建設(shè)工程開(kāi)工建設(shè)前，必須嚴(yán)格按照法律、法規(guī)的規(guī)定，取得相應(yīng)證書(shū)方能建設(shè)。主要包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證四項(xiàng)證書(shū)，統(tǒng)稱“四證”。

1. 未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證施工

依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出定點(diǎn)申請(qǐng)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置、面積和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有取得該證的，建設(shè)用地屬于非法用地，商品房銷售行為也屬于非法行為。

除此之外，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證施工的，影響建設(shè)工程施工合同的效力。最高人民法院曾在2017年公布建設(shè)工程司法解釋征求意見(jiàn)稿時(shí)，明確規(guī)定未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，建設(shè)工程施工合同無(wú)效。后從法律規(guī)定和辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)的的審批程序來(lái)看，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提，故最終司法解釋中僅表述為建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)。

2. 未取得土地使用權(quán)證施工

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地的為非法占用，應(yīng)承擔(dān)限期拆除、沒(méi)收建筑物等法律責(zé)任。土地使用權(quán)證是土地使用者申請(qǐng)取得證明具有國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。主要記載土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用權(quán)面積、使用年限、四至范圍。未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的責(zé)令退還非法占用的土地，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并處罰款。

關(guān)于未取得土地使用權(quán)證是否影響建設(shè)工程施工合同效力，實(shí)踐中一般認(rèn)為未取得土地使用權(quán)證雖違反了《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，但此類規(guī)定系行政管理性規(guī)定，并不會(huì)導(dǎo)致施工合同無(wú)效，且法律未明確規(guī)定發(fā)包人未取得土地使用權(quán)證的施工合同無(wú)效。不過(guò)亦有部分法院規(guī)定未取得土地使用權(quán)證的，建設(shè)工程施工合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效，如《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于建設(shè)工程合同若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》地條規(guī)定“人民法院受理的建設(shè)工程施工合同糾紛，在審理過(guò)程中，一方當(dāng)事人以涉案工程未取得土地使用權(quán)或建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可主張合同無(wú)效的，在開(kāi)庭前發(fā)包人仍未取得土地使用權(quán)及上述行政許可的，應(yīng)認(rèn)定施工合同無(wú)效?！?/p>

3. 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定了辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的工程項(xiàng)目范圍、條件和應(yīng)提交的材料。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)，也是商品房銷（預(yù)）售和房屋產(chǎn)權(quán)登記的法定要件。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，工程建筑會(huì)被認(rèn)定為違章建筑，嚴(yán)重的會(huì)被責(zé)令停止建設(shè)限期拆除或者沒(méi)收。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證將導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同無(wú)效，在最高人民法院出臺(tái)的司法解釋中已有明確規(guī)定，最高人民法院認(rèn)為建設(shè)單位未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，意味著該工程建設(shè)完畢后即為違法建筑，如認(rèn)定建設(shè)工程施工合同有效，合同履行完畢后該建設(shè)工程依法仍需要拆除，將會(huì)造成巨大的社會(huì)成本和資源浪費(fèi)。從保護(hù)社會(huì)公益的角度出發(fā)，建設(shè)項(xiàng)目未能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，違反了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的強(qiáng)制性規(guī)定，無(wú)疑損害了社會(huì)公眾的利益，理應(yīng)歸于無(wú)效。

4. 未取得施工許可證施工

依據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》規(guī)定，建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。建設(shè)工程施工許可證是施工單位建符合各種施工條件，允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。未取得施工許可證或者開(kāi)工報(bào)告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，責(zé)令停止施工，限期改正并處以罰款。

未取得施工許可證的不影響建設(shè)工程施工合同的效力。實(shí)踐中一般認(rèn)為建設(shè)工程施工許可是建設(shè)行政主管部門加強(qiáng)工程項(xiàng)目監(jiān)管的一種行政管理手段，即使未取得該證并不必然會(huì)損害國(guó)家、集體、社會(huì)公共利益，辦理建設(shè)工程施工許可證的法律規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，未辦理此證或未取得此證開(kāi)工建設(shè)，通常會(huì)受到相應(yīng)的行政處罰，但并不會(huì)影響合同本身的效力。

建設(shè)項(xiàng)目缺乏“四證”除影響建設(shè)工程施工合同效力以及被主管部門行政處罰外，還可能導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法辦理夜間施工手續(xù)、大型設(shè)備無(wú)法進(jìn)場(chǎng)安裝。若未取得施工許可證土方外運(yùn)、塔吊等大型施工機(jī)械進(jìn)場(chǎng)將被禁止或限制，施工單位不能正常進(jìn)行大規(guī)模的施工，可能造成工期延誤，產(chǎn)生停窩工損失導(dǎo)致索賠。同時(shí)“四證”不全項(xiàng)目往往難以融資，項(xiàng)目停工風(fēng)險(xiǎn)加大。項(xiàng)目建成后無(wú)法對(duì)外出售或者實(shí)際使用，無(wú)法及時(shí)回流資金，嚴(yán)重危及資金安全。

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。”

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條：“ 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位在取得建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。”

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十九條：“規(guī)劃條件未納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效；對(duì)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級(jí)以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)退回；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償?！?/span>

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”及第六十五條：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十六條: “土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)?！钡谑邨l：“土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地?！?/span>

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三條：“當(dāng)事人以發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持，但發(fā)包人在起訴前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的除外。發(fā)包人能夠辦理審批手續(xù)而未辦理，并以未辦理審批手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”

《中華人民共和國(guó)建筑法》第七條：“ 建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證；但是，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證?！?/span>

《中華人民共和國(guó)建筑法》第九條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期；延期以兩次為限，每次不超過(guò)三個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止?！?/span>

    1. 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證簽訂施工合同無(wú)效

    2017年8月23日，惠能公司與太昊公司簽訂了《天水大型客機(jī)改貨機(jī)項(xiàng)目樁基工程施工承包合同》，合同簽訂后，惠能公司組織設(shè)備及工人進(jìn)行施工，于2017年9月20日完工。2018年5月28日，惠能公司與太昊公司就完工的工程量進(jìn)行了結(jié)算，共計(jì)工程款510548元?！短焖笮涂蜋C(jī)改貨機(jī)項(xiàng)目樁基工程施工承包合同》中第3.2條約定：工程款的支付約定：乙方承包的工作內(nèi)容全部完成，甲方組織工程竣工驗(yàn)收合格后付至結(jié)算總價(jià)款的97.5％，剩余2.5％作為質(zhì)保金，質(zhì)保期滿后無(wú)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)一次無(wú)息付清剩余質(zhì)保金。后因太昊公司未支付工程款產(chǎn)生糾紛。法院審理認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》第二條第一款規(guī)定：當(dāng)事人以發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批為由，請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持，但發(fā)包人在起訴前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的除外。本案中，太昊公司至今未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)，根據(jù)上述規(guī)定，雙方所簽合同無(wú)效。

    2. 未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽訂的施工合同無(wú)效

    2013年8月，安飛公司作為甲方與原浙江金茂鋼結(jié)構(gòu)有限公司作為乙方簽訂《建筑工程施工承包合同》，合同價(jià)款為3950萬(wàn)元。合同簽訂后，乙方進(jìn)行施工，并于2015年10月完工。至項(xiàng)目建設(shè)完工時(shí)未取得'建設(shè)用地規(guī)劃許可證'和'建設(shè)工程規(guī)劃許可證'，亦未進(jìn)行招投標(biāo)。最高人民法院審理認(rèn)為《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條第二款規(guī)定：“以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，該法律第四十條第一款規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。對(duì)于沒(méi)有依法獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下簽訂建筑工程施工合同的行為，屬于干擾到國(guó)家對(duì)建設(shè)工程的調(diào)控和監(jiān)管，直接影響國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。根據(jù)一、二審查明的事實(shí)，金茂公司與安飛公司自2013年8月簽訂案涉建筑工程施工合同至本案一審法庭辯論終結(jié)前，未辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，金茂公司與安飛公司簽訂的案涉建筑工程施工合同違反了上述效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

1. 發(fā)包人嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦理相關(guān)施工證書(shū)

建設(shè)工程受到國(guó)家的嚴(yán)格調(diào)控和監(jiān)管，直接影響國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。無(wú)證施工擾亂了建筑市場(chǎng)秩序，建筑工程質(zhì)量、結(jié)構(gòu)和施工安全得不到有效保障。故在工程施工前發(fā)包人須嚴(yán)格按照《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建筑法》的相關(guān)規(guī)定，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程施工許可證，保證“四證”齊全。實(shí)踐中部分政府重大項(xiàng)目，出于民生壓力，大多僅在有相關(guān)主管部門紀(jì)要文件的情形下，先施工后補(bǔ)手續(xù)。另一類是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在提前開(kāi)發(fā)會(huì)帶來(lái)巨大利益回報(bào)誘惑下，建設(shè)單位擅自提前開(kāi)工。邊申請(qǐng)、邊審批、邊建設(shè)的“三邊”工程，因違反相關(guān)法律規(guī)定，將導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同無(wú)效，影響發(fā)承包方依據(jù)合同行使權(quán)力、獲取利益。同時(shí)也將面臨行政主管部門的處罰，影響工程建設(shè)進(jìn)度。

2. 承包人做好施工手續(xù)辦理的盡職審查工作

盡管建設(shè)工程項(xiàng)目施工手續(xù)的辦理屬于發(fā)包人的義務(wù)，但因施工手續(xù)導(dǎo)致合同無(wú)效將嚴(yán)重影響承包人權(quán)益。實(shí)踐中甚至存在發(fā)包人為了追求合同無(wú)效的后果，故意拖延辦理施工手續(xù)，故最高人民法院在出臺(tái)的司法解釋中明確規(guī)定發(fā)包人能夠辦理審批手續(xù)而未辦理的，并以未辦理審批手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，人民法院法院不予支持。對(duì)于承包人而言，在投標(biāo)或者簽訂建設(shè)工程施工合同之前，應(yīng)做好對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)的盡職調(diào)查，積極全面審查發(fā)包人的相關(guān)審批手續(xù)，盡量避免因缺乏建設(shè)工程施工許可證導(dǎo)致停工，遭受損失，如產(chǎn)生損失的應(yīng)及時(shí)辦理簽證索賠。同時(shí)在建設(shè)工程施工合同合同中明確，因發(fā)包人原因建設(shè)項(xiàng)目未取得施工手續(xù)，給承包人造成的損失應(yīng)與賠償，并且因此導(dǎo)致工期延長(zhǎng)的不能視為承包人違約。

需特別提醒承包人注意，在明知發(fā)包人未取得相關(guān)建設(shè)手續(xù)時(shí)，不能迎合發(fā)包人甲方地位擅自施工。如發(fā)包人不能取得土地使用權(quán)，足以說(shuō)明其資金狀況不良，如發(fā)生糾紛，承包人面臨著工程款無(wú)法回收的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，在明知發(fā)包人未取得手續(xù)的情形下施工，如產(chǎn)生訴訟，則法院可能判定承包人承擔(dān)部分過(guò)錯(cuò)責(zé)任，將不利于工期損失等的索賠。