一、基本規(guī)定

財(cái)稅【2016】36號(hào)規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

一個(gè)前提：發(fā)生應(yīng)稅行為。

三個(gè)時(shí)點(diǎn)：一是收訖銷售款；二是取得索取銷售款憑據(jù)；二是先開具發(fā)票（預(yù)收款發(fā)票除外）。

收款和開票，均是以發(fā)生應(yīng)稅行為作為前提的，不要被先開票這句話誤導(dǎo)，而否定發(fā)生應(yīng)稅行為這個(gè)前提條件。不能把先開具發(fā)票作為確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生的唯一條件。

二、湖北國(guó)稅《營(yíng)改增政策問題集》

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：

一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問題；

二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問題（如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長(zhǎng)期留抵甚至到企業(yè)注銷時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問題。

三、如果發(fā)生應(yīng)稅行為這個(gè)前提發(fā)生變化，即未按合同約定交房，如何處理？

1.提前交房：合同約定時(shí)間與實(shí)際交房時(shí)間孰早原則。

具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。

2.延遲交房：房企原因，實(shí)際交房時(shí)間；業(yè)主原因，合同約定交房時(shí)間

安徽國(guó)稅：增值稅納稅義務(wù)確定的前提是納稅人是否已發(fā)生應(yīng)稅行為。對(duì)以買賣方式轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)對(duì)照《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方在合同約定的最遲交房時(shí)間之前完成房屋交付手續(xù)的，以實(shí)際交付時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因造成延遲交房的，以實(shí)際交房時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；因購(gòu)買方原因未按合同約定完成不動(dòng)產(chǎn)交付手續(xù)的，以合同約定的最遲交房時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

問：房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂銷房合同，約定2017年3月31日交房，現(xiàn)因客戶辦理按揭貸款遲遲下不來，請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)是否應(yīng)按合同約定的日期確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？還是等貸款下來實(shí)際交房確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？確認(rèn)的依據(jù)是什么？

答：對(duì)買方違約造成合同無法如期履行的，應(yīng)按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，以實(shí)際交房時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，而不能以合同約定的交房時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

分析：實(shí)務(wù)中，購(gòu)房者已按合同約定付清款項(xiàng)，交房時(shí)因在外地等各種原因未能及時(shí)辦理交房手續(xù)的，比較常見。雙方已具備交房條件，只是因未能辦理交房手續(xù)的，房企就要按合同約定交房時(shí)間確認(rèn)銷售。

而按揭貸款在辦理時(shí)，因個(gè)人信用、或者尚有貸款未還清等情況，未能辦妥按揭貸款，可能會(huì)退房，合同不一定能夠得到履行，并不具備交房條件，以實(shí)際交房時(shí)間來確認(rèn)。

當(dāng)然，如各省有具體規(guī)定的，應(yīng)以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。

四、對(duì)以投資、分配利潤(rùn)、捐贈(zèng)、抵債等方式轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

注意：房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間，即對(duì)銷售額的確認(rèn)申報(bào)，比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)要遲得多。