如何身無(wú)分文買下一套房？如何不掏首付買下一套房？如何資產(chǎn)裂變買下更多房？

其實(shí)原理無(wú)怪乎一個(gè)字——借，也就是我們常說(shuō)的加杠桿買房產(chǎn)。若總結(jié)一下，基本就以下幾種形式。

信用卡買房。信用卡實(shí)際上是一筆貸款授信，給你一筆錢可以隨時(shí)使用，只要在每個(gè)賬單日后的最后還款日前歸還即可。于是有人利用這個(gè)特點(diǎn)代刷融資——二姨要充值一張美容卡49500元、表哥要給未婚妻買個(gè)珠寶48700元……那用你的信用卡代刷好了，二姨/表哥把錢給你，你手里就有了近10萬(wàn)的現(xiàn)金。

如果你的卡足夠多、額度足夠大、親友又很給力，你是能由此融一筆錢的，若是七八十萬(wàn)的額度，融出三四十萬(wàn)是不成問(wèn)題的，而這大概率可以在某個(gè)二線城市付個(gè)小戶型的首付了。這種方法被稱為信用卡空當(dāng)接龍，你沒(méi)有一分存款，可你卻有首付款。

0首付買房。這種方法主要適用于二手房，也就是業(yè)內(nèi)常說(shuō)的高評(píng)高貸。交易價(jià)50萬(wàn)的房子，按照30%的首付應(yīng)該是15萬(wàn)、貸款是35萬(wàn)?？扇绻褍r(jià)格評(píng)估到70萬(wàn)呢？那貸款就是49萬(wàn)（70萬(wàn)×70%），而你的首付只需要1萬(wàn)，如果把房?jī)r(jià)再高評(píng)一些呢？相當(dāng)于全是貸款，首付為0、甚至為負(fù)（也就是業(yè)內(nèi)說(shuō)的倒拿錢）。

你不用信用卡融資、不用六個(gè)錢包的積蓄、也沒(méi)付一分錢的首付，可不就是0首付買下了一套房？

抵押貸買房。十年前你以50萬(wàn)的價(jià)格買了一套房，而今房?jī)r(jià)漲到了200萬(wàn)，如何資產(chǎn)裂變更多的房？抵押貸款出來(lái)再買房啊。

首先你要結(jié)清房貸的尾款，把房子變成全款房，再把房子抵押貸款出來(lái)——大概是140萬(wàn)左右（200萬(wàn)×70%貸款額），用140萬(wàn)的貸款還掉你解壓房子的贖樓款，還能剩個(gè)100多萬(wàn)供你使用——而這個(gè)錢就可以成為你再買房的首付款，并由此房產(chǎn)裂變。

如何看待以上加杠桿買房產(chǎn)的方法呢？

有人看到以上方法拍手叫好，覺(jué)得終于找到了買房上車、屌絲逆襲的黑科技；有人看到以上方法痛罵不止，覺(jué)得背負(fù)這么大的債務(wù)壓力怎么睡得著覺(jué)、還讓不讓人活了？！

誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)？沒(méi)有對(duì)錯(cuò)！因?yàn)椤澳恪笔遣灰粯拥摹?/span>

杠桿是好是壞？看“你”了：當(dāng)杠桿匹配“你”的能力時(shí)，它就是天使；當(dāng)杠桿超過(guò)“你”的能力時(shí)，它就是魔鬼。

上面加杠桿買房的方法是需要一定門檻的，就看這些條件是否滿足。

收入高。債務(wù)高不怕、每月的還款金額大也不怕，只要你賺得多、月收入高就行。這是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)客戶、巴不得你多借錢呢！政府再怎么去杠桿也去不到這類人的頭上?？扇绻麧M足不了這個(gè)條件，還能操作嗎？能啊。

現(xiàn)金流籌劃強(qiáng)。杠桿繃得緊，就得維持杠桿不斷裂。如何不斷裂呢？得有現(xiàn)金流啊。上文的收入只是構(gòu)成現(xiàn)金流的一個(gè)組成部分，雖然絕大多數(shù)人的現(xiàn)金流就是他的收入，但仍有例外——就是那些有一套信貸體系的人，銀行、小貸、網(wǎng)貸、親友的民間借貸……玩得很溜，總能讓資金前后續(xù)接、流水不斷。如果這條還不滿足呢？看下一條了。

房?jī)r(jià)在上漲周期內(nèi)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，所以凈資產(chǎn)上漲，也因此有了賺錢效應(yīng)，結(jié)果是什么呢？你可以去銀行貸款獲得更多現(xiàn)金流、你可以從親友那借來(lái)更多的錢、或者你直接賣出收益兌現(xiàn)。

你能力有限賺錢少、沒(méi)有信貸體系籌不到錢、還判斷不準(zhǔn)樓市的漲跌周期……可還總想著屌絲逆襲、財(cái)富晉階……喂喂，8號(hào)病床的，別做夢(mèng)了，該吃藥了啊。

財(cái)富升階的路，從來(lái)都不溫柔！

你需要有主觀的判斷能拿定主意，還得要有成敗的概率思維，并要適當(dāng)?shù)拿半U(xiǎn)去博一些運(yùn)氣，并由此構(gòu)造房產(chǎn)投資的資金閉環(huán)和收益閉環(huán)。

近一二十年，買房賺錢根源于以下因素，這也成了房產(chǎn)投資盈利的公開秘密。

大國(guó)崛起的紅利。近四十年，我國(guó)海量的社會(huì)增量財(cái)富被創(chuàng)造出來(lái)，對(duì)應(yīng)的就是大家都有了錢，之后才有錢去買房、去消費(fèi)更高品質(zhì)的住宅，這是基礎(chǔ)。人們的錢越來(lái)越多，花在房產(chǎn)上的錢也就增多，對(duì)應(yīng)的就是房?jī)r(jià)的上漲。

城市化的紅利。近一二十年，大量的農(nóng)村青年進(jìn)城就學(xué)、就業(yè)、務(wù)工、生意，他們由此落戶居住于城市、尤其是省會(huì)/區(qū)域中心城市，這帶來(lái)了大量的住房需求，房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求（一是建造房屋需要時(shí)間，二是城市有邊界，即理論上城市面積會(huì)有一個(gè)上限），所以城市房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲。

貨幣超發(fā)/貶值的紅利。主權(quán)純信用貨幣時(shí)代，貨幣的數(shù)量可以人為控制，并由此具有了印錢（其實(shí)就是多發(fā)放銀行貸款）刺激經(jīng)濟(jì)的作用，結(jié)果就是錢越來(lái)越多、越來(lái)越毛，以前購(gòu)買的商品其價(jià)格也就隨著貨幣的增加而水漲船高，所以房?jī)r(jià)就越來(lái)越高了。

基于以上的前提條件，房產(chǎn)投資的盈利閉環(huán)就此形成：

先貸款負(fù)債買房（甚至首付款也是借的），房子到手后（二手房可立馬出租/新房大概三年后出租）出租獲得租金收益補(bǔ)充現(xiàn)金流，月供大于房租的差額部分用工資和融資（有了房就有了資產(chǎn)，更易獲得銀行的貸款）來(lái)填充，而因貨幣超發(fā)/貨幣貶值帶動(dòng)了物價(jià)的上漲——當(dāng)然包括工資的上漲以及房租的上漲，可債務(wù)卻是固定的、因此月供也是固定，慢慢的房租裹住、甚至超過(guò)月供，此時(shí)就沒(méi)有了還貸壓力，可房產(chǎn)也一直在漲啊——賣房就是兌現(xiàn)收益的時(shí)刻。

你首先得主觀判斷以上三個(gè)紅利是否仍然存在，這會(huì)提高你贏錢的概率，之后得行動(dòng)去碰一碰運(yùn)氣。但這些帶有主觀性、具有不確定性、附有運(yùn)氣的成份，基本是無(wú)法掌控的，但我們可以學(xué)習(xí)掌握更多的方法技巧獲得參與的機(jī)會(huì)、增加博弈的時(shí)間、提高成功的概率。

所謂獲得參與的機(jī)會(huì)，就類似于你得有機(jī)會(huì)上牌桌參與博弈，可以通過(guò)信用卡買房，但前提是你得有七八十萬(wàn)的額度啊，可如何獲得較高的信用卡額度呢？這里面就有方法和技巧了。

所謂增加博弈的時(shí)間，就是要活得足夠久、有更多的機(jī)會(huì)參與博弈，可以高評(píng)高貸0首付買房、也可以抵押貸款實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)裂變，但你得有現(xiàn)金流支持啊，這樣才能等到下一波樓市大漲周期的到來(lái)。

可以確定的是,監(jiān)管的空白和系統(tǒng)的Bug會(huì)被逐漸堵上,監(jiān)管/政策等也會(huì)經(jīng)常變化，我們得及時(shí)獲取這些信息并作出適時(shí)的應(yīng)對(duì)措施，以提高成功的概率。

這些技巧和方法就是各種“術(shù)”。大家都知道的道理不值得知道，大家都知道的“術(shù)”也就沒(méi)有了價(jià)值，因?yàn)閺V為人知的“術(shù)”總會(huì)有應(yīng)對(duì)、破解的措施。