一、問(wèn)題的提出

二、分析

1. 業(yè)主大會(huì)的成員須為業(yè)主

根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)達(dá)到法定多數(shù)決比例的業(yè)主同意方可有效。所以，討論業(yè)主的有效票是否達(dá)到法定多數(shù)決的問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是界定是否成立有效的業(yè)主大會(huì)決定。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條、第11條、第12條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。而業(yè)主共同決定的事項(xiàng)則須通過(guò)業(yè)主大會(huì)形式按照法定程序由業(yè)主共同決定，只有業(yè)主達(dá)到法定的同意比例，方可謂就待決事項(xiàng)形成有效的業(yè)主大會(huì)決定，由業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行之。業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員是基于業(yè)主依法享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)，而建筑物區(qū)分所有權(quán)的一項(xiàng)重要內(nèi)容即是業(yè)主成員權(quán)，這也是建筑物區(qū)分所有權(quán)作為特殊所有權(quán)的重要原因之一。確認(rèn)業(yè)主即是確認(rèn)業(yè)主大會(huì)的成員。業(yè)主身份的確認(rèn)關(guān)系業(yè)主大會(huì)決定的合法性。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條對(duì)業(yè)主進(jìn)行了明確界定：登記的權(quán)利人和商品房買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，以及非基于法律行為而取得建筑物區(qū)分所有權(quán)的人，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。這是認(rèn)定業(yè)主的法定標(biāo)準(zhǔn)（具體詳見(jiàn)如何確認(rèn)業(yè)主）。

2. 關(guān)于非業(yè)主人員投票簽字的效力問(wèn)題

3. 關(guān)于業(yè)主對(duì)非業(yè)主投票簽字行為進(jìn)行追認(rèn)的效力問(wèn)題

對(duì)于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，不是取決于業(yè)主的共同行為，而是取決于業(yè)主是否依法成立業(yè)主大會(huì)決定。只有業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)形成的業(yè)主大會(huì)決定才具有將業(yè)主大會(huì)成員業(yè)主的意思轉(zhuǎn)化為業(yè)主大會(huì)決定的法律意義，該決定在性質(zhì)上不屬于業(yè)主的共同意思表示。業(yè)主大會(huì)決定未必與每一名業(yè)主的意思表示一致。即使未參加業(yè)主大會(huì)的業(yè)主，甚至反對(duì)業(yè)主大會(huì)決定的業(yè)主，亦須受業(yè)主大會(huì)決定的約束。這也是在法律上明確業(yè)主大會(huì)的意義所在。從《民法典》第939條規(guī)定即可看出，即業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立合同，而不是業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立合同。所以，絕不能拋開(kāi)業(yè)主大會(huì)這一團(tuán)體組織而討論業(yè)主的多數(shù)決問(wèn)題，否則，是以業(yè)主的意思表示取代業(yè)主大會(huì)決定，這明顯違反團(tuán)體法中的程序正義原則。

業(yè)主以共同決定事項(xiàng)為內(nèi)容的意思表示是形成業(yè)主大會(huì)決定的構(gòu)成要素，但該意思表示是有時(shí)效性的，即業(yè)主只有在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)期間就會(huì)議議題之一的共同決定事項(xiàng)作出意思表示，才對(duì)業(yè)主大會(huì)決定的成立具有法律意義。當(dāng)業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)就某一共同決定事項(xiàng)沒(méi)有達(dá)到法定同意比例時(shí)，該項(xiàng)業(yè)主大會(huì)決定沒(méi)有成立。那么業(yè)主于業(yè)主大會(huì)會(huì)后的追認(rèn)，其對(duì)未成立的業(yè)主大會(huì)決定沒(méi)有任何法律意義。因?yàn)樽氛J(rèn)是對(duì)效力未定行為的補(bǔ)正，這是以行為存在為前提的。而業(yè)主大會(huì)決定沒(méi)有成立，就根本不存在獨(dú)立于各業(yè)主的團(tuán)體意思——業(yè)主大會(huì)決定，所以業(yè)主的事后追認(rèn)不能改變業(yè)主大會(huì)決定沒(méi)有存在的事實(shí)，當(dāng)然更無(wú)從談及使業(yè)主大會(huì)決定發(fā)生效力上的改變。

三、結(jié)論