我們都知道債務(wù)撬動(dòng)財(cái)富，債務(wù)撬動(dòng)財(cái)富的關(guān)鍵是什么呢？是杠桿不斷裂，杠桿靠什么維持呢？

現(xiàn)金流。

這期就聊聊如何籌劃綿綿不絕、永續(xù)循環(huán)的月供現(xiàn)金流。

第一小節(jié)：月供不停，杠桿不斷

很多人在貸款負(fù)債時(shí)，總是很擔(dān)心自己的債務(wù)額、債務(wù)率問(wèn)題，其實(shí)是沒(méi)擔(dān)心到點(diǎn)子上，債務(wù)額和債務(wù)率只是作為能否再負(fù)債的參考，關(guān)鍵核心是現(xiàn)金流。

負(fù)債1000萬(wàn)不是問(wèn)題，債務(wù)率高達(dá)100%、甚至超過(guò)100%也不是問(wèn)題，問(wèn)題是你是否有持續(xù)不斷的現(xiàn)金流入，只要有現(xiàn)金流，債務(wù)就沒(méi)問(wèn)題。

對(duì)于通過(guò)負(fù)債買房撬動(dòng)財(cái)富的房產(chǎn)投資人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流的籌劃和管理遠(yuǎn)比籌集首付、選籌買房更重要。只要月供款不斷，撬動(dòng)財(cái)富的杠桿就不會(huì)斷，也就不用擔(dān)心去杠桿去自己頭上。

所以，職業(yè)玩家都會(huì)為每一套房子留夠至少2—3年的月供款，也就是房投圈內(nèi)常說(shuō)的防守資金。

若再保守一點(diǎn)的話，一般會(huì)留夠5年的月供作為防守資金。這樣就會(huì)有更多的騰挪時(shí)間：一是留給房?jī)r(jià)上漲的時(shí)間更長(zhǎng)，二是給自己留更多籌資的時(shí)間。房產(chǎn)投資的關(guān)鍵是要熬過(guò)一個(gè)房?jī)r(jià)由平穩(wěn)到上漲的周期，不能死在黎明前的黑暗里。

第二小節(jié)：月供籌劃及先后順序

對(duì)一般人來(lái)說(shuō)，月供是不需要籌劃的，因?yàn)樵鹿┚蛠?lái)自于工資，銀行在發(fā)放按揭貸款時(shí)，都會(huì)要求工資是月供的2倍以上，就是說(shuō)一個(gè)人的月供如果5000元的話，那他的月收入得在1萬(wàn)以上。

對(duì)房產(chǎn)投資的職業(yè)玩家來(lái)說(shuō)，月供是不靠工資的，即使有工資，工資也只是一個(gè)很小的補(bǔ)充。那職業(yè)玩家的月供來(lái)自哪里呢？答案是銀行貸款，再以房子租金、出售房產(chǎn)、工資兼職等作為補(bǔ)充。

所以，職業(yè)房投人都更看重房子的金融屬性——能不能貸款、能貸幾成的款也就成了關(guān)鍵。 所以，職業(yè)老手更喜歡十年以內(nèi)的次新二手房，這種房子中會(huì)有一些能做高評(píng)高貸——即通過(guò)把房子的評(píng)估價(jià)做高，能付更低的首付、能貸更高成數(shù)的銀行貸款。

還有一種好處，就是二手房能快速得房對(duì)外出租、能迅速的拿到房本、能盡早的度過(guò)限售期，而新房從買房到裝修入住一般得3年時(shí)間，到拿房本得5年時(shí)間，到能出售得6年時(shí)間，就這還是時(shí)間快的了。

那房投老炮籌劃月供的渠道、及籌劃的前后順序是什么呢？

1.裝修貸。一般月費(fèi)率在0.35%左右，基本不超過(guò)0.4%，因?yàn)橘M(fèi)率和利息是不同的，所以裝修貸的真實(shí)成本在年化7.5%左右。裝修貸的借款時(shí)長(zhǎng)一般在3年，偶爾也會(huì)有5年期貸款，個(gè)別情況下也會(huì)有8年期貸款。

2.分期卡。分期卡的費(fèi)率一般是月0.35%，跟裝修貸的成本差不多。這項(xiàng)業(yè)務(wù)以1類工農(nóng)中建四大行為主，尤其是工行做的最多，再有就是3類地方性的小銀行，二類全國(guó)性的股份銀行比較少。所以在買房選按揭銀行時(shí)，要選擇1類大銀行和3類地方性小銀行。

3.信用卡。一般上班族、窮屌絲都可以辦信用卡，但額度一般都不怎么高。辦大額信用卡的一個(gè)技巧就是得有房。所以有了房本后，就可以去多家銀行提供、或補(bǔ)充房本信息，申請(qǐng)大額信用卡。

裝修貸、分期卡、信用卡都是成本很低的錢，可以大膽使用，用這些錢作為還月供的來(lái)源時(shí)，幾乎沒(méi)有太大的壓力。

4.月供貸。貸款額一般是月供款的50倍左右，如果一個(gè)人月供5000元，理論上可以貸50倍，即25萬(wàn)左右。在需要情況下，可以做月供貸并發(fā)，即同時(shí)在兩家銀行申請(qǐng)?jiān)鹿┵J，可以把貸款額做到翻倍，并發(fā)打的就是時(shí)間差。月供貸的成本就比較高了，月費(fèi)率在0.8%左右，實(shí)際資金成本在年18%以上，最長(zhǎng)能貸3年。

5.工薪貸。貸款額一般在月打卡工資的15倍左右，若一個(gè)人月打卡工資1萬(wàn)，原則上可以貸15萬(wàn)左右，其形式和費(fèi)用跟月供貸很相似，費(fèi)用在月0.8%左右，時(shí)長(zhǎng)大多是3年。

6.保單貸。保單貸最早是平安銀行、及平安集團(tuán)下屬的小貸公司——如平安普惠開(kāi)發(fā)的，主要針對(duì)的是壽險(xiǎn)保單，以年繳保費(fèi)的一定的倍數(shù)作為貸款額上限，一般是50倍左右。對(duì)于有保單、尤其是大額保單的人來(lái)說(shuō)，在急需錢的情況下可以考慮保單貸。

7.銀行信用卡中心/消費(fèi)金融公司的信用貸款。如：交通銀行好享貸、招商銀行E招貸、華夏銀行易達(dá)金、光大銀行樂(lè)惠金、廣發(fā)銀行財(cái)智金、中信銀行新快線+圓夢(mèng)金、工商銀行融e貸等。這種貸款的費(fèi)用跟信用卡分期的費(fèi)用相同，月費(fèi)率在0.7%左右，最長(zhǎng)一般是3年。后面這幾種貸款因成本太高，所以盡量少用，在迫不得已情況可以作為救急資金。

除了以上幾種信用貸款外，還有一種貸款同樣要重視——就是網(wǎng)絡(luò)貸款。

網(wǎng)貸的好處是：給定額度、隨借隨還、按天計(jì)息，非常適合短期資金拆借——如還信用卡、按揭房尾款解壓、短期資金周轉(zhuǎn)幾天等。一般日息是萬(wàn)分之五，也是根據(jù)每個(gè)人的情況有所不同，月息在1.5%，年息就在18%，雖然利息高些，但一般只使用個(gè)幾天，還是可以接受的。那有哪些網(wǎng)貸平臺(tái)呢？

第一類是邀請(qǐng)制的網(wǎng)貸平臺(tái)。支付寶的借唄/網(wǎng)商貸、微信的微粒貸、京東的金條/白條等。這些平臺(tái)是它根據(jù)你的數(shù)據(jù)信息，給你一個(gè)額度，你自己是無(wú)法去申請(qǐng)的。

第二類是主動(dòng)申請(qǐng)的網(wǎng)貸平臺(tái)。招商銀行和中國(guó)聯(lián)通合資的招聯(lián)金融、百度旗下的百度錢包有錢花、小米旗下的小米金融、新網(wǎng)銀行的好人貸、中原銀行的中原消費(fèi)金融、以及馬上金融、好期待等。

第三類是信用卡類的信貸額度。信用卡是有免息期的，而這種信用卡沒(méi)有免息期，是按天計(jì)算利息的，利息一般是萬(wàn)分之五。如：浦發(fā)銀行的吉利卡、廈門農(nóng)商銀行的靈活金、寧波銀行的尊尚卡、溫州銀行和51信用卡平臺(tái)合作的51溫州銀行信用卡。

其他籌劃月供的方式如：房租，可以把一些打算長(zhǎng)期持有的房子進(jìn)行改造變成合租房，再對(duì)外招租。另外，工資兼職等勞動(dòng)性收入也是月供的一個(gè)補(bǔ)充。

需要注意的是，網(wǎng)貸一定要在房貸批下來(lái)后再使用。

第三小節(jié)：房產(chǎn)底倉(cāng)和系統(tǒng)

月供的籌劃不是一個(gè)點(diǎn)、也不是一條線，而是一個(gè)面、一個(gè)網(wǎng)、一個(gè)系統(tǒng)，現(xiàn)金流籌劃系統(tǒng)的建立，需要有房產(chǎn)底倉(cāng)——即：不能只有一套房，得有3套以上的房子作為底倉(cāng)，才能建立一個(gè)系統(tǒng)。

因?yàn)榉孔佣?、因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)底倉(cāng)，就會(huì)構(gòu)建一個(gè)現(xiàn)金流籌劃的系統(tǒng)，就能夠綜合籌劃、進(jìn)退自如、運(yùn)籌帷幄。有一套房子不叫投資，至少有3、5套以上的房子才開(kāi)始步入房產(chǎn)投資職業(yè)化的道路，才能搭建一個(gè)系統(tǒng)。

資金籌劃是一個(gè)系統(tǒng)，房產(chǎn)投資也是一個(gè)系統(tǒng)，有系統(tǒng)的投資才能抵抗實(shí)操波動(dòng)、穩(wěn)坐釣魚臺(tái)。