(jià)期日等，其中權(quán)利狀況應(yīng)明確國(guó)有園地
和集體園地的不同權(quán)利類型。 （七）不同類型的園地、不同估價(jià)目的的園地宗地估價(jià) 《規(guī)程》針對(duì)果園、茶園、橡膠園和其他
園地的宗地估價(jià)，分別提出了評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)。此外，《規(guī)程》還提出了園地承包經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)
讓、租賃、抵押、作價(jià)出資（入股）價(jià)格評(píng)估
等不同估價(jià)目的的園地宗地地價(jià)評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)
和注意事項(xiàng)。 《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，耕地的承包期
為30年，草地的承包期為30～50年，林地的承
包期為30～70年，未明確規(guī)定園地的承包期。因此，《規(guī)程》參考耕地的承包期，規(guī)定“園
地權(quán)利年期可設(shè)定為30年，園地經(jīng)營(yíng)權(quán)年期不
得超過承包經(jīng)營(yíng)權(quán)年期”。 均質(zhì)地域指自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和園地利用類型基本一致的區(qū)域。采用均質(zhì)地域分
析劃分的均質(zhì)區(qū)可作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本單
位?！兑?guī)程》提供了兩種均質(zhì)地域劃分方法。一是多因素綜合評(píng)價(jià)。該方法來源于《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》，通過確定地價(jià)影響因素體系、因
素權(quán)重，測(cè)算影響因素綜合分值，并依據(jù)綜合
分值劃分均質(zhì)地域。其類似于定級(jí)，對(duì)基礎(chǔ)資
料、專家支持等的依賴度高，工作量大。二是
主導(dǎo)因素劃分法。該方法考慮地形地貌、區(qū)位
交通等條件，不打破村級(jí)行政邊界，按照主導(dǎo)
因素基本一致的原則劃分均質(zhì)區(qū)。其簡(jiǎn)便、易
操作，且工作量相對(duì)較小。 （三）園地基準(zhǔn)地價(jià)權(quán)利類型是否考慮所有權(quán)價(jià)格 在當(dāng)前土地公有制體系下，土地所有權(quán)不
能以任何形式進(jìn)行交易，因而所有權(quán)價(jià)格評(píng)估缺
乏應(yīng)用需求。根據(jù)當(dāng)前園地交易主要情況及管理
需求，園地基準(zhǔn)地價(jià)可以園地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為主；有條件的地區(qū)增加評(píng)估園地經(jīng)營(yíng)權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)；當(dāng)
國(guó)有、集體園地的價(jià)格水平確有顯著差異時(shí)，可
在基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中增加修正因素實(shí)現(xiàn)量化調(diào)
整，或分別評(píng)估國(guó)有、集體園地基準(zhǔn)地價(jià)。是否
區(qū)分國(guó)有和集體基準(zhǔn)地價(jià)，可根據(jù)地方實(shí)際需
求，并與當(dāng)前農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果中國(guó)有和集體
的價(jià)格區(qū)分進(jìn)行借鑒與銜接。 （四）園地基準(zhǔn)地價(jià)與征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)的區(qū)別與聯(lián)系
《規(guī)程》規(guī)范的園地基準(zhǔn)地價(jià)、宗地流轉(zhuǎn)
價(jià)格等屬于市場(chǎng)價(jià)格范疇。征收農(nóng)用地區(qū)片綜
合地價(jià)是依據(jù)土地原用途、土地資源條件、土
地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素綜合測(cè)算形成，并由政
府依法公布，適用于集體農(nóng)用地征收補(bǔ)償?shù)耐?地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其是一種征地補(bǔ)
償標(biāo)準(zhǔn)，具有強(qiáng)制性，不屬于市場(chǎng)價(jià)格范疇。二者在概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、影響因素及評(píng)估方
法等方面均不同。因此，在具體評(píng)估中，不宜
簡(jiǎn)單將兩者進(jìn)行比較和銜接。 園地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算時(shí)應(yīng)考慮土地的產(chǎn)出價(jià)
值，暫不考慮地上作物的價(jià)值。這是由于園地的
價(jià)格水平取決于土地上產(chǎn)出的果實(shí)的收益，而園
地上不同的作物類型以及在不同生產(chǎn)階段下地上
作物的差異性非常大，若包括地上作物本體的價(jià)
值，就會(huì)導(dǎo)致基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定不清。因此，為
使基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定相對(duì)清晰與穩(wěn)定可比，且反
映土地的平均土地產(chǎn)出收益，測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)不應(yīng)含地上附著物的價(jià)值，并扣除不同類型作物的
樹體價(jià)值，測(cè)算土地的客觀市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估宗地
地價(jià)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)需在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，依據(jù)
種植的作物類型及是否含地上物修正價(jià)格。 （六）園地整個(gè)生命周期投入產(chǎn)出價(jià)值測(cè)算問題 對(duì)于園地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)原則上
應(yīng)測(cè)算園地整個(gè)生命周期投入產(chǎn)出價(jià)值的平均狀
況。具體投入產(chǎn)出調(diào)查過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)首先
按照樣點(diǎn)作物實(shí)際生長(zhǎng)情況，分階段進(jìn)行調(diào)查；其次深入調(diào)查各生長(zhǎng)階段的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)，可采
用農(nóng)戶訪談或農(nóng)技站走訪的方式，如實(shí)在獲取不
到，可用相同級(jí)別樣點(diǎn)的相應(yīng)生長(zhǎng)階段的投入產(chǎn)
出平均水平代替，再根據(jù)各階段樣點(diǎn)投入產(chǎn)出狀
況，測(cè)算整個(gè)生長(zhǎng)周期的平均狀況。
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