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中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 內(nèi)容摘要：物業(yè)小區(qū)最基本的治理模式是由業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方參與的最簡博弈，結(jié)果是業(yè)主的控制得以實現(xiàn)。但是，由于存在初始權(quán)利配置的不同情況，博弈結(jié)果有很多種，對小區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)生不同的影響。這表明：合理調(diào)整初始產(chǎn)權(quán)配置，有助于加強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)小區(qū)的治理。 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 物業(yè)小區(qū)治理 業(yè)主 業(yè)委會 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)小區(qū)治理的內(nèi)涵 （一）基本理論范疇 治理一詞，源于英文Governance，有時也譯作管治。在政治學(xué)領(lǐng)域，治理通常指國家治理；在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，治理通常指公司治理；在社會學(xué)領(lǐng)域，治理通常指社區(qū)治理。綜合起來，治理的本質(zhì)就是（政治、經(jīng)濟(jì)、社會等）權(quán)利主體委托人運用權(quán)利從事（政治、經(jīng)濟(jì)、社會事務(wù)等）管理，從而間接實現(xiàn)對權(quán)利客體的控制。 在物業(yè)管理理論研究領(lǐng)域，物業(yè)小區(qū)治理是指業(yè)主作為權(quán)利主體委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)本身（主要是指共有的物業(yè)）以及物業(yè)小區(qū)相應(yīng)公共事務(wù)進(jìn)行管理，從而實現(xiàn)對物業(yè)小區(qū)的控制。這種控制主要是通過業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方的委托、關(guān)系實現(xiàn)的，即是說業(yè)主選舉業(yè)委會，并委托業(yè)委會聘請并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。 （二）與物業(yè)小區(qū)管理的區(qū)別和聯(lián)系 物業(yè)管理是依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)小區(qū)管理是物業(yè)管理最常見也是最主要的形式。 其實，在物業(yè)形式極其簡單（比如農(nóng)村農(nóng)房）的情況下，業(yè)主自行管理物業(yè)。這時，就沒有復(fù)雜的治理結(jié)構(gòu)。此時，治理和管理本身就是一回事。然而，現(xiàn)代物業(yè)形式非常復(fù)雜，需要專業(yè)分工，業(yè)主沒有能力也沒有時間自行管理物業(yè)。在這種情況下，業(yè)主就需要授權(quán)給專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其物業(yè)進(jìn)行管理。于是，治理和管理就分成了既區(qū)別又有聯(lián)系的兩個層面： 一是區(qū)別。首先，它們的層次不同，治理處于戰(zhàn)略、決策層次，管理則處于具體、運行層次。其次，它們的目標(biāo)不同，治理是實現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)小區(qū)的控制，管理則是實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目標(biāo)。再次，它們的職能不同，治理是通過契約關(guān)系明確權(quán)責(zé)，實現(xiàn)監(jiān)督和控制，管理則是通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)威關(guān)系運營達(dá)成公司目標(biāo)。另外，它們的法律地位也不相同，治理主要是業(yè)主依法按物業(yè)產(chǎn)權(quán)決定，管理則是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營者決定。 二是聯(lián)系。首先，它們都以物業(yè)小區(qū)作為客體。管理的對象就是小區(qū)物業(yè)及其配套設(shè)施，治理所控制的對象也是物業(yè)小區(qū)本身。其次，治理是管理的重要前提，管理是治理的重要實現(xiàn)途徑。治理通過訂立契約，明確權(quán)責(zé)，確定了對物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理的基本框架，類似于“立法”；管理則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)沿著這個既定的權(quán)利框架，直接達(dá)成企業(yè)目標(biāo)，從而也間接地達(dá)成業(yè)主對物業(yè)小區(qū)控制的目的，類似于“執(zhí)法”。 物業(yè)小區(qū)治理的基本模式 （一）基本參與方 物業(yè)小區(qū)治理中涉及的最基本參與方分別是：一是業(yè)主，指物業(yè)的所有權(quán)人，可以是自然人、法人和其它組織。二是業(yè)委會（業(yè)主委員會的簡稱），由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供物業(yè)管理和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實體。業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)小區(qū)治理中扮演不同的角色，擁有不同的權(quán)責(zé)，享有不同的地位： 一是業(yè)主是物業(yè)小區(qū)的權(quán)利主體，是物業(yè)小區(qū)治理的權(quán)利核心。業(yè)主享有對于建筑物內(nèi)專有部分的住宅、經(jīng)營性房屋的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。業(yè)主也享有共有權(quán)，包括區(qū)分所有建筑物共有部分的共有權(quán)以及建筑區(qū)劃內(nèi)配套建設(shè)的公共場所、場地、設(shè)施的共有權(quán)；共有道路、車位的共有權(quán)；建筑物區(qū)劃內(nèi)配套建設(shè)的車位、車庫的法定用役權(quán)。這種共有權(quán)包括使用權(quán)、收益分配權(quán)、危險和妨害的排除請求權(quán)。以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，業(yè)主還享有共同管理權(quán)，主要是指維護(hù)共有部位和共有物理性能以及保證配套設(shè)施運行的權(quán)利。 二是業(yè)委會既是業(yè)主權(quán)利的人，又是物業(yè)管理權(quán)利的委托人，因此它是物業(yè)小區(qū)治理的重要樞紐。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是業(yè)主對其物業(yè)的所有權(quán)，因此相對業(yè)主，它是人；同時，由于業(yè)委會并非專門的物業(yè)服務(wù)組織，所以它必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事專業(yè)的物業(yè)管理和服務(wù)。 三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)權(quán)利兩環(huán)節(jié)委托―關(guān)系的終點，是實現(xiàn)物業(yè)小區(qū)治理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)本來是業(yè)主聘請來從事物業(yè)小區(qū)的管理，但其有獨立的利益，所以可能會為自身謀利而損害業(yè)主利益。因此，能否最終實現(xiàn)業(yè)主利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最為關(guān)鍵。 在整個委托―鏈條中，業(yè)主對物業(yè)小區(qū)的控制就轉(zhuǎn)變成了對業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的控制。這種控制以及業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自治基本就成了物業(yè)小區(qū)治理最重要的內(nèi)容。 （二）三方最簡博弈 1.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的博弈。一般而言，單個業(yè)主是無法對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。首先，單個業(yè)主掌握的信息量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。單個業(yè)主無法準(zhǔn)確地計算物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本―收益，更不能完整地知曉物業(yè)服務(wù)企業(yè)欺騙業(yè)主的方式和證據(jù)。相反，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有組織優(yōu)勢，有一定的對業(yè)主的信息進(jìn)行搜集、匯總、分析的能力。他們更清楚業(yè)主能力、人脈、偏好等等。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有更強(qiáng)大的應(yīng)訴能力。相對而言，單個業(yè)主沒有充分的時間應(yīng)訴。同樣的訴訟費用，對單個業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)輕重也不一樣。再次，相比單個業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有相對較強(qiáng)的能力、相對較多的渠道支付第三方尋租的租金。不管第三方是司法機(jī)構(gòu)，還是行政監(jiān)管部門，還是行業(yè)自律組織都更容易和物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)成利益聯(lián)盟，而不是和業(yè)主。 單個業(yè)主對諸如濫用小區(qū)公共停車場、游泳池收費、保潔服務(wù)質(zhì)量下降等等行為，可以采取對抗措施。但因為人單勢寡，采取對抗而獲得收益的期望一般不會很高；相反，因?qū)箍赡苷兄挛飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或明或暗報復(fù)的預(yù)期倒是比較強(qiáng)烈。顯然，單個業(yè)主的這一預(yù)期是公共信息，他和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都知道。因而，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有必要支付較高的服務(wù)成本，收獲誠實的名聲（即使名聲不好，單個業(yè)主也會聽之任之）。因此，單個業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)博弈的納什均衡一般會是{不抗?fàn)帲垓_}。 如果僅限于物業(yè)管理這一范圍，這樣的博弈結(jié)果直接說明了業(yè)主購買物業(yè)管理服務(wù)受到了欺騙。但是如果限于物業(yè)小區(qū)治理這一個層面，這樣的博弈結(jié)果則直接說明了業(yè)主失去了對物業(yè)小區(qū)的控制。因此，物業(yè)管理的很多問題不只是管理的問題，而應(yīng)該追溯到治理層面。這樣的治理結(jié)構(gòu)不能達(dá)到業(yè)主的要求，作為權(quán)利主體，業(yè)主是不會接受這樣的治理結(jié)構(gòu)。 2.加入業(yè)委會之后的三方博弈。因為業(yè)主基本沒有與物業(yè)服務(wù)企業(yè)博弈的能力，所以業(yè)主會選舉產(chǎn)生業(yè)委會。一般而言，業(yè)委會委員都有較強(qiáng)的履職能力，比如有較寬廣的見識、較多的法律知識、較強(qiáng)的談判能力。在理想情況下，兩者是利益一致的，共同避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)的欺騙行為，三方博弈的結(jié)果就發(fā)生了改變：業(yè)主積極參與選舉業(yè)委會，業(yè)委會對業(yè)主保持忠誠，同時積極監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則對業(yè)委會保持誠實，即{積極參與，忠誠（監(jiān)督），誠實}是博弈均衡（見圖1）。業(yè)委會的存在改變了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)博弈的不利結(jié)果。這一結(jié)果證明了業(yè)主―業(yè)委會―物業(yè)服務(wù)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的合理性，也保證了業(yè)主對物業(yè)小區(qū)的控制?；谶@一治理結(jié)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)中存在的很多問題都能得到有效的解決和改正。 不同初始權(quán)利配置對物業(yè)小區(qū)治理的影響 獨立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般只是從事單純的物業(yè)管理服務(wù)，并不涉及其他經(jīng)營項目。這種情況的物業(yè)小區(qū)治理內(nèi)容和上述的基本模式十分接近。但是，附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司只是其母公司的一枚棋子，它的經(jīng)營側(cè)重點完全由母公司操控，換言之它的經(jīng)營是為母公司整體利益最大化服務(wù)的。在現(xiàn)實當(dāng)中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會依據(jù)市場情況、物業(yè)價值預(yù)判等確定是現(xiàn)時完全出銷，還是部分出售，部分保留物業(yè)作升值投資并取得相應(yīng)的出租租金流。如果母公司選擇了保留部分物業(yè)，一般把產(chǎn)權(quán)劃撥給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)搖身一變，也成了業(yè)主。業(yè)主群體的初始權(quán)利配置也發(fā)生了變化，業(yè)主分化為：普通業(yè)主（小區(qū)擁有物業(yè)的住戶）和特殊業(yè)主（物管公司）。相應(yīng)的，普通業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方博弈將會發(fā)生變化，物業(yè)小區(qū)治理的實質(zhì)內(nèi)容由此發(fā)生了深刻的變化。 由于業(yè)主分為普通業(yè)主和特殊業(yè)主兩類，因此業(yè)委會的選舉，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有一定的話語權(quán)。業(yè)委會的忠誠就包括了對普通業(yè)主忠誠和對物業(yè)服務(wù)企業(yè)忠誠兩個相互矛盾的方面。特別地，物業(yè)小區(qū)的章程一般沒有明確是按物業(yè)套數(shù)投票，還是按物業(yè)面積投票。如果按物業(yè)面積投票，一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)由母公司劃撥的面積占有一定優(yōu)勢，并且很可能就是占有面積最大的業(yè)主。在這種情況下，業(yè)委會自然就倒向了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。它與普通業(yè)主的委托―博弈，必然會選擇欺騙；與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的委托―博弈，則會選擇串謀（見圖2）。于是，業(yè)委會不再是普通業(yè)主可以依賴的組織，而是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“偽民意”工具。在這種治理結(jié)構(gòu)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對普通業(yè)主的欺騙得到“制度性”保障。顯然，此時指望通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)服務(wù)是行不通的，因為造成這一問題的原因不再是管理機(jī)制，而是深層次的治理結(jié)構(gòu)。 綜上，物業(yè)小區(qū)治理最基本的模式是由業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方博弈。對業(yè)主來說最理想的博弈結(jié)果，是業(yè)主積極參與業(yè)委會，業(yè)委會選擇對業(yè)主的忠誠從而監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在監(jiān)督之下選擇對業(yè)委會的誠實。但是在很多情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)保留了其母公司留下的一定數(shù)量的物業(yè)，成了特殊業(yè)主。此時，普通業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方博弈結(jié)果可能是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會串謀欺騙普通業(yè)主。啟示為：要解決物業(yè)管理中的種種問題，就應(yīng)該優(yōu)化權(quán)利的初始配置。 參考文獻(xiàn)： 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