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壹 提問：房姐您好！目前在武漢已有兩套小房，子彈200個，年入50個，為方便孩子以后上學，想在未來兩三年將其中一套“萬科主場”置換成中北路附近的大三房。但萬科主場未滿兩年，目前賣價還沒有2018年入手時高，請房姐給個建議，需要盡快虧本賣出嗎？還是等滿兩年再出手？中北路附近不考慮學區(qū)，有沒有推薦的樓盤？感謝 回答：你好，大家仔細觀察就會發(fā)現(xiàn)，萬科在武漢的項目都不太好。要么是臨高架 臨鐵路，要么是直接收購爛尾樓，然后利用品牌溢價，高于市場價賣出去。大部分沒有學區(qū)，加上板塊潛力一般，所以二手市場的價格表現(xiàn)并不好。這跟萬科進駐武漢市場的拿地策略有關。 雄楚大道交通有缺陷，加上腹地少，如果是考慮自住，可以出手置換到中北路。 中北路是成熟板塊，湖北省的親兒子，武昌最頂尖的商業(yè) 學區(qū) 醫(yī)療，權利中心 高端購買力都集中在這一板塊，代表了現(xiàn)階段武昌房價的最高水平。這類老核心區(qū)的地位短期內(nèi)是難以撼動的，未來跑平大盤問題不大。 中北路投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。 貳 提問：房姐您好，我世紀江尚明年元月份滿二年了，想賣掉后去光谷東買廣電家這個樓盤，最近看了武昌濱江幾個樓盤都是三，四萬了，我是185平方，三萬賣掉后可惜，是不是等兩年行情回暖再說，江尚這個樓盤有沒有長持的價值？現(xiàn)在二手房不好賣，割肉劃不來，請指點一下，謝謝 回答：你好，感謝付費！ 世紀江尚很早就分析過了，屬于典型的資源錯配，得益于江漢關，占據(jù)了一線江景絕佳位置，曾對標武漢天地，但品質卻是個剛需盤，加上戶型奇葩，沒有學區(qū)，高開低走，漲幅不樂觀。 民宿旅店、群租、膠囊房、酒吧、會所、辦公場所泛濫，一手好牌打得稀爛 如果確定能搞定廣電，可以出手世紀江尚。除了廣電，還有不少樓盤投資回報率也很大，詳見知識星球內(nèi)部分享。 叁 提問：萬能的房姐，您好！我現(xiàn)在全家人情況如下：1、武漢長江中心 2、大公館三期 3、仁恒公園世紀 4、綠地星河匯。4套房子仁恒是全款購買，其余都是貸款。每個月月供7W。目前手上仍持有資金750W，月收入可以忽略不計。家里還有2張剛需票，另外自己名下還有1個購房資格。我的想法就是再入2套（大公館或星光城或新希望+月亮灣）。不知道這個思路是否正確。另外我現(xiàn)在有沒必要籌劃自己去一線城市交社保，哪個城市更好呢？等待房姐的回復。 回答：你好，感謝付費！ 子彈500以上，目前最適合建倉的城市，只剩下北京了。目前的一線城市中，只有北京還未大漲。北京的房價，是深圳的60%，上海的80%，甚至是廣州的90%，這是不合理，不可持續(xù)的。 加上最近北京落戶政策松動，終于釋放利好消息。建議買入知識星球內(nèi)推薦的這類核心地段，1500+的標桿次新三房。 除了北京，當下的杭州和南京也是比較好的上車時機。 杭州是new money城市，增量市場最重要的一點，起步買三房，一定要買次新；搖號打新中簽率低，倒掛盤基本中簽率都要到10%以下，8個票以上可以打新，不然二手都漲完了，打新沒打中全程氣氛組。 南京新房倒掛也是機會。 杭州和南京投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。武漢你的倉位已經(jīng)足夠，把大倉位搞定了，再開了抵押貸款繼續(xù)加倉。 肆 提問：請問青山樽197平一線江景房對比中城龍山湖230平，長持十年后，預計哪個盤的流通性，增值性好些，或者還有哪些總價500萬左右新房或次新房比這兩個盤投資兼自住更好些。 回答：你好，感謝付費！ 青山濱江非常宜居，目前價格也不貴，但是板塊發(fā)展其實發(fā)展一般，輻射范圍有限，很難吸引其他片區(qū)的人，一般都是板塊內(nèi)部改善置換。 青山板塊的價格變動比較大，次新盤均價從2018年5月的2.43W，跌到現(xiàn)在的1.77W，跌幅27%，背后的原因是產(chǎn)業(yè)支撐力太弱。 青山的支柱產(chǎn)業(yè)是武鋼，武鋼搬走之后，青山暫時沒有可以替代的產(chǎn)業(yè)。青山的目前價格不低，產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代慢，利好兌現(xiàn)慢。 加上周邊環(huán)境太差，待拆遷的老舊社區(qū)太多，短期內(nèi)很難改善。投資角度看，光有江景上限不會太高。 板塊選擇上優(yōu)先光谷東，龍山湖更好。 伍 提問：房姐你好，最近比較迷惑，想向你請教下。本人住房情況 1.夫妻共有葛洲壩卡爾頓莊園別墅一套，有200萬房貸加100萬二押生意貸，毛坯閑置 2.南湖時尚城公寓30平小兩套(全款) ，每套租金1700左右 3.自己住東湖景園還建房120平目前無證。 4.堂妹代持萬科金域時代89平，現(xiàn)出租，租金3700左右?，F(xiàn)金200，需求是，現(xiàn)在老婆有二胎，我們想弄個四房以上有學區(qū)，小區(qū)環(huán)境好的小區(qū)自住(老婆在漢口上班公務員)。但是問題是1.現(xiàn)在別墅和還建房不好賣，看上的房子面積又超143，要7成首付，買不起。2.如果假離婚，別墅放我名下，買個貴的老婆流水不夠，如果假離婚別墅放她名下，她又無法用別墅做生意貸。請問能不能給一些好的建議 回答：你好，葛洲壩卡爾頓莊園可暫時保留，南湖時尚城2套公寓和還建房建議盡早出手。 賣房幾個關鍵點： 1.房子空出來，里面東西搬空，找人打掃一下，保持干凈整潔的品相。 2.定一個合適的價格，預留好5%砍價空間。如果競品價格也掛得比較低，根據(jù)情況適當下調(diào)到2-3%砍價空間。 3.多掛牌幾家中介(不同品牌)，最好10家左右。少了覆蓋面不夠，多了你管不過來。 4.每家中介都留鑰匙。就物理鑰匙，不要用電子密碼鎖。 5.同意支付至少1%傭金（如果急售，2%更好），并承諾獎勵售出房子的客戶方經(jīng)紀人一臺最新款iPhone。 6.與各家中介的房源維護人及其直屬領導分別建立微信群，定期跟進。 7.談判時條件靈活，抓大放小，不是原則性的交易確定性、安全性問題，都可以妥協(xié)。 武漢首付3成的方案，詳見知識星球內(nèi)部分享 陸 提問：房姐，我目前家里在漢口，漢陽都有房，現(xiàn)在想投資另外一套房子，長期投資持有，光谷東這兩天去看過，您推薦的朗詩已經(jīng)單價要2萬了，感覺實在有點虛高。新房我不是很想考慮，因為要等，我想直接收入二手房，然后馬上出租。朋友介紹綠地國際金融城，我現(xiàn)在已經(jīng)不知道到哪里選擇哪里了，關谷東，花山，還是內(nèi)環(huán)武昌？長期投資持有。 回答：你好，投資的底層邏輯相通，都是追求回報率，投資的策略有所不同，落到各人身上，資金多少、名額多少、傾向保守還是進攻，你可以理解為六個維度，它們都會導向不同的選籌，不存在唯一正確的選擇；多套如何配置首先考慮的是資產(chǎn)的組合，有防守型、均衡型和進攻型。 柒 提問：房價上漲前，老破大的價格是次新的7.5折， 現(xiàn)在老破大的價格是次新的5.5折 因為人們嫌棄老破大，所以現(xiàn)在價差拉到次新的5.5折。但是前幾年人們依然也是嫌棄老破大的，為什么前幾年老破大的價格能維持在次新的7.5折呢？現(xiàn)在5.5折都不愿意買老破大，為什么前幾年在房價上漲之前人們愿意7.5折買老破大呢？前幾年房價便宜，前幾年人們應該比現(xiàn)在更加嫌棄老破大，前幾年老破大和次新的價差應該比現(xiàn)在拉得更大才對啊。 回答：這個問題很簡單，因為房圈是一個很low的圈子，并沒有什么真正懂投資的科班出身硬核專業(yè)人士。以至于，很多在正統(tǒng)投資界相當基本的概念模型框架，迄今都沒有房圈人士建立過哪怕一個。 捌 |
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